쟁점 부동산의 양도를 실지거래가액으로 경정한 처분의 당부(취소)

농업협동조합에 과징금을 부과한 점으로 보아 청구인들이 직접 부동산실명법을 위반한 사실이 나타나지는 아니하다. 따라서, 처분청이 청구인의 쟁점 부동산을 부동산실명법을 위반하여 거래한 것으로 보아 실지거래가액으로 과세한 이건 처분은 부당한 처분임

1. 처분개요

가. 청구인들(김

○용, 김

○영)은 2004.8.19. 경상남도 창원시

○면 ○○리 188 전 1,435㎡(김

○용), 같은 곳 187-2 전 2,764㎡(김

○영)(김

○용 취득분과 합하여 이하 "쟁점 부동산"이라 한다)을 취득하여

○○○

에 양도한 후 2005.8.25. 잔금을 수수하고 양도소득세를 기준시가로 신고ㆍ납부하였다.

나. 관할지방자치단체장인 ○○시장의 쟁점 부동산에 대하여「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(이하 "부동산실명법"이라 한다) 위반에 따른 과징금 부과에 따라, 처분청은 청구인들이 부동산실명법을 위반하여 쟁점 부동산을 거래한 것으로 보아 「소득세법」제96조 제1항 제5호 및 같은법 시행령 제162조의 2 제2항 제1호에 의거 실지거래가액으로 2008.12.11. 김

○영에게 2005년 귀속 양도소득세 148,687,680원을, 2009.1.9. 김

○용에게 2005년 귀속 양도소득세 85,522,670원을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2009.2.23. 각각 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

쟁점 부동산은 2005.8.25. 잔금이 청산되어 양도완료된 것으로 추후 발생된 토지 분할 및 분할 필지의 매수자 명의가 당초와는 달리 되었으나, 청구인들의 의지와 무관하게 매수자의 일방적인 행위에 의한 것이므로 허위계약서를 작성하여 부동산실명법을 위반한 것으로 판단하여 양도소득세를 실지거래가액으로 경정한 이건 처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

동산 매매거래 및 등기절차는 당사자 쌍방의 합의없이 어느 일방만의 행위로 완성될 수 있는 행위가 아니며, 매도자의 계약서와 매수자 인적사항이 기재된 인감증명이 필요하는 등 관련서류 등으로도 진위를 확인할 수 있는바, 청구인들이 매도자로서 청구인들의 의사와 무관하게 매수자가 일방적으로 부동산실명법을 위반하였다는 주장은 합리적이고 타당한 것으로 받아들이기 어렵다. ○○시장이 이미 부동산실명법을 위반한 행위에 대해 과징금을 부과한 바 있으며, 동 과징금에 대하여 매수자인

○면농업협동조합이 소송을 제기하여 패소하였는바, 부동산을 양도함에 있어서 양수인에 관하여 실제와 달리 기재한 계약서를 이중으로 작성하고 양수인이 아닌 자의 명의로 소유권이전등기를 경료한 행위는「소득세법」(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제162조의 2 제2항에서 정한 허위계약서의 작성 등 부정한 방법으로 부동산을 양도한 경우에 해당되므로 이건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점 부동산의 양도를「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」위반이라 하여 실지거래가액으로 경정한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제96조 (2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) (양도가액)

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

(2) 소득세법 시행령 제162조의 2 (양도가액)

② 법 제96조 제1항 제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다.

1. 부동산실권리자명의등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우

2. 부동산중개업법에 의한 중개업자가 동법을 위반하여 직접 취득한 부동산을 양도한 경우

3. 미성년자의 명의로 부동산을 취득(상속 또는 증여에 의한 취득을 제외한다)하여 양도한 경우

4. 1세대의 구성원이 부동산을 양도한 날부터 소급하여 1년 이내의 기간동안 3회 이상 양도 또는 취득한 경우로서 그 실지거래가액의 합계액이 3억원 이상인 경우

5. 거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들은 2004.8.19. 쟁점 부동산을 취득하여

○면농업협동조합에 양도한 후 2005.8.25. 잔금을 수수하고 양도소득세를 기준시가로 신고ㆍ납부하였으나, 처분청은 청구인들이 부동산실명법을 위반하여 쟁점 부동산을 거래한 것으로 보아 「소득세법」제96조 제1항 제5호 및 같은법 시행령 제162조의 2 제2항 제1호에 의거 실지거래가액으로 청구인들에게 각각 2005년 귀속 양도소득세 85,522,670원(김

○용), 148,687,680원(김

○영)을 경정한 사실이 경정결의서 등에 나타난다.

