일괄양도시 계산(기각)

토지와 건물을 일괄 양도시 가액이 구분되지 아니하여 기준시가로 안분한 가액으로 과세한 처분은 정당함

1. 처분개요

청구인은 OOOOO OOO OOO OOOOOOO 대지 203.9㎡를 1983.1.28. 취득한 후 1995.6.23. 다가구주택 7가구 388.7㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 신축하여 보유하다가, 2004.4.1. 박OO외 8인에게 1,233,400,000원에 양도하면서 매매계약서상 토지 616,700천원, 건물 616,700천원으로 구분하였으며, 양도소득과세표준 예정신고시 매매계약서상의 토지와 건물의 가액을 기준으로 양도차익을 산출하여 신고·납부하였다.처분청은 거래상대방이 아파트를 신축하기 위하여 쟁점부동산을 취득하였으며, 양도당시 기준시가도 토지 462,853천원, 건물 145,151천원으로 토지가 크게 높음에도 청구인이 객관적인 근거 없이 토지가액과 건물가액을 동일한 가액으로 구분한 것은 자산별 가액 산정에 신빙성이 없는 것이므로자산별 실지가액이 불분명하다고 보아, 양도당시의 기준시가에 의하여 토지938,945천원, 건물 294,454천원으로안분계산하여2004.9.17. 청구인에게 2004년도 귀속분 양도소득세 45,591,250원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2004.10.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산은매수자들이 아파트를 건설할 예정이므로중도금지불 후 30일 이내에 세입자의 이주 동의서를 매수자에게 제출하여야 하며잔금지급일 이전에 세입자 전원을 퇴거 조치하여야 하는조건부 거래였으며, 청구인 부부가 쟁점부동산을 임대하며 생활을 하여 건물가액의 비중을 높게 산정하여 양도하였음에도 이를 부인하고 양도당시의 기준시가에 의하여 토지와 건물의 실지거래가액을 구분하여 과세하는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 쟁점부동산을 양도하면서양도당시 토지 기준시가가건물 기준시가의 3배 이상임에도 이를 동일한 가액으로 구분한 객관적인 근거를 제시하지 못하므로 토지와 건물의 양도가액 구분이 불분명한 것으로 보아 양도당시 기준시가에 의하여 토지와 건물의 가액을 안분하여 계산한 당초 처분은 정당하다. 또한, 청구인은 쟁점부동산은 잔금 지급전에 세입자들을 전원 퇴거 조치하는 조건부 거래였으며 청구인이 쟁점부동산의 임대로 생활을 하였으므로 건물가액의 비중이 높은 것이라고 주장하고 있으나 이는 쟁점부동산의 자산별 가액의 구분계산과는 무관한 사안으로 쟁점부동산을 양도당시의 기준시가에 의하여 실지거래가액을 안분하여 계산한 당초 결정은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 매매계약서상토지와 건물의 가액을 불분명하다고 하여양도가액을 기준시가로 안분계산하여 양도소득세를 결정한 처분의 당부

나. 관련법령

(1)소득세법 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정 경정 및 통지)

① “이하생략”

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. “이하생략”(2)소득세법 제100조(양도차익의 산정)

① “이하생략”

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다(3)소득세법 시행령 제166조(양도차익의 산정 등)

① ～

③ “이하생략”

④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는부가가치세법시행령 제48조의2제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다.

(4)부가가치세법 시행령 제48조의 2(과세표준의 안분계산)

① ～

③ “이하생략”

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물 등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물 등에 대한소득세법 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은청구인이 쟁점부동산을 보유하다가, 2004.4.1. 박OO외 8인에게 토지 616,700천원, 건물 616,700천원, 합계 1,233,400,000원으로 매매계약서를 작성하여 양도하였으며, 양도소득과세표준 예정신고시에도 매매계약서상의 자산별 가액을 기준으로 신고·납부하였으나,양도당시 토지의 기준시가가 건물의 기준시가보다 크게 높음에도 토지와 건물을 동일한 가액으로 구분한 근거가 불분명하다고 보아 양도당시의 기준시가에 의하여 토지와 건물의 가액을 안분계산하여,2004.9.17. 청구인에게 2004년도 귀속분 양도소득세 45,591,250원을 결정고지하였다.

