부동산매매업에서 발생한 소득인지 여부(기각)

청구인은 부동산을 사업목적으로 취득하였다가 건물을 신축하지 않은 상태로 단기양도하였으며, 부동산 거래 횟수 등으로 보아 쟁점부동산의 양도에 대하여 부동산매매업으로 보아 과세한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인, 박OO, 고OO(이하 “청구인외 2인”이라 한다)은 2002.8.14. 서울특별시 OOO OO OOOOOOOO, OO O OOOOOOOO, 같은 동 128-50번지의 대지 849㎡ 및 위 지상건물 341.82㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 공동명의(OOO OO OOOOOOO, OOO OO OOOOOOO, OOO OO OOOOOOO)로 취득한 후, 2002.10.3. OO아파트건립추진위원회에 양도하고 2002.12.31. 양도소득세를 신고·납부하였다.

나. 처분청은 쟁점부동산의 양도에 대한 조사결과 청구인외 2인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 2006.10.5. 청구인외 2인에게 2002년 제2기 부가가치세 28,108,580원을 경정고지하고, 각 지분별로 소득금액을 안분계산하여 2002년 귀속 종합소득세를 청구인에게 4,133,120원, 박OO에게 1,127,960원, 고OO에게 3,402,110원을 결정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2006.12.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인외 2인은 쟁점부동산을 주택신축 및 판매를 목적으로 취득하였다가 부득이하게 OO아파트건립추진위원회에 양도하는 바, 이는 계속적·반복적 거래가 아니고 부동산매매업의 사업자등록도 처분청에서 직권등록한 것이므로, 처분청이 부동산매매업으로 보아 부가가치세 및 종합소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

부동산매매업에 속하는지 여부는 쟁점부동산 뿐만 아니라 청구인이보유한 부동산 전체의 거래현황을 종합하여 판단하여야 할 것인 바, 청구인외 2인은 쟁점부동산을 건설용 부지로 매입한지 2개월만에 재건축조합에게 양도하였고, 국세청의 부동산 취득 및 양도 현황자료에 의하면 2002년 제2기 중에 청구인은 부동산을 11회 취득하여 12회 양도하였으며, 고OO은 2회 취득하여 2회 양도하였고, 박OO은 11회 취득하여 7회 양도한 것으로 되어 있으므로 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인외 2인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 이 건 부가가치세 및 종합소득세를 과세한 처분에는 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점쟁점부동산 거래로 인한 소득을 부동산매매업에서 발생한 소득으로 볼 것인지 아니면 양도소득으로 볼 것인지 여부

나. 관련법령

(1)소득세법 제19조【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. ～

11. (생략)

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득(2)소득세법시행령 제34조【부동산매매업의 범위】법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

(3)부가가치세법시행규칙 제1조【사업의 범위】

① 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인외 2인은 쟁점부동산을 공동명의(OOO OO OOOOOOO, OOO OO OOOOOOO, OOO OO OOOOOOO)로 취득한 후 2002.10.3. OO아파트건립추진위원회에 양도하고 양도소득세를 신고·납부하였고, 처분청은 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인외 2인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 이 건 고지하였음이 경정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 처분청의 과세근거는 다음과 같다.(가) 처분청의 부가가치세 조사서에는 ‘청구인외 2인은 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세 신고를 하였으나, 조사결과 청구인외 2인은 주택을 신축하여 판매하는 공동사업자로서 부가가치세법상 1과세 기간에 1회 이상 취득하고 2회 이상 양도하였고, 쟁점부동산은 주택을 신축하여 판매하기 위한 건설용지로 취득하였다가 건물을 신축하지 않고 2개월만에 OO아파트건립추진위원회에 단기양도 하였음이 확인되며, 쟁점부동산 소재지에 부동산매매업 사업자등록이 되어 있는 사업자로 확인되고, 청구인외 2인의 부동산 거래 등을 종합하여 볼 때 쟁점부동산의 양도는 부동산매매업에 해당하므로, 양도실거래가액 1,700,000천원을 총수입금액으로 하고 취득실거래가액 및 취득세 등 1,642,002천원을 필요경비로 하여 공동사업장별 소득금액을 계산하고, 쟁점부동산 중 상업용건물 288.27㎡에 대하여 기준시가로 안분계산하여 158,626천원을 부가가치세 과세표준으로 하여 과세한다’라고 되어 있다.(나) 국세청의 부동산 취득 및 양도 현황자료에 의하면 2002년 제2기 중에 청구인은 부동산을 11회 취득하여 12회 양도하였고, 고OO은 2회 취득하여 2회 양도하였으며, 박OO은 11회 취득하여 7회 양도한 것으로 되어 있다.

(3) 쟁점부동산의 양도에 대하여 이를 부동산매매업으로 보아 과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 청구인이 제시하는 증빙은 다음과 같다.(가) OO세무서장이 발급한 주택신축판매업에 대한 폐업사실증명원(2006.12.7.)에는 청구인이 경기도 OOO OOO OOO OOOOO에서 2001.5.25. 주택신축판매업을 개업하여 2002.8.31. 폐업한 것으로 되어 있다.(나) 청구인이 작성한 취득 및 양도 현황자료 소명내역서 및 종합소득세 신고서에 의하면 ‘청구인이 2002년도 중에 양도한 부동산 12건(OOO OOO OOO OOO OOOOOOOO OOOOOO OO OOOO O OOO)은 건설 주택신축판매업으로 종합소득세가 신고(수입금액 788,000천원) 되었음’이 확인된다.

(4) 살피건대, 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득에 속하는지 혹은 양도소득에 속하는지는, 양도인의 부동산 취득 및 보유 현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것인 바(OOO OOOOO OOO O OO, OOO OOOOO OO O OO), 청구인은 쟁점부동산을 사업목적으로 취득하였다가 건물을 신축하지 않은 상태로 단기양도하였고, 청구인의 부동산 거래 회수 등으로 보아 쟁점부동산의 양도에 대하여 처분청이 부동산매매업으로 보아 과세한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.