(2) 청구인들은 쟁점 부동산의 분할 및 분할 필지의 매수자 명의가 당초와는 다르게 되었으나 이는 청구인들의 의지와 무관하게 매수자의 일방적인 행위에 의한 것이라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 「소득세법」제96조 제1항 제5호는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우에는 기준시가 적용을 제외한다고 규정하고 있고, 그 위임을 받은 대통령령 제162조의 2 제2항 제1호는 법 제96조 제1항 제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우를 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서「부동산실권리자명의등기에 관한 법률」을 위반하여 부동산을 거래한 경우 등으로 규정하고 있다. (나) 청구인들은 아래 표와 같이 쟁점 부동산을

○면농업협동조합에 양도하였고,

○면농업협동조합은 청구인 김

○용 계좌에 매매대금을 송금한 사실이 매매계약서 및 무통장입금증에 나타난다. (단위: ㎡, 억원) ┌───┬──────┬───┬─────┬──────┬──────┬──────┬──┐ │소유자│ 지번 │ 면적 │ 계약일 │ 계약금 │ 중도금 │ 잔금 │합계│ ├───┼──────┼───┼─────┼──────┼──────┼──────┼──┤ │김

○용│○○리 188 │ 1,435 │ │ │ │ │ │ ├───┼──────┼───┤ │ 2.4. │ 9.6. │ 12 │ │ │김

○영│○○리 187-2│ 2,764 │ 2005.7.10.│ (2005.7.20.) │ (2005.8.5.) │ (2005.8.25.)│ 24 │ ├───┼──────┼───┤ │ │ │ │ │ │구

○근│○○리 189-2│ 90 │ │ │ │ │ │ └───┴──────┴───┴─────┴─── ──┴──────┴──────┴──┘

○면농업협동조합은 청구인들로부터 취득한 쟁점 부동산의 일부(1,746㎡)가 그린벨트지역으로 소유권이전등기를 할 수 없게 되자, 2005.8.25. 쟁점 부동산의 잔금을 지급한 후, 쟁점 부동산을 아래 표와 같이 분할하고, 실지계약서와는 별도로 등기용 검인계약서를 작성하여

○면농업협동조합과 동 조합이사인 정

○대명의로 소유권이전등기하였으며, 정

○대명의의 부동산은 2008.6.17. 증여를 원인으로 하여

○면농업협동조합에 소유권이전된 사실이

○면농업협동조합의 거래사실확인서(2008.10.23.),

○면농업협동조합 제8회 정기이사회 회의록(2005.8.17.) 및 등기부등본, 대한지적공사 지적측량 세금계산서(2005.9.9.) 및 검인계약서 등에 나타난다. (쟁점 부동산의 분할, 소유권이전 등 내역 ) (단위: ㎡) ┌──────────────┬──────────┬──────────┬──────┐ │ 당초취득(2004.8.19.) │ 분할(2005.9.9.) │ 소유권이전등기 │ │ ├───┬─────┬────┼─────┬────┼─────┬────┤ 비고 │ │취득자│ 소재지 │ 면적 │ 소재지 │ 면적 │ 일자 │ 양수인 │ │ ├───┼─────┼────┼─────┼────┼─────┼────┼──────┤ │ │ │ │○○ 188 │ 전 741 │ 2006.1.5. │

○면농협│ │ │김

○용│○○ 188 │전 1,435├─────┼────┼─────┼────┼──────┤ │ │ │ │○○ 188-1│ 전 694 │ 2005.9.30.│ 정

○대 │ │ ├───┼─────┼────┼─────┼────┼─────┼────┼──────┤ │ │ │ │○○ 187-2│ 전 1,712│ 2006.1.5. │

○면농협│188로 합병 │ │김

○영│○○ 187-2│전 2,764├─────┼────┼─────┼────┼──────┤ │ │ │ │○○ 187-4│ 전 1,052│ 2005.9.30.│ 정

