토양오염 정화비를 양도가액에서 제외하여야 하는지 여부 등

청구인들은 매수인과 이 건 부동산을 ◎◎◎억원에 매매하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하면서 청구인들이 임차인으로 하여금 토양오염 문제를 해소토록 하고 그렇지 못할 경우 계약을 무효로 하기로 약정한 점, 청구인들은「토양환경보존법」에 따라 이 건 부동산의 오염토양을 오염원인자인 임차인으로 하여금 정화토록 하여야 하나 합의에 이르지 못하자, 이 건 부동산의 원활한 양도를 위해 매수인의 관계사로 하여금 토양오염 정화 및 복원공사를 시행토록 하고 매수인이 그 비용을 지급토록 함으로써 사실상 그 금액만큼을 매매대금에서 차감하였으나, 추후 임차인과 합의하여 임차인의 몫에 해당하는 토양오염 정화비를 수수한 점 등에 비추어 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단됨

1. 처분개요

가. OOOOOOOOO은 1982.2.2. OOO 토지(주유소 용지) 1,255.6㎡ 및 건물 390.04㎡(이하 “이 건 부동산”이라 한다) 지분 OOO를, 청구인 OOOOOOOOOOOO(이하 “청구인들”이라 한다)는 2008.8.23. 이 건 부동산 지분 OOO을 각각 상속을 원인으로 취득하였다.

나. 한편, OOO 주식회사(이하 “OOO”라 한다)는 2000.8.1.부터 이 건 부동산을 임차하여 법인 직영 주유소로 사용하였다.

다. 청구인 OOO 외 6명은 2012.4.2. 이 건 부동산을 주식회사 OOO(이하 “OOO”라 한다)에 양도하고 2012.6.29. 이 건 부동산의 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원, 필요경비를 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고납부하였으며, 그 과정에서 청구인들은 취득가액을 실지거래가액으로 신고하고 이 건 부동산에 대한 토양오염 정화비 OOO원 중 지분 해당액 OOO원을 필요경비에 산입하였으며, OOO 외 2명은 취득가액을 1985.1.1. 의제취득일 현재의 환산가액으로 신고하고 필요경비를 개산공제하였다.

라. OOO장은 2017.4.17.～2017.5.6. 기간에 양도소득세 실지조사를 실시하고, 토양오염 정화비는 양도소득의 필요경비에 해당하지 않는다고 보아 과세자료로 통보하였으며, 아래와 같이 처분청은 청구인들에게 2012년 귀속 양도소득세를 각 경정고지하였다.

마. 청구인들은 이에 불복하여 2017.9.27. 및 2017.10.10. 이의신청을 거쳐 2018.1.26. 심판청구를 각 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 청구인 OOO 외 6명은 이 건 부동산을 양도하고 매매대금 OOO원에서 토양오염 정화비 OOO원을 공제한 OOO원을 실제로 수수하였으므로 이 건 부동산의 양도가액은 OOO원이 되어야 한다.(가) 청구인 OOO 외 6명(매도인)은 OOO(매수인)와 이 건 부동산을 OOO원에 매매하기로 계약을 체결하면서, 특약으로 토양오염 문제가 해결되지 않으면 계약을 무효로 하기로 약정하였다.(나) 이에, 청구인 OOO 외 6명은 이 건 부동산의 토양오염 원인자인 OOO(임차인)와 협의를 시작하였으나 순조롭지 않았고, 자칫하면 계약자체가 무효로 될 처지에 놓이게 되었다.(다) 청구인 OOO 외 6명은 이 건 부동산을 처분해야만 했기에 매수인과 매매대금에서 토양오염 정화비를 차감하기로 구두로 합의하였고, 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)를 통해 오염토양 정화공사를 완료하였다.(라) 청구인 OOO 외 6명은 2012.4.2. 이 건 부동산을 양도하고 그 대가로 OOO을 수수하였다.

