양도 해당 여부(기각)

잔금청산일 이전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일을 양도시기로 보도록 규정하고 있음

1. 사실 및 처분개요가. 청구인은 강원도 철원군 갈말읍 OO리 OOOOO 대지 466㎡와 같은 OO리 OOOOO 대지 2,430㎡ 및 같은 OO리 OOOOO 대지 684㎡(이하 모두 “쟁점토지”라 한다)를 1993.10.27 청구외 OO주택건설주식회사(이하 “청구외법인”이라 한다) 명의로 소유권 이전한 후 1995.7.24 낙찰을 원인으로 청구외 OOO 명의로 소유권이전을 하였다가 다시 1998.6.29 매매를 원인으로 청구외법인 명의로 소유권이전 등기되고, 1998.7.3 청구외법인은 쟁점토지 지상에 근린생활시설 지상 5층 연건평 3,851.40㎡ 지하 1층 752㎡를 신축하여 분양한 사실이 있다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 1993.10.27 청구외법인에게 양도한 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 1999.1.7 청구인에게 1993년 귀속 양도소득세 259,052,170원을 결정고지한 후, 당초 결정시의 토지등급을 잘못 적용한 사실(당초 45등급, 정정 37등급)을 확인하고, 등급을 정정하여 1999.3.2 청구인에게 1993 귀속 양도소득세 12,811,810원을 추가 경정(증액)고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 1999.4.30 심사청구를 거쳐 1999.10.6 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점토지 지상에 청구외 OOO 등이 10여채의 무허가 주택을 소유하면서 위 토지를 점유하여 오던 중 서울지방법원 의정부지원에 건물철거 등 청구소송을 통하여 승소확정되었으나 그 집행을 하지 못하고 있던 중 1993.1.13 청구외법인에게 쟁점토지를 매매대금 530,000,000원에 매매키로 매매계약을 체결하면서 그 특약사항으로 “매도인(청구인)은 책임지고 10여채의 무허가건물을 철거하고 매수인(청구외법인)은 양도소득세를 부담한다”라고 약정하고 1993.3경 청구외법인으로부터 계약금 및 중도금 조로 60,000,000원을 지급받고, 위 무허가 주택의 철거와 동시에 거주자들에게 이주보상금으로 모두 지급하였다.

(3) 그러나, 청구외법인은 본래의 잔금지급 약정일인 1993.5.20이 지나도록 청구인에게 잔금 470,000,000원을 지급하지 아니하고 있었고, 이에 청구인과 위 회사는 1993.8.25 위 잔금지급 대신 위 OOOOOOO 지상에 위 회사가 건축하는 지하 1층 지상 5층의 상가건물 1동을 청구인에게 양도한다는 대물변제 약정을 하면서 공증까지 하고 1993.10.27 쟁점토지를 청구외법인에게 소유권이전하여 주었으나 청구외법인의 사기로 현재까지 그 잔대금을 지급 받지 못하여 쟁점토지 소유권이전과 관련, 실제는 양도소득이 전무하므로 이 건 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견

(1) 쟁점토지의 등기부상 1993.10.27 청구인 명의에서 청구외법인 명의로 1995.7.24 다시 청구외 OOO 명의로 소유권이전등기가 경료되었고, 이 건 청구에서 청구인이 쟁점토지의 매매잔금 회수전에 대물변제 약정을 한 것이라고 주장하고 있는 이 건, 청구외법인과의 쟁점토지에 매매계약과 동 매매대금에 대한 대물변제 약정과는 별개의 것으로서 쟁점토지가 유상으로 이전되었다 할 것이고, 그럴 경우 위소득세법 시행령 제53조제1항 제2호에서 대금을 청산하기 이전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일을 양도시기로 규정하고 있는 바,

(2) 처분청이 쟁점토지의 소유권이전을 양도로 보고 그 양도시기를 소유권이전 등기접수일로 하고 쟁점토지의 토지대장에 의거 토지등급(당초 45등급, 정정 37등급) 착오를 보완하여 이 건 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 소유권이전이 양도에 해당하는지 여부

나. 관련법령

구소득세법 제4조제3항에 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.(이하 생략)”라고 규정하고 있고,같은 법 시행령 제53조 제1항에서 자산의 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 라고 규정하면서, 제1호에 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 하고, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다. 라고 하고, 제2호에 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부에 기재된 등기접수일을 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 쟁점토지를 1993.1.13 매매대금 530,000,000원에 양도하기로 매매계약을 체결하고 계약금 및 중도금 명목으로 60,000,000원을 지급 받고 동 금액은 쟁점토지 지상의 무허가주택의 철거를 위한 이주보상금으로 모두 지급하고 나머지 470,000,000원은 지급 받지 못하여 청구인에게 귀속된 양도소득이 없으므로 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하나

(1) 쟁점토지는 1993.10.27 매매를 원인으로 청구인으로부터 청구외법인 명의로 소유권을 이전한 사실이 쟁점토지의 등기부등본에 의하여 확인되는 한편, 청구인과 매수인 청구외법인과는 특수관계가 없어 증여등 무상으로 소유권을 이전할 이유를 발견할 수 없고,

(2) 청구인은 사기에 의하여 소유권을 청구외법인에게 소유권이전하였다고 주장하나 매매대금 530,000,000원에 양도계약을 체결하고 계약금 및 중도금 명목으로 60,000,000원을 지급 받은 사실로 보아, 단지 잔대금을 지급 받지 못하였다는 사실만으로 쟁점토지가 유상양도되지 않았다고 보기는 어렵다 하겠다.

(3) 또한, 매도인 청구인과 매수인 청구외법인 사이에 체결된 계약이행각서(부동산 매매계약서)에 의하면, 동 매매대금에 대하여 신축한 건물로 대물변제하기로 약정하도록 되어 있어 이는 경개(更改)계약에 해당하고

(4) 잔금을 수수하기 전에 소유권이전등기를 먼저한 경우에는 전시한소득세법 시행령 제53조의 규정에 의하여 등기접수일을 양도시기로 보도록 규정하고 있으므로 쟁점토지의 양도시기는 등기접수일인 1993.10.27이라 할 것이다.

따라서, 청구인이 쟁점토지를 1993.10.27 양도하고 자산양도차익예정신고나 과세표준확정신고를 한 사실이 없으므로 쟁점토지의 양도 당시의 기준시가에 의하여 과세한 처분청의 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 모두 이유 없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.