청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 토지의 양도차익을 결정할 수 있는지 여부(기각)

양도 및 취득가액이 상당한 거액인 경우에 있어서 청구인이 제시하는 증빙만으로는 그 거래가액이 확인된다고 볼 수는 없는 것으로 판단됨.

1. 원처분 개요청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO 대지 191.65㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1990.8.29 취득하여 1993.6.19 양도하고 1993.9.15 실지거래가액(양도가액 290,000천원, 취득가액 236,879,400원)에 의하여 자산양도차익 예정신고를 하면서 양도소득세 11,076,270원을 자진납부하였다.처분청은 청구인이 예정신고한 실지거래가액은 신빙성이 없는 것으로 보아 공정과세협의회의 자문을 거쳐 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의거 1996.4.16 양도소득세 25,900,400원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 1996.5.6 심사청구를 거쳐 1996.7.10 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인은 쟁점토지를 양도한 후 소득세법 소정의 규정에 의하여 증빙서류를 갖추어 실지거래가액으로 신고하였으며 청구인이 신고한 실지거래가액은 거래상대방 및 중개인등의 사실확인에 의하여 확인될 수 있으며 상당한 금융자료가 제시되고 있음에도 불구하고 처분청이 청구인이 제출한 해명자료에 대하여는 조사한 바 없이 청구인이 주장하는 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 것은 근거과세의 원칙에 위배되어 위법 부당하다.

나. 국세청장 의견청구인은 양도가액에 대한 증빙으로 사인간에 작성된 매매계약서 및 매수인이 작성한 확인서 만을 제시할 뿐 양도가액을 확인할 수 있는 객관적인 금융자료 등의 증빙을 제시하지 못하고 있는 반면 처분청의 조사에 의하면 인근 복덕방에 출장하여 쟁점토지의 양도당시 거래금액을 조사한 바 평당 6,000,000원～7,000,000원으로 조사된 것으로 되어 있어 청구인이 신고한 평당 5,000,000원과는 상당한 차이가 있고, 건설부장관이 고시하는 개별공시지가는 거래되는 부동산의 시세등을 조사하여 고시되는 가액으로서 특정부동산의 거래가액과는 차이가 날 수 있지만 현저한 차이가 있지 아니한데도 쟁점토지의 양도당시의 공시지가가 293,224,000원이나 되는데도 이에도 미달되는 290,000,000원에 양도하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 없다고 보여지므로 처분청이 공정과세협의회의 자문을 거쳐 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 당초 처분에는 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 결정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

소득세법 제96조제1호 및같은법 제97조제1항 제1호 가목에서 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액 및 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하되 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고, 이 건과 같이 1996.1.1이후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용하도록 되어 있는소득세법시행령 제166조제4항에서 실지거래가액에 의하는 대통령령이 정하는 경우를 규정하면서 제3호에서 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”라고 규정하고 있고,동조 제5항 제2호에서 “제4항의 규정을 적용함에 있어서 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다”고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인이 쟁점토지를 양도한 후 매매계약서등을 첨부하여 실지거래가액에 의하여 양도차익 예정신고를 한 바 있으므로 쟁점토지의 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 수 있는 것인 바, 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되는지 여부를 살펴본다.첫째, 청구인이 주장하는 쟁점토지 양도가액은 290,000,000원으로 쟁점토지의 기준시가(293,224,000원)에 미달하는 것으로 나타나고 있으며 쟁점토지 보유기간(1990.8.29～1993.6.21)동안 기준시가는 약 63%가 상승한 데 비하여 청구인이 주장하는 양도가액은 취득가액보다 약 22% 상승한데 불과한 것으로 나타나고 있다.둘째, 처분청 조사서에 의하면 처분청 공무원이 중개인에게 출장하여 조사한 바 쟁점토지 양도당시 평당거래가액이 약 6,000,000원에서 7,000,000원 정도로서 청구인의 양도가액인 평당 5,000,000원을 상회하는 것으로 나타나고 있다.셋째, 청구인은 취득 및 양도가액에 대한 금융자료를 일부 제시하고 있으나 양도가액의 경우 계약금이외의 중도금 및 잔금에 대한 금융자료가 제시되고 있지 아니하며 취득가액의 경우에도 일부 취득자금의 출처만이 제시되고 있다.위와 같은 사실을 종합하여 보면 이 건과 같이 양도 및 취득가액이 상당한 거액인 경우에 있어서 청구인이 제시하는 증빙만으로는 그 거래가액이 확인된다고 볼 수는 없는 것으로 판단된다.

따라서, 청구인이 제시하는 증빙서류등에 의하여 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 처분청이 공정과세협의회의 자문을 거쳐 청구인이 신고한 실지거래가액 적용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 적법한 것으로 판단된다.그러므로 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.