외주택을 양도담보재산으로 보지 아니하고 주택 양도당시 청구인이 외주택을 포함하여 1세대 2주택을 보유하고 있다 하여 주택의 양도에 대하여 1세대 1주택에 해당되지 않은 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부(기각)

청구인은 청구외 ○○에게 00원을 대여하고 쟁점외주택을 청구인 명의로 가등기를 하였다가 채무불이행으로 인하여 본등기가 경료된 것으로서 양도담보설정자인 청구외 ○○가 양도담보재산인 쟁점외주택을 양도한후 과세표준확정신고를 한 사실이 없고, 청구인은 87.11.26 청구인 명의로 본등기를 한후 장기간 보유하였으며, 소유권자임을 주장하는 청구외 ○○(亡 ○○의 아들)에게 소유권이 환원되지 아니한채 매매를 원인으로 청구외 ○○에게 양도되었는 바, 이 때 청구인은 양도자로서의 권리를 행사한 것으로 보여진 점등에 비추어 보아 청구인이 쟁점외주택을 양도담보재산으로 취득하였다고 보기는 어려우므로 청구인의 소유재산으로 보아야 할 것이다. 그렇다면, 이 건의 경우 1세대 2주택에 해당되므로 처분청이 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택으로 보지 아니하고 과세한 당초처분은 정당함

1. 처분내용 청구인은 서울특별시 동작구 OO동 OOOOOOO 대지 233㎡ 및 위 지상 주택 183.02㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 77.7.8 취득하여 90.5.17 양도하였고, 인천광역시 중구 OO동 OOOO, OOOO 대지 228.1㎡ 및 위 지상주택 161.98㎡(이하 “쟁점외주택”이라 한다)를 87.11.26 취득하여 93.1.7 양도하였다. 처분청은 쟁점주택 양도당시 쟁점외주택을 소유하고 있으므로 1세대 2주택이라 하여 쟁점주택의 양도에 대하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택으로 보지 아니하고 96.1.3 청구인에게 90년도 귀속분 양도소득세 16,426,380원 및 동 방위세 3,285,270원 합계 19,711,650원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.2.27 이의신청 및 96.5.18 심사청구를 거쳐 96.9.5 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점주택을 양도할 당시 청구인이 쟁점외주택을 소유하고 있다 하여 1세대 2주택으로 보았으나, 쟁점외주택은 청구외 OOO의 소유이었으나 청구인이 79.8.22 청구외 OOO에게 52,000,000원을 대여하고 대신 쟁점외주택을 청구인 명의로 가등기하였으며 81.10.20 청구외 OOO등이 청구인의 채무를 인수하고 쟁점외주택을 취득하였고, 그 후 청구외 OOO가 채무를 불이행하자 84.2.24 청구인이 대여금 청구소송을 제기, 확정판결을 받았으나 계속 채무를 불이행함에 따라 87.11.26 법원의 화해조서에 의하여 쟁점외주택을 청구인 명의로 본등기를 경료하였으며, 그 후 92.12.31 청구외 OOO(亡 OOO의 아들)이 쟁점외주택을 청구외 OOO에게 양도하고 양도대금중 76,286,000원을 채무에 대한 원리금조로 청구인에게 지급하였으며, 청구인은 동 이자를 수령하여 87년도-91년도 귀속분 이자소득세 대하여 처분청에 종합소득세를 자진신고납부한 사실이 있는 바, 위 사실관계에서 본 바와 같이 쟁점외주택은 등기부상 청구인 명의로 소유권 이전등기되어 있을 뿐, 청구인의 소유가 아니고, 실제 대여금을 받기 위한 채권에 대한 담보권의 실행방편이지, 소유권 그 자체를 취득한 것이 아님에도 처분청이 공부상의 사실만으로 쟁점외주택을 청구인이 소유한 것으로 보는 것은 잘못이라 할 것이다. 그렇다면 1세대 1주택으로서 5년이상 보유하다 양도한 쟁점주택의 경우 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택에 해당되므로 처분청의 당초 과세처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견 청구인은 청구외 OOO에게 52,000,000원을 대여하고 쟁점외주택을 청구인 명의로 가등기를 하였다가 채무불이행으로 인하여 본등기가 경료된 것으로서 양도담보설정자인 청구외 OOO가 양도담보재산인 쟁점외주택을 양도한후 과세표준확정신고를 한 사실이 없고, 청구인은 87.11.26 청구인 명의로 본등기를 한후 장기간 보유하였으며, 소유권자임을 주장하는 청구외 OOO(亡 OOO의 아들)에게 소유권이 환원되지 아니한채 매매를 원인으로 청구외 OOO에게 양도되었는 바, 이 때 청구인은 양도자로서의 권리를 행사한 것으로 보여진 점등에 비추어 보아 청구인이 쟁점외주택을 양도담보재산으로 취득하였다고 보기는 어려우므로 청구인의 소유재산으로 보아야 할 것이다. 그렇다면, 이 건의 경우 1세대 2주택에 해당되므로 처분청이 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택으로 보지 아니하고 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점외주택을 양도담보재산으로 보지 아니하고 쟁점주택 양도당시 청구인이 쟁점외주택을 포함하여 1세대 2주택을 보유하고 있다 하여 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택에 해당되지 않은 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제4조 제3항 본문에서는 「제1항 제3호에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다」고 규정하고 있고, 동법 제45조 제1항에 의하면 「채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도한 경우에 다음 각호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부한 때에는 양도로 보지 아니한다」고 규정하면서 제1호에서는 「당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것」, 제2호에서는 「당해자산을 채무자가 원래대로 사용수익한다는 의사표시가 있을 것」, 제3호에서는 「원금·이율·변제기한·변제방법 등에 관한 약정이 있을 것」이라고 각각 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 쟁점주택의 양도당시 쟁점외주택을 포함하여 1세대 2주택이라 하여 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택으로 보지 아니하고 과세하였으나, 청구인은 쟁점외주택이 양도담보재산으로서 청구인 소유재산이 아니므로 1세대 1주택에 해당되어 비과세하여야 한다고 주장함으로써 쟁점주택의 양도가 1세대 1주택에 해당되는지 여부에 대하여 다툼이 있다.