(2) 이에 대하여, 청구인은 쟁점부동산을 취득한매수자들이 아파트를 건설할 예정이므로세입자 전체를 잔금지급일 이전에 퇴거조치 하여야 하는조건부 거래였으며 청구인 부부가 쟁점부동산을 임대하며 생활을 하였으므로 건물가액의 비중을 높게 산정하여 양도한 것임에도 사인간의 계약내용을 부인하여 양도당시의 기준시가로 안분계산하는 것은 부당하다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 본다.

(3) 청구인은 OOOOO OOO OOO OOOOOOO 대지 203.9㎡를 1983.1.28. 취득한 후 1995.6.23. 다가구주택 7가구 388.7㎡를 신축하여 보유하다가, 2003.12.30. 박OO외 18인에게 토지 616,700천원, 건물616,700천원, 합계 1,233,400,000원으로 하고, 대금은 2003.12.30.120,000,000원, 2004.2.10. 500,000,000원, 2004.4.1. 613,400,000원을 지급하기로 하는 매매계약서를 작성하였으며, 2004.4.1. 쟁점부동산의 건물을 제외한 토지의 소유권이전등기를 박OO외 8인 명의로 이전하였음이 청구인이 제출한 매매계약서와 토지 및 건물등기부등본에 의하여 확인된다.

(4) 청구인은 2004.5.6. 쟁점부동산의 양도소득과세표준 예정신고시 양도가액을 실지거래가액인 1,233,400,000원으로 하고 토지는616,700,000원, 주택 616,700,000원으로 구분하였고, 취득가액은 토지와 건물의 실지 양도가액을 양도당시와 취득당시의 기준시가로 각각 환산하여 신고·납부하였으나, 처분청은 토지와 건물의 가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 토지와 건물의 가액을 양도당시의 기준시가에 의하여 안분계산하여 다음과 같이 결정하였음이 양도소득과세표준예정신고서 및 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인된다.OOOOOOOOO OO O OOOO(OO O OO)

(5) 소득세법상 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 안분계산하는 것(소득세법 제100조제2항)이며, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명하고 토지와 건물 등에 대한 기준시가가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하는 것으로 규정(부가가치세법시행령 제48조의 2)하고 있다.

(6) 청구인이 제출한 쟁점부동산의 매매계약서에 의하면 총 매매가액은 1,233,400천원으로 하고 토지대금 616,700천원, 건물대금616,700천원으로 구분 기재되어 있으나 토지와 건물의 가액을 구분한 특별한 내용이나 계산근거 등에 대한 근거가 없으며 매매계약서 이외에 다른 객관적인 증빙의 제시가 없다. 다만, 쟁점부동산을 취득하는 양수자가 아파트를 건설하기 위한 목적이어서 잔금지급전에 쟁점부동산의 세입자를 모두 퇴거하는 조건(매매계약서 제7조)이었으므로 이 경우 건물의 양도가액을 높게 산정 하는 것이 일반적인 거래이며, 청구인들이 쟁점부동산을 임대한 소득으로 생활을 영위하고 있었으므로 건물가액의 비중이 높을 수밖에 없었다고 청구인은 주장하고 있다.

(7) 쟁점부동산의 양도당시 기준시가를 보면 토지 462,853천원, 건물은 145,151천원으로서 건물의 기준시가보다 크게 높음을 알 수 있고, 쟁점부동산을 취득한 건물을 철거하고 아파트를 신축할 목적이었다는 사실과 청구인들이 쟁점부동산에서 발생하는 소득으로 생활을 영위한 사실은 쟁점부동산의 토지와 건물의 가액을 구분 계산하는 것과는 아무런 상관 관계가 없으며, 취득자들이 쟁점부동산 중 토지에 대한 소유권이전등기는 마쳤으나 건물에 대한 소유권이전등기는 아직 하지 않은 것으로 미루어 쟁점부동산을 취득한 목적이 토지를 이용할 목적이었다고 확인되므로 쟁점부동산을 거래하면서 건물가액의 비중을 높게 할 합리적인 이유를 발견할 수 없다.

따라서, 처분청이 쟁점부동산의 토지와 건물의 실지거래가액을 양도당시의 기준시가로 안분계산하여 양도소득세를 결정고지한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.