부동산의 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 않는다고 보아 기준시가로 과세한 처분의 당부(기각)

공사관련 영수증은 발행자의 인적사항 등을 확인할 수 없어 취득가액에 직접 소요된 경비로 인정할 수 없고 부동산의 양도계약서도 등기이전용 검인계약서로써 여기에 기재된 가액을 실지양도가액이라고 볼 수 없어 부동산의 취득·양도가액이 확인되지 않는 것으로 보아 기준시가로 과세한 사례

1. 사실청구인은 1994.8.9 인천광역시 강화군 화도면 OO리 OOOOOOO 답 561㎡와 같은 곳 OOOOOOO 답 1,735㎡(이하 “원토지”라 한다)를 OO건설주식회사와 공동으로 취득한 후, 같은 곳 OOOOOOO 중 1,125㎡를 OOOOOOOO(이하 “쟁점토지”라 한다)로 분할하여 1996.3.15 청구인의 단독소유로 하고 그 지상에 건물 875.97㎡(지상4층 지하1층 ; 이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 함께 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 1996.7.29 청구인의 소유로 소유권보존등기를 경료한 후, 1997.7.21 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 양도하고, 쟁점토지는 실지거래가액으로, 쟁점건물은 기준시가를 적용하여 자산양도차익예정신고를 하였다.처분청은 쟁점토지의 취득 및 양도 당시의 실지거래가액이 확인되지 않는다고 보아 쟁점부동산 전체에 대해 기준시가로 과세표준과 세액을 산정하여, 2001.2.3 청구인에게 1997년 귀속 양도소득세 16,611,050원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2001.5.2 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산은 OOO과 공동으로 취득한 후 청구인의 소유지분 1/2을 OOO에게 양도한 것으로서, 쟁점부동산의 취득가액은 쟁점토지와 인근토지 구입비 합계 70,000,000원과 쟁점건물의 신축에 소요된 비용 742,712,500원 합계 812,712,500원인데 이를 청구인의 지분 1/2로 환산하면 406,356,250원이고, 양도가액은 쟁점부동산을 담보로 OO은행에서 대출받은 400,000,000원과 임차보증금 145,000,000원 합계 545,000,000원을 OOO에게 인수시키는 것을 조건으로 별도의 현금수수나 정산절차없이 양도하였으므로, 부채총액 545,000,000원 중 청구인의 지분 1/2에 해당하는 272,500,000원임이 공사관련 영수증, 부동산매매계약서 등에 의해 확인됨에도, 처분청이 실지거래가액이 확인되지 않는다고 보아 이를 부인하고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 제시하는 공사관련 영수증은 발행자의 인적사항 등을 확인할 수 없어 이를 취득가액에 직접 소요된 경비로 인정할 수 없고, 쟁점부동산의 양도계약서도 등기이전용 검인계약서로서 여기에 기재된 가액을 실지양도가액이라고 볼 수 없으므로 쟁점부동산의 취득·양도가액이 확인되지 않는 것으로 보아 기준시가로 과세한 처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단가. 쟁점이 건의 다툼은 쟁점부동산의 취득 및 양도 당시의 실지거래가액이 증빙 등에 의하여 확인되지 않는다고 보아 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관계법령소득세법 제96조【양도가액】양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가, 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. (단서생략)같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1994.8.9 원토지를 OO건설주식회사와 공동으로 취득한 후, 쟁점토지로 분할하여 1996.3.5 청구인의 단독소유로 하고 그 지상에 쟁점건물을 건축하여 1996.7.29 청구인 소유로 소유권보존등기를 경료한 후, 1997.7.21 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 양도하고, 쟁점토지는 실지거래가액, 쟁점건물은 기준시가에 의하여 자산양도차익예정신고를 한 사실이 부동산등기부등본 및 양도소득세 신고서에 의하여 확인되고,처분청은 쟁점토지의 취득 및 양도 당시의 실지거래가액이 확인되지 않는다고 하여 쟁점부동산 전체를 기준시가에 의하여 과세하였음이 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 청구외 OOO과 공동으로 취득한 후 청구인 지분 1/2을 OOO에게 양도한 것으로, 쟁점부동산의 담보대출금 400,000,000원, 임차보증금 145,000,000원 합계 545,000,000원의 1/2을 OOO에게 인수시키는 것으로 하였으므로, 양도가액은 272,500,000원이라고 주장하는 바, 이에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점부동산의 임차인 OOO이 임차보증금을 반환받기 위해 제기한 소송에 대한 인천지방법원 제5민사부 판결문(1999.2.10 선고)에 의하면, 쟁점부동산의 임차보증금이 145,000,000원임이 확인되고,쟁점부동산의 등기부등본과 처분청에서 송부한 심리자료에 의하면, 1996.8.26 OOO이 대표이사로 있는 OOOOO주식회사를 채무자로, 주식회사OO은행을 근저당권자로 하여 쟁점부동산에 채권최고액 480,000,000원의 근저당권이 설정되어 있고, 위 은행의 대출금이 400,000,000원인 사실이 확인되며, 이에 대해서는 다툼이 없다.

(나) 청구인은 쟁점부동산의 양도가액이 272,500,000원이라고 주장하나, 청구인이 제시한 쟁점부동산의 양도계약서(1997.7.21)에 의하면, 매매대금이 225,000,000원으로 청구인이 주장하는 양도가액과 상이할 뿐만 아니라, 근저당 및 임차보증금에 관한 특약사항이 기재되어 있지 아니하고,처분청에서 우리원에 제출한 심리자료 중 OOO이 경찰서에서 진술한 내용을 보면, 그는 쟁점부동산을 청구인으로부터 양도받을 당시 임차보증금 145,000,000원을 인수받은 사실이 없고, 쟁점부동산을 인수하게 된 것은 기존에 청구인에게 빌려준 대여금 120,000,000원이 있어 대물로 변제받은 것이며, 자신은 쟁점건물의 취득에 350,000,000 상당을 투자했으나 청구인이 투자한 비용은 얼마인지 모르는 것으로 되어 있어, OOO이 진술한 취득가액과 청구인이 주장하는 양도가액이 상이하며,쟁점부동산의 등기부등본상에는 청구인이 쟁점부동산을 단독으로 소유하다가 OOO에게 양도한 것으로 확인되고, 청구인은 달리 쟁점부동산을 OOO과 공동으로 취득했다고 볼 만한 증빙을 제시하지 못하고 있어, 청구인이 자신의 지분 1/2를 OOO에게 양도하였다는 청구주장도 확인되지 아니하므로, 쟁점부동산의 양도가액이 거래증빙 등에 의하여 확인된다고 보기 어려운 것으로 판단되고, 그렇다면 쟁점부동산은 그 취득가액의 확인여부에 불구하고 양도가액이 확인되지 아니하므로 전시법령의 규정에 의하여 기준시가 과세대상이라 하겠다.

따라서 처분청에서 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액이 거래증빙 등에 의해 확인되지 않는다고 보아 기준시가로 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.