○대 │188-1로 합병│ └───┴─────┴────┴─────┴────┴─────┴────┴──────┘ 2005.7.20. 작성된 쟁점 부동산의 실지매매계약서에 의하면, 쟁점 부동산의 매매대금은 24억원(계약금2억4천만원, 중도금 9억6천만원, 잔금 12억원), 매도인은 김

○용 외 2명, 매수인은

○면농업협동조합장이며, 중개업자 구

○근 및 입회인 4명의 이름과 인장이 날인되어 있고, 특약사항이 기재되어 있으며, 김

○용 소유의 위 ○○리 188-1 전 694㎡에 대하여 2005.9.30. 작성된 등기용 검인계약서에는 매매대금 1,300만원, 매도인은 김

○용, 매수인은 정

○대로 되어 있고 부동산중개업소 및 특약사항은 기재되지 아니한 것으로 나타난다. ○○시장이 부동산실명법 위반자로 통보한 공문(토지정보과-10810, 2006.12.26.)에 의하면, 2006.12.26. 쟁점 부동산 중 위 ○○리 187-4, 188-1번지(합계 1,746㎡)에 대하여 명의신탁자인

○면농업협동조합과 명의수탁자인 정

○대를 부동산실명법 제7조 제1항 제1호 및 제2항을 위반한 것으로 보아 같은법 제9조 제3항의 규정에 의하여 ○○서부경찰서장 및 ○○세무서장에게 통보한 것으로 나타나나, 청구인들은 위반자로 통보되지 아니하였다. 또한, ○○시장은 2007.6.19. 부동산실명법 위반으로

○면농업협동조합에 과징금 8,637,570원을 부과하였으며,

○면농업협동조합은 2007.7.9. 과징금 처분취소 소송을 창원지방법원에 제기하였으나, 2008.4.3. 패소(2007구합1833, 2008.4.3.)하고, 2008.4.30 부산고등법원에 항소하였으나 2008.10.10. 패소(2008누1481, 2008.10.10.)하고 종결한 것으로 나타난다. (다) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하면, 처분청은 청구인들이 부동산실명법을 위반하여 쟁점 부동산을 거래한 것으로 보아 실거래가액으로 과세하였으나, 「소득세법」제96조 제1항 제5호에 따라 부동산의 양도가액에 실지거래가액을 적용하기 위해서는 허위계약서 작성 등 부정한 방법으로 부동산을 양도하는 경우이면서 부동산실명법을 위반하여 부동산을 거래한 경우 등에 해당하여야 하는바(국심2007구3615, 2008.7.14. 같은뜻임), 이건의 경우, 청구인들이 쟁점 부동산에 대한 실질매매계약서를 작성한 후 양수자인

○면농업협동조합에 인감도장 등을 제공하여

○면농업협동조합이 쟁점 부동산을 분할하고 등기용 검인계약서를 작성한 것은 명의신탁을 방조하여 「소득세법」제96조 제1항 제5호 및 같은법 시행령 제162조의 2 제2항에 정한 허위계약서의 작성 등 부정한 방법으로 부동산을 양도한 경우에 해당한다고 할 것이나, 청구인들과 양수자가 2005.7.20. 실지계약서를 작성한 이후

○면농업협동조합이 2005.8.17. 이사회를 개최하여 명의신탁을 논의한 점, 2005.8.25. 잔금이 청산되고

○면농업협동조합이 쟁점 부동산의 일부를 2005.9.9. 분할하여 명의신탁으로 소유권이전한 점 등으로 보아 청구인들이 계약당시부터 양수자와 통정하여 3자간 명의신탁 계약이 이루어진 경우와는 달리 양수자의 명의신탁에 적극적으로 관여하지 아니한 것으로 나타나고, ○○시장이 청구인들을 제외하고

○면농업협동조합과 조합이사 정

○대를 부동산실명법 위반으로 ○○서부경찰서장 및 ○○세무서장에게 통보하고

○면농업협동조합에 과징금을 부과한 점으로 보아 청구인들이 직접 부동산실명법을 위반한 사실이 나타나지는 아니하다. 따라서, 처분청이 청구인의 쟁점 부동산을 부동산실명법을 위반하여 거래한 것으로 보아 실지거래가액으로 과세한 이건 처분은 잘못이라고 판단된다.

4. 결론

이건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.