(2) 토양오염 정화비를 양도가액에서 제외할 수 없다면,필요경비(자본적 지출액 또는 양도비)로 인정되어야한다.(가) 당초 매수인은 이 건 부동산(토지)이 장기간 주유소로 사용된 점을 감안하여 매수 희망가를 OOO원으로 하여 협의를 시작하였고 매도인은 주변시세 등을 감안하여 최소 OOO원을 받고자 하였으며, 양 당사자는 여러 차례의 협상을 통해 매매금액을 OOO원으로 하되 매도인이 오염토양 회복에 대한 책임을 지기로 하였다.(나) 이 건 부동산은 OOO원의 가치가 있으나 토양오염으로 그 가치는 OOO원에 불과했다.토양오염 정화비는 토지오염 문제를 해결함으로써 이 건 부동산의 가치를 상승시켰으므로 자본적 지출액으로 보거나, 이 건 부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용이므로 양도비로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인 OOO 외 6명(임대인)과 OOO(임차인) 사이에 작성한 합의서에는 토양오염 우려기준 이내로 정화하기 위하여 제반사항 및 관련법령을 준수한다고 되어 있고, 전체 주유소 운영기간(44년) 중 임차인이 사용한 기간(12년)을 감안하여 토양오염 정화비를 OOO원으로 한 것으로 되어 있으므로 매도인이 매매대금에서 토양오염 정화비를 차감하여 수령하였다고 하더라도 동 비용은 「토양환경보존법」에 따라 임차인이 이행할 의무가 있는 행위에 대한 비용으로 매도인이 이 건 부동산의 원활한 매도를 위해 임차인을 대신해서 지급한 것이므로 양도가액에서 차감할 수 없다.

(2) 매도인과 매수인 사이에 작성한 이 건 부동산 매매계약서에는 매도인은 계약 후 즉시 토양오염도 검사를 신청하여 그 결과를 확인한 후 현 임차인인 OOO에 통보하며 그 책임을 요구한다(특약 제3호), 임차인인 OOO 측에서 토양오염 하자이행에 불성실하거나 잔금일 이전까지 해결되지 않을 시 계약은 무효로 하며 계약금 전액을 반환하기로 한다(특약 제7호)고 되어 있고, 이 건 부동산의 토양오염 정화관련 행정처분 내역(OOO장, 2017.2.17.)에 의하면 2012.4.30. 행정처분 대상자는 임차인인 OOO OOO와 OOO 대표이사로 되어 있으므로 토양오염 정화비는 매도인에게 지급의무가 있는 것으로 볼 수 없고 주유소 사업과 관련하여 오염된 토지의 본래 기능을 회복하기 위해 지출한 수익적 지출액으로 보아야 한다. 또한, 토지 등을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용은 사회통념상 그 지출이 상당하다고 인정되는 비용을 의미하는바 토양오염 정화비는 주유소 사업을 영위한 임차인의 수익과 관련된 비용이고 청구인 OOO 외 6명은 임차인으로부터 손해배상 명목으로 OOO원을 지급받았으므로 매도인이 이 건 부동산을 양도하기 위해 지출한 비용으로 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 토양오염 정화비를 양도가액에서 제외하여야 하는지 여부

② 토양오염 정화비를 양도소득의 필요경비(자본적 지출액 또는 양도비)로 공제하여야 하는지 여부(예비적 주장)

나. 관련 법령 등

(1)소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액.2.자본적 지출액등으로서 대통령령으로 정하는 것3.양도비등으로서 대통령령으로 정하는 것(2)소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세나. 양도소득세 과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용다. 공증비용, 인지대 및 소개비라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용(3)소득세법 시행규칙 제79조【양도자산의 필요경비 계산등】

① 영 제163조 제3항 제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용(4)토양환경보전법 제10조의3【토양오염의 피해에 대한 무과실책임】①토양오염으로 인하여 피해가 발생하였을 때에는 해당 오염원인자는 그 피해를 배상하고 오염토양을 정화하여야 한다. 다만, 토양오염이 천재지변이나 전쟁으로 인하여 발생하였을 때에는 그러하지 아니하다.

