보유토지의 분할 양도행위가 부동산매매업에 해당 여부(기각)

토지 지목을 도로로 변경한 후, 도로를 제외한 나머지 중 일부를 양도한 행위는 토지를 개발하여 분할판매한 경우로서 부동산매매업에 해당한다 인정되므로 토지 양도로 인한 소득을 사업소득으로 보는 것임

1. 처분개요

청구인은 OOO OOO OOOO OOOO 소재 과수원 2,023㎡ 및 같은동 2399 소재 과수원 3,435㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2003.6.20. 각 6필지 및 8필지로 각 분할, 그 중 9 필지를 2003년 7월경부터 2004년 1월경까지 양도한 후, 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 쟁점토지를 분할하여 양도한 행위가 부동산매매업에 해당한다고 보아 2006.1.12. 청구인에게 종합소득세 2003년 귀속 56,920,740원, 2004년 귀속 19,488,240원을 결정·고지하였다가 착오 계산분을 정정하여 2006.8.8. 종합소득세 2003년 귀속 28,457,120원, 2004년 귀속 15,609,230원을 증액경정·고지하였다. 청구인은 당초처분에 불복하여 2006.3.27.에, 2006.8.8. 증액경정처분에 불복하여 2006.8.28. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지의 면적이 넓어 한 번에 매각하기가 쉽지 않으므로 쟁점토지를 분할하여 양도하였는바, 청구인이 쟁점토지를 각각 1976년과 1973년에 취득하여 20년 가까이 과수원으로 자경하였던 점, 지목을 변경하지 않고 농지 상태 그대로 양도한 점, 쟁점토지를 처분하여 청구인의 사업상 채무 320,000천원을 상환한 점 등에 비추어 쟁점토지를 처분하기 위해 분할하여 양도하였다는 이유만으로 이 건 양도행위에 사업성을 인정하여 종합소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

당초 취득목적, 보유기간, 보유기간동안의 토지활용실태, 다른 매매사례 유무 등과 상관없이, 청구인이 보유하고 있던 2필지의 쟁점토지를 약 100여평 정도의 사각형 주택지 13필지와 도로로 분할하여 토지의 효용가치를 증진시킨 다음 분양하였으므로 이를 부동산매매업에 해당한다고 보아 과세한 처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지를 14필지로 분할하여 양도한 행위가 부동산매매업에 해당한다고 보아 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발 생한 다음 각호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제 1항 제12호에서 대통령령이 정하는 부동산매매업 이라 함은 한국표 준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업 을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. 한국표준산업분류(2000.1.7. 제8차 개정 통계청고시 2000-1호) 70129 기타 부동산 공급업 택지, 농지 및 농장, 공업용지 등 각종 용도의 토지 및 기타 부동산을 위탁 또는 자영 개발하여 분양·판매하는 산업활동을 말한다. 구입한 토지를 임대 또는 운영하지 않고 재판매하는 경우도 포함된다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 국세청전산자료, 등기부등본, 지적도등본, 농지원부에 의하면 청구인은 쟁점토지를 1973년 또는 1976년에 취득하고 300㎡정도씩의 13필지와 도로 1필지로 분할하여 그 중 9필지를 양도한 사실, 청구인은 쟁점토지 외에도 아래와 같이 수회에 걸쳐 부동산을 취득하거나 양도한 사실이 확인된다.

(2) 한편, 청구인은 쟁점토지를 취득한 이래 자경하다가 청구인의 사업상 채무 320,000천원을 상환하기 위해 쟁점토지를 처분한 것이므로 이 건 양도행위가 토지매매업의 사업성이 있다고 보기 어렵다고 주장하며 2003.11.25. 현재 청구인의 남편 신OO이 쟁점토지 외 6필지 합계 17,897㎡를 자경한 것으로 기재되어 있는 농지원부 및 2002.11.4. 대출받은 320,000천원을 2003.1.22.부터 10,000천원 내지 50,000천원씩 원금을 상환하여 2003.9.22. 대출원리금을 전액 상환한 사실이 나타나는 OOOO(대표: 청구인) 명의 계좌의 통장사본을 제시하고 있다.

(3) 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 하며(OO O, OOO OOOOO OO OOO OO OOOOOOO OO), 일정한 토지를 정지ㆍ분합ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 하는 일체의 토지 개발행위를 하고 판매한 경우는 소득세법 제19조 제12호의 부동산매매업으로서(소득세법 기본통칙 제19조의 7 제1항 제1호 참조) 이에서 발생하는 소득은 사업소득에 해당하는 것인 바, 위 사실을 종합하여 볼 때, 청구인이 당초에는 2필지였던 쟁점토지를 300㎡정도씩의 사각형 13필지와, 각 필지의 접근성을 높이기 위한 도로 1필지로 분할하고, 도로 부분은 지 목을 도로로 변경한 후, 도로를 제외한 나머지 중 일부를 양도한 행위는 토지를 개발하여 분할 판매한 경우로서 소득세법 제19조 제12호의 부동산매매업에 해당하는 것이고, 청구인이 쟁점토지를 장기간 보유하면서 경작하였다거나, 사업상 채무를 변제하기 위하여 쟁점토지를 양도하였다는 등의 사유가 있다고 하여 이 건 쟁점토지를 개발하여 분할 판매한 행위가 부동산매매업에 해당하지 아니하게 되는 것은 아니라고 판단된다.

(4) 따라서 쟁점토지 양도로 인한 소득을 사업소득으로 보아 과세한 이 건 처분은 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.