실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용한 처분(기각)

토지를 타인의 부동산과 OO한 것에 대해 OO당시 감정가액이 없고 거래당사자가 확인한 실지거래가액이 신빙성없어 기준시가 과세대상임

1. 처분개요

청구인은 충청남도 아산시 도고면 OO리 OOOOO 답 1,308.7㎡, OOOOO 도로 46.7㎡ 및 OOOOO 답 608.4㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1998.11.25 청구외 안OO 소유 경기도 수원시 팔달구 OO동 OOOOOO OO OOOOO OO 건물 641.423㎡ 및 부수토지 85.147㎡(이하 “OO부동산”이라 한다)와 OO하고 실지거래가액으로 양도소득세를 신고납부하였다.처분청은 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 2001.3.8 청구인에게 1998년도 귀속분 양도소득세 247,377,310원을 결정고지 하였다.청구인은 이에 불복하여 2001.6.4 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지는 청구인이 IMF 위기로 공시지가 내지는 그 이하 금액으로도 처분을 못하다가 안OO가 동인 소유 경기도 수원시 팔달구 OO동 OOOOOO OO OOOOOO OO과 OO하자는 제의를 하여 왔는 바, 쟁점토지의 가액을 350백만원으로 합의하여 6층과 OO하고 안OO로부터 OO차액 30백만원을 수령한 후 양도소득세를 신고납부 하였다.

따라서 실지거래가액이 환지예정증명원과 부동산매매계약서 및 매도·매수거래사실확인서 등에 의하여 확인됨에도 처분청이 실지거래가액이 불분명하다고 하여 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점토지의 OO가액이 350백만원이라고 주장하나 거래상대방인 안OO는 440백만원(계산서 및 세금계산서 발행)이라고 주장하고 있다.

따라서 청구인이 주장하는 OO가액은 객관성이 결여된 쌍방 합의에 따른 임의평가이고, 대법원 판례 및 국세심판원의 결정례에서도 OO의 경우 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산이 있는 경우에 실지거래가액으로 볼 수 있다고 하는 바, 청구인이 주장하는 실지거래가액을 인정할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도소득세를 부과할 수 있는지를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법(1995.12.29 법률 제5031호로 개정된 것) 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.(1994.12.22 개정)

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(1995.12.29 단서개정)소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류 보유기간 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.(1995.12.29 단서개정)소득세법시행령 제166조【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.(1995.12.30)

3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.(1995.12.30 개정)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지의 OO당시 가액이 350백만원임에도 안OO가 OO부동산의 가액을 계산서 및 세금계산서에 440백만원으로 기재한 것은 세무조사 목적이었음에도 동 가액이 안OO의 종합소득세 결정시 인정되었는 바, 적어도 쟁점토지의 양도가액이 440백만원을 초과하는 것은 부당할 뿐 아니라쟁점토지가 소재한 도고면 OO리 일대는 1990년대 도시계획지구로 지정되면서 토지정리계획에 의하여 정비를 하면서 시행기관의 비용과 세수를 위하여 공시지가가 급격히 상승하였으나 실제로는 공시지가 수준으로 부동산 매매가 이루어지지 아니하고 있어, 경매시에도 감정가액의 20~30% 수준에서 낙찰되고 있고, 청구인도 수차례 개별공시지가의 조정을 신청하였으나 받아들여지지 아니하였으며, 1994년에는 본인 소유 다른 토지에 거주하고 있던 자들이 매수를 요구하여 개별공시지가의 절반에 해당하는 가격으로 점유토지를 양도한 사실도 있다고 주장하면서 안OO가 발행한 계산서 및 세금계산서 등을 제시하고 있다

(2) 그러나 청구인이 제시하는 1998.11.30자 부동산OO계약서는 OO차액 30백만원만 기재되어 있고, 2001.5.7자 이OO의 확인서에서도 OO차액 30백만원에 OO하였다는 사실만이 기재되어 있을 뿐 쟁점토지의 OO당시 가액을 얼마로 정하였는지에 대하여는 언급되어 있지 아니할 뿐 아니라 청구인이 제시하고 있는 또 다른 증빙인 OO감정평가법인의 감정서는 쟁점토지가 아닌 다른 토지에 대한 감정서로서 이를 근거로 쟁점토지의 OO당시 가격을 산정할 수는 없다고 할 것이며, 그 외 2001.3.28자 권OO의 확인서나 2001.4.26자 김OO외 6인의 확인서 등도 쟁점토지의 실제 OO가액을 확인하여 주는 객관적인 증빙이라고 할 수 없다.

(3) 한편, 청구인으로부터 쟁점토지를 취득한 안OO가 이를 본인 명의로 하지 아니하고 처 이OO와 아들 안OO에게 소유권이전등기한 것에 대하여 부과된 증여세에 대한 심판청구사건(국심 2001서1384, 2001.9.27)에서 위 이OO와 안OO은 쟁점토지와 OO된 안OO 소유의 OO부동산이 440백만원임이 분양계약서와 부가가치세 신고서 및 세금계산서에 의하여 확인되므로 보충적 평가방법이 아닌 동 가액으로 증여세를 부과하여야 한다고 주장한 바 있으나, 우리 심판원은 동 가액을 인정하지 아니하고 보충적 평가방법에 의한 가액인 기준시가로 과세한 처분은 정당하다고 결정한 사실이 있다.

(4) 위와 같은 사실들과 청구인이 양도소득세 신고시에는 OO이 아닌 매매로 신고한 후 OO지방국세청장의 조사시 OO계약서를 제시하고 있으나 동 계약서에는 OO차액 30백만원만 기재되어 있는 점과 OO당시 감정가액이 없는 점 및 전시한 바와 같이 안OO의 처인 이OO와 아들 안OO의 심판청구에서 이들이 주장하는 계산서 및 세금계산서상 440백만원을 쟁점토지의 OO가액으로 인정하지 아니한 점 등을 종합하여 보면 쟁점토지의 OO당시 실지거래가액은 확인되지 아니하는 것으로 보아야 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 OO에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 결론그러므로 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.