시설비 및 이사비용 등 손해배상금을 양도비로서 필요경비에 산입할 수 있는지(기각)

임차인들을 조기에 퇴거시키기 위해 지급하였다는 시설비 및 이사비용 등 손해배상금은 양도소득에서 공제되는 필요경비에 해당하지 않음

1. 처분개요

청구인은 경기도 OOO OOO OOO OOOOO외 2필지 대지 및 지상건물(근린생활시설, 이상의 토지와 건물을 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2005.3.23. 취득하여 임대사업에 사용하다가 2007.4.20. 양도하면서 양도차익 산정시 쟁점부동산의 임차인들을 조기에 퇴거시키기 위해 지급하였다는 시설비 및 이사비용 등 명도비용 60백만원을 필요경비에 산입하여 2007년귀속 양도소득세 6,273,670원을 신고하였다. 처분청은 청구인이 양도소득세 필요경비로 신고한 금액 중 임차인들에게 지급한 시설비 및 이사비용 등 명도비용 60백만원은 소득세법 제97조 제1항 및 같은법시행령 제163조 제5항 제1호에 규정하는 필요경비에 해당하지 않는다고 보아 이를 부인하여 2008.1.7. 청구인에게 2007년도 귀속분 양도소득세 18,223,580원을 경정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.4.2. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산에 대한 매매계약 체결시 쟁점부동산 양수인이 잔금청산일까지 모든 세입자를 퇴거시키는 조건으로 부동산을 취득하겠다는 제의를 해서 이에 소요되는 양도비를 감안하여 당초 매매예상 시세보다 8천만원을 더 받고 부동산을 매매함에 따라 그 만큼 양도소득세를 더 부담하였고, 이와 같은 매매조건에 따라 청구인은 임차인과 협의하여 임차인의 점포시설비와 점포내 잔여 상품가액을 변상하면서 60백만원을 지급하였으며, 소득세법 제97조 제1항 및 같은법시행령 제163조 제5항 제1호의 규정에서 부동산의 양도를 위해 직접 지출한 비용은 양도비로서 공제한다고 규정하고 있으므로 청구인이 임차인들을 조기 퇴거시키기 위해 부담한 시설비 및 이사비용 등 임대차 계약해지로 인한 손해배상금60백만원은 쟁점부동산의 양도에 따른 양도차익 계산시 필요경비로 공제되어야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 제시한 매매계약서 상에는 손해배상금을 매매대금에 포함시키기로 하는 특약이 기재되어 있으나 매수인이 보관하는 매매계약서 상에는 위 특약이 기재되어 있지 아니하여 위와 같은 특약이 있었다고 볼 수 없고, 임차인을 조기에 퇴거시키기 위해 지급한 비용은 소득세법 제97조 및 같은법시행령 제163조 제5항 제1호에서 규정하고 있는 필요경비에 해당한다고 볼 수 없으므로 청구인이 주장하는 금액을 양도비로 인정하지 아니한 당초 과세처분이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산 양도시 임차인들을 조기에 퇴거시키기 위해 지급하였다는 시설비 및 이사비용 등 손해배상금을 양도비로서 필요경비에 산입할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법(2007.12.31. 법률 제8825호로 개정되기 전의 것) 제97조(양도소득의 필요경비계산) ①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 ③제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 같은 항 제2호부터 제4호까지의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

(2) 소득세법 시행령(2008.22. 대통령령20618호로 개정되기 전의 것) 제163조 (양도자산의 필요경비) ①법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 ⑤법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 발생하는 매각차손. 이 경우 재정경제부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 2007.4.20. 양도한 후 양도가액을 1,200,000,000원, 취득가액을 1,010,000,000원, 필요경비를 126,264,770원으로 하여 2007.7.2 양도소득세를 신고·.납부하였는데, 필요경비에 대한 증빙으로서 부동산매매계약서 사본과 임차인 이경희 등 3인의 영수증(각 20백만원)을 제출하고 있으며, 동 영수증외에 금융자료 등 객관적인 지급증빙은 제출되지 아니하고 있다.

(2) 청구인으로부터 위 이사비 등을 지급받은 임차인은 처분청 조사시 국세통합전산망에 의해 아래 표와 같이 정상사업자로 확인되었다.

(3) 청구인이 제시한 부동산매매계약서 사본상의 특약기재사항을 보면, “

① 매도인은 점포 3개를 4월 30일까지 비워준다.

② ①항의 이행을 위해 매도인이 임대기간이 만료되지 아니한 점포주인 3인에게 임대계약 해약합의금으로 지급하는 금액을 매도시 쌍방합의로 전액 매도금액에 포함하였으므로 지급금액은 매도인이 양도비로서 전액 부담한다.”고 기재되어 있는데, 처분청은 매수인이 보관하고 있는 부동산매매계약서상 특약기재사항에 위①항은 기재되어 있으나 ②항은 기재되어 있지 않은 것으로 조사·확인하였다.

(4) 판단 청구인은 쟁점부동산의 양도에 따른 양도차익 계산시 임차인들을 조기퇴거시키기 위해 부담한 시설비 및 이사비용 등 임대차 계약해지로 인한 손해배상금 60백만원을 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하고 있다. 그러나 소득세법 제97조 제1항에서 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비로 양도비를 규정하고 있고, 같은법시행령 제163조 제5항 제1호에서는 양도비를 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용이라고 규정하고 있는 바, 영업을 하던 세입자를 내보내는 과정에서 소요된 비용은 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 보기 어려우므로 청구인이 사적계약에 의해 임의로 지출하였다고 주장하는 위 60백만원을 자산을 양도하기 위하여 지출하는 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비 또는 철거비용 등 자산양도에 따른 양도비로 보기 어렵다고 판단된다(국심 2007서418, 2007.4.9. 및 국심 2001서2985, 2002.4.12. 같은 뜻).

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.