(2) 먼저, 쟁점외주택이 양도담보재산에 해당되는지 여부에 대하여 살펴본다. 첫째, 청구인은 79.8.22 청구외 OOO에게 52,000,000원(이하 “쟁점대여금” 이라 한다)을 대여하였다고 주장하나, 청구인이 제시한 私製 영수증을 보면, 청구외 OOO은 청구인으로부터 55,000,000원을 수령한 것으로 되어 있어 청구인이 주장한 쟁점대여금이 관련 증빙내용과 일치하지 아니하고, 둘째, 청구외 OOO가 81.10.20 쟁점대여금을 청구외 OOO으로부터 인수하였다고 하면서 약정서를 그 증빙으로 제시하고 있는 바, 쟁점대여금을 다른 채무자가 인수하기 위하여는 채권자인 청구인과 채무자인 청구외 OOO 및 채무인수자가 약정당사자로 되는 것이 일반적인 계약관행이라 할 것임에도, 동 약정서에는 청구인과 청구외 OOO가 약정당사자로 되어 있는 점에 비추어 볼 때, 청구외 OOO가 쟁점대여금을 청구외 OOO으로부터 인수하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 없다 할 것이며, 셋째, 청구인은 청구외 OOO(亡 OOO의 아들)이 쟁점외주택을 청구외 OOO에게 양도하고 양도대금중 76,286,000원을 채무에 대한 원리금조로 청구인에게 지급하였다고 주장하나, 청구인이 제시한 부동산매매계약서 및 등기부등본에 의하면, 청구인이 쟁점외주택을 청구외 OOO에게 양도한 것으로 되어 있을 뿐, 청구외 OOO이 청구외 OOO에게 양도한 사실이 발견되지 아니한 점으로 보아 쟁점외주택에 대하여 청구인이 소유권자로서 실질적인 재산권을 행사한 것으로 보여진다.

(3) 위 사실관계를 종합하여 보면, 쟁점외주택이 양도담보재산에 불과하므로 이를 청구인의 소유재산으로 볼 수 없다는 청구인의 주장은 신빙성이 없다 할 것이다.

(4) 그렇다면, 청구인이 쟁점주택 양도당시 쟁점외주택을 포함하여 1세대 2주택을 보유한 사실이 공부상 확인된 이 건의 경우 쟁점주택의 양도는 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택에 해당되지 아니하므로 처분청의 이 건 과세처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.