필요경비 인정 여부(경정)

실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 경우 개발비용산정기관이 산출한 부지조성공사비를 필요경비로 인정 하는 것임

1. 사실 청구인은 1996.2.28 강원도 OO시 OO동 OOO외 3필지 하천부지 2,167㎡(이하 “원토지”라 한다)를 취득하여 원토지 중 3필지 883㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1996.6.11 OO시장으로부터 토지형질변경허가를 받아 부지조성공사를 하고 1997.7.30 지목을 잡종지로 변경한 후, 1998.12.14 원주지방국토관리청에 공공용지로 양도하고, 실지거래가액(취득가액 44,500,000원, 양도가액 82,541,000원)으로 확정신고를 하면서 부지조성공사비 21,375,500원(이하 “쟁점공사비”라 한다)을 필요경비로 공제하였다. 처분청은 청구인이 확정신고시 필요경비로 공제한 쟁점공사비에 대하여 지출증빙의 제시가 없다 하여 동 금액을 필요경비 부인하여, 2001.1.5 청구인에게 1998년 귀속분 양도소득세 7,543,190원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.4.2 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 원토지를 취득하여 1996.6.11～1997.4.9 부지조성공사를 하면서 공사비 52,465,698원을 지출하고 1997.7.30 원토지를 잡종지로 지목변경을 하였으며, 이와 관련하여 OO시장이 개발부담금 부과시 청구인이 제출한 사단법인 OO기업정책연구소의 개발비용산정보고서에 의하여 부지조성공사비용으로 위 금액을 지출한 사실을 인정하고, OO시장이 개발비용으로 인정한 공문서, 부지조성공사 현장사진, 개발비용산정보고서등 제출한 증빙에 의하여 쟁점공사비가 확인됨에도 부지조성공사비를 지급한 사실을 확인할 수 있는 영수증등 구체적인 증빙 제시가 없다 하여 쟁점공사비를 필요경비로 공제하지 아니하고 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

실지거래가액으로 양도차익을 산정할 때 공제되는 필요경비는 당해 토지의 취득, 유지, 보수, 개량 등을 위하여 직접 지출된 사실이 확인된 비용이며, 청구인이 제시한 개발비용정산보고서는 개발이익환수법에 의하여 개발부담금을 부과할 때의 참고자료이며, 청구인은 실제 부지조성비를 지출한 사실을 입증하는 구체적인 증빙 제시가 없으므로 쟁점공사비를 필요경비로 공제하지 아니하고 과세한 당초 처분은 정당하다,

3. 쟁점 및 판단 가. 쟁점 이 건의 다툼은 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 경우에, 개발비용산정기관이 산출한 부지조성공사비를 필요경비로 인정하지 아니하고 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령 소득세법 제97조 제1항에서 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액

4. 대통령령이 정하는 양도비」라고 규정하고, 제3항에서 「제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 양도차익을 실지거래가액에 의하는 경우에 있어서 그 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 및 동호 나목 본문의 금액(괄호 생략)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액」이라고 규정하고, 같은 법시행령 제163조 제3항에서 「법 제97조 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 설비비와 개량비”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 양도자산의 용도변경을 위하여 지출한 비용

2. 양도자산의 개량을 위하여 지출한 비용

3. 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것」이라고 규정하고 있으며, 같은 법시행규칙 제79조 제1항에서 「영 제163조 제3항 제4호에서 “재정경제부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 비용을 말한다.

1. 하천법·특정다목적댐법·기타 법률에 의하여 시행하는 사업으로 인하여 당해 사업구역내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금등의 사업비용과 개발이익환수에 관한 법률에 의한 개발부담금(괄호 및 단서 생략)」이라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1996.2.28 원토지를 취득하여 쟁점토지(원토지 중 3필지 883㎡)를 1996.6.11 OO시장으로부터 토지형질변경허가를 받아 부지조성공사를 하고 1997.7.30 지목을 잡종지로 변경한 후, 1998.12.14 원주지방국토관리청에 공공용지로 양도하고, 실지거래가액(취득가액 44,500,000원, 양도가액 82,541,000원)으로 확정신고를 하면서 쟁점공사비 21,375,500원을 필요경비로 공제하였음이 등기부등본, 양도소득세 신고서 등에 의하여 확인되고, 처분청은 청구인이 확정신고시 필요경비로 공제한 쟁점공사비에 대하여 지출증빙의 제시가 없다 하여 동 금액을 필요경비 부인하여 이 건 과세하였음이 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 개발이익환수에 관한 법률 제11조 및 같은 법시행령 제10조 제5항에서 「건설부장관이 제2항의 규정에 의하여 납부의무자가 제시한 금액의 사실여부 확인과 제3항의 규정에 의한 금액의 산출에 있어 당해 개발사업의 내용·성질 등이 특수하여 그 확인 또는 금액산출이 곤란한 경우에는 개발비용산정기관에 이를 의뢰할 수 있다」고 규정하고 있으며, 청구인이 원토지에 OO 부지조성공사비의 산정을 의뢰한 사단법인 OO기업정책연구소에서 작성한 개발비용산정보고서(1997.5월)에 의하면, 1996.6.11～1997.4.9 시행된 원토지에 OO 근린생활시설 부지조성공사비를 52,465,698원으로 산정한 사실이 확인되며, OO시장은 위 개발비용산정보고서의 산출내역을 검토한 결과 전액을 개발비용으로 인정한다고 청구인에게 통보하고, 동 개발비용을 인정하여 개발부담금을 2,678,340원으로 결정한 사실이 OO시장의 개발비용 산출내역서 검토결과 통보공문(지적 58383-429, 1997.6.16) 및 개발부담금 결정서(지적 58383-417, 1997.7.7)에 의하여 확인된다.

(3) 청구인은 OO시장이 개발부담금 부과시 인정한 사단법인 OO기업정책연구소의 개발비용산정보고서에 의하여 부지조성공사비가 지출된 사실이 확인됨에도 이를 부인하는 것은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우에는 자산의 취득가액이나 양도가액 뿐만 아니라 그 필요경비도 실지거래가액에 의하여야 하는 것인 바, 여기에서 「실지거래가액」이라 함은 “실지로 거래된 가액”을 의미하는 것으로, 전문용역기관의 평가액은 이에 포함되지 아니하는 것이므로 위 개발비용산정보고서상의 부지조성공사비를 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(4) 한편, 청구인은 원토지에 OO 부지조성공사비의 지출사실을 입증하기 위하여 제 증빙을 제시하고 있는 바, OO측량토목설계사무소에서 공법인 OO측량협회에 제출한 측량신청서에 의하면, 측량수수료 1,700,000원이 지출된 사실이 확인되므로 쟁점토지 해당분 692,708원은 필요경비로 인정함이 타당한 것으로 판단되고, 현장관리인으로 고용되어 8개월간 월 800,000원을 받았다는 OOO의 확인서(2001.5월), 원토지에 OO 부지조성공사 노임으로 15,000,000원을 수령하였다는 OOO의 확인서(2001.5월)는 부지조성공사비의 지출내역을 확인할 수 있는 객관적인 증빙으로 인정하기 어렵고, 개발비용산정보고서 작성수수료 1,000,000원은 쟁점토지에 OO 부지조성공사비와는 직접 관련이 없으므로 이들 비용은 필요경비로 인정하기 어려운 것으로 판단된다. 따라서 처분청에서 쟁점토지에 OO 부지조성공사비중 동 측량수수료를 필요경비로 인정하지 아니하고 과세한 이 건 처분은 일부 잘못이 있다 하겠다.

라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제 81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.