신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부(기각)

토지의 양도와 관련된 금융거래등 구체적이고도 객관적인 증빙자료가 제시되지 않았고, 양도계약서상 양도가액을 신빙성이 없는 것으로 보아 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 사례

1. 원처분 개요청구인은 1989.6.21 취득한 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOOO와 같은곳 OOOOOOO 소재 대지 248.7㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1995.12.18 양도한 사실에 대하여 1996.2.23 쟁점토지의 취득가액을 150,678,000원으로 하고 양도가액을 262,500,000원으로 하여 실지거래가액에 의한 자산양도차익 예정신고·납부를 하였다.청구인이 실지거래가액으로 신고한 위 양도가액이 신빙성이 없다고 보아 기준시가에 의해 쟁점토지의 양도차익을 계산하여 1999.1.4 청구인에게 1995년도분 양도소득세 35,379,930원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 1999.3.3 심사청구를 거쳐 1999.7.20 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액은 매매계약서와 양수자의 거래사실확인서에 의하여 거래가액이 확인되고 있고, 쟁점토지를 담보로 1995.5.6 청구인이 OOOO은행 OO동지점에서 자금을 융통시 한국감정원 감정평가액이 261,135,000원으로서, 신고한 양도가액이 사실임에도 불구하고 처분청의 탐문조사에 의한 시가와 근저당권 설정에 따른 추정시가가 실지거래가액보다 높다고 하여 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견일반적으로 개별공시지가는 시가만큼 반영되지 않고 그보다 낮은 가액으로 공시되고 있는 점으로 보아 쟁점토지의 취득시에는 기준시가보다 높은가액으로 취득하고 양도시에는 기준시가보다 낮은가액으로 양도하였다는 주장은 이 건 거래만이 갖는 특수한 사정을 발견할 수 없어 인정하기 어렵고, 처분청에서 인근 부동산소개소의 탐문에 의하여 양도당시의 시가를 376,000,000원으로 조사하고 있으며, 쟁점부동산의 부동산매매계약서와 양수인의 거래사실 확인서외에 신고한 양도가액이 사실이라는 주장을 뒷받침할 수 있는 증빙을 제시하고 있지 아니하므로 처분청이 청구인이 신고한 거래금액 중 양도가액이 확인되지 아니하는 경우로 보아 공정과세협의회의 자문을 거쳐 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 결정한 처분에 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가를 적용하여 과세한 처분의 당부에 있다.

나. 관련법령

소득세법 제96조【양도가액】에서는「양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다. (1호) 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다(이하생략)」라고 규정하고 있고,같은법 제100조【양도차익의 산정】제①항에서는 「양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다」라고 규정하고 있다.한편,같은법시행령 제166조【양도차익의 산정】제④항에서는 「법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1호)～(2호) 생략. (3호) 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우」라고 규정하고 있으며, 동 제⑤항에서는 「제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다. (1호) 생략. (2호) 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우」라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

1989.6.21 쟁점토지를 취득하여 1995.12.18 양도한 청구인은 1996.2.23 취득가액을 150,678,000원으로 하고 양도가액을 262,500,000원으로 하여 자산양도차익 예정신고를 하였고, 처분청은 신고한 양도가액이 탐문조사에 의한 시가(376,000,000원)보다 낮고 근저당권 설정(채권최고액 : 4억원)에 따른 추정시가(330,000,000원)보다 현저히 낮아 양도가액이 신빙성이 없다는 이유로 공정과세협의회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외하고 기준시가에 의하여 이 건 과세처분을 하였음이 처분청의 조사내용 등에 의하여 확인된다.

이에 대하여 청구인은 쟁점토지의 양도자 및 양수인과 체결한 매매계약서와 인감증명서가 첨부된 거래사실확인서에 의하여 실지거래가액이 확인되고 있고, 쟁점토지 양도일 전인 1995.5.6 청구인이 쟁점토지를 담보로 OOOO은행 OO동지점에서 대출시 한국감정원의 감정평가액(261,135,000원)이 신고한 양도가액과 비슷하여 위 양도가액이 사실임이 확인되고 있음에도 불구하고 위 사유를 근거로 양도가액을 부인한 처분은 부당하다고 주장하고 있으나,청구인이 제시한 쟁점토지의 양도가액(262,500,000원)은 개별공시지가(288,492,000원) 대비 91.0%에 달하나 처분청의 탐문조사에 의한 시가(376,000,000원)에 비하여 그 가액이 현저히 낮으며, 양도시 매매계약서에 중개인의 표시가 없어 일반적인 거래관행과 부합되지 아니할뿐만 아니라 청구인이 제시한 양도계약서가 사실임을 뒷받침할 수 있는 양수자와의 금융거래내용 등 구체적이고도 객관적인 증빙자료의 제시가 없고, 감정가액이 신고한 양도가액과 비슷하다는 사유만으로 양도계약서상의 양도가액이 사실이라고 볼 수는 없다 할것이므로 처분청이 청구인이 제시한 쟁점토지의 양도계약서상 양도가액을 신빙성이 없는 것으로 보아 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가를 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.