② 오염원인자가 둘 이상인 경우에 어느 오염원인자에 의하여 제1항의피해가 발생한 것인지를 알 수 없을 때에는 각 오염원인자가 연대하여 배상하고 오염토양을 정화하여야 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 OOO 외 6명(매도인)은 2012.2.8. OOO(매수인)와 사이에 이 건 부동산을 OOO에 매매하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하면서, 아래와 같이 토양오염 문제를 해결하기 위하여 특약사항을 정하였다.

(2) 청구인 OOO 외 6명(매도인 및 발주자)은 2012.6.8. 아래와 같이 OOO(매수인)와 이 건 부동산의 토양오염정화 및 복원공사 관련 사항에 대하여 합의하고, 매수인의 관계사인 OOO(시공자)과 동 공사에 대한 도급계약을 체결하였다.

(3) OOO(시공자)은 2012.6.29. 청구인 OOO(발주자 대표)에게 이 건 부동산의 토양오염정화 및 복원공사에 대한 매출세금계산서를 교부하였으며, OOO(매수인)는 2012.7.5. 동 공사대금(OOO원, 부가가치세 포함)을 OOO에 지급하였다.

(4) OOO는 이 건 부동산을 매수하고 아래와 같이 대금을 지급하였다.

(5) 한편, OOO(임차인, 갑)와 청구인 OOO 외 6명(임대인, 을)은 이 건 부동산의 토양오염 정화공사와 관련하여 아래와 같이 합의하였다.

(6) OOO는 2012.8.24. 위 합의서의 내용에 따라 청구인 OOO에게 토양오염 정화비 명목으로 OOO원을 지급하면서 OOO원을 기타소득으로 원천징수하였다.

(7) 주유소 토양오염 관련 행정처분 이력에 의하면 OOO장은 2012.4.30. OOO OOO 및 OOO 대표이사에게 토양오염우려기준 초과에 따른 조치이행명령(환경과-13000호)을 한 것으로 확인된다.

(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인들은 토양오염 정화비를 양도가액에서 제외하여야 한다고 주장하나, 청구인 OOO 등 매도인은 OOO(매수인)와 사이에 이 건 부동산을 OOO원에 매매하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하면서 매도인이 임차인(OOO)으로 하여금 토양오염 문제를 해소토록 하고 그렇지 못할 경우 계약을 무효로 하기로 약정한 점, 청구인들은 「토양환경보존법」에 따라 이 건 부동산의 오염토양을 오염원인자인 임차인으로 하여금 정화토록 하여야 하나 합의에 이르지 못하자, 이 건 부동산의 원활한 양도를 위해 매수인의 관계사로 하여금 토양오염 정화 및 복원공사를 시행토록 하고 매수인이 그 비용을 지급토록 함으로써 사실상 그 금액만큼을 매매대금에서 차감하였으나, 추후 임차인과 합의하여 임차인의 몫에 해당하는 토양오염 정화비를 수수하였고, 매수인이 이 건 부동산을 매입하면서 실제 지급한 대가는 매매대금인 OOO원인 점 등에 비추어 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(9) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인들은 토양오염 정화비를 양도소득의 필요경비(자본적 지출액 또는 양도비)로 공제하여야 한다고 주장하나, 자본적 지출액은 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 비용인 반면, 이 건 토양오염 정화비는 주유소 사업으로 오염된 토지를 정화함으로써 토지 본래의 기능을 회복하기 위한 비용인 점, 양도비는 당해 자산을 양도하기 위해 지출한 비용으로서 양도자에게 그 지급의무가 있어야 할 것이나 청구인들에게 이 건 토양오염 정화비를 지급할 의무가 있다고 할 수는 없고 위와 같이 임차인으로부터 추후 그에 해당하는 금액을 수수한 점 등을 감안할 때 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.