아파트분양대금 연체료는 취득가액에 포함됨[1997. 1. 1이전](경정)

아파트를 취득함에 있어 분양대금의 연체에 따라 매수인이 추가로 부담하는 연체료는 양도차익계산시 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 포함하여야 하고 1997.1.1. 이후 양도하는 자산에 대하여는 적용되지 아니함

1. 사실 및 처분개요청구인은 경기도 고양시 OO동 OOOO OOOO OOOO OOOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 96.4.3 주식회사 OO으로부터 취득하여 96.5.4 청구외 OOO에게 양도하였다.처분청은 실지거래가액에 의하여 쟁점아파트의 양도가액을 200,000,000원, 필요경비를 177,256,600원으로 하여 96.12.16 청구인에게 96년 귀속 양도소득세 10,000,000원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 97.1.31 심사청구를 거쳐 97.5.13 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장가. 쟁점아파트의 매매 경위청구인은 93.12.30 주식회사 OO으로부터 쟁점아파트를 총분양대금 162,790,000원에 분양받고 동 일자에 계약금 32,558,000원을 입금하였으나 중도금을 지급할 능력이 없어서 계속 연체하게 되어 주식회사 OO으로부터 해약통지최고서를 받고는 계약금이라도 건져보려고 96.3.18 청구외 OOO에게 쟁점아파트를 매도하였다.

나. 청구인의 실지 양도소득청구인은 쟁점아파트를 청구외 OOO에게 총매매가액 200,000,000원에 매도하였으나, 쟁점아파트의 취득가액 194,602,200원(분양대금 162,790,000원 및 연체료 31,812,200원), 베란다샷시비 4,550,000원, 취득세 3,382,150원, 등록세 5,534,440원, 중계수수료 1,000,000원 등 그 필요경비는 209,068,790원으로서 청구인은 쟁점아파트의 매매로 인하여 오히려 9,068,790원의 손해를 보았다.

다. 연체료를 필요경비불산입한 처분은 부당함위와 같이 청구인은 쟁점아파트의 매매로 인하여 손해를 보았음에도 처분청은 위 필요경비 중 연체료 31,812,200원을 필요경비에 산입하지 아니하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 것은 부당하다.

3. 국세청장 의견청구인은 쟁점아파트의 분양취득시 지급한 연체료 31,812,000원을 취득가액에 산입하여야 한다고 주장하나, 소득세법 기본통칙 2-7-6…23에 의하면 부동산매매대금의 지연지급으로 인한 연체이자는 취득가액에 포함하지 아니하는 것이므로(국심 94서5173, 95.12.1 같은 뜻임), 청구주장은 받아들이기 어렵다고 하겠다.

4. 심리 및 판단

가. 이 건 심판청OO 다툼은 청구인이 쟁점아파트를 취득하면서 부담한 연체료가 필요경비에 해당하는지를 가리는 데 있다.

나.소득세법 제97조(양도소득의 필요경비) 제1항은 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비를 규정하고 있는데, 그 제1호는 취득가액에 관하여 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가를, 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 규정하고 있고, 그 제2호는 대통령령이 정하는 설비비와 개량비를, 그 제3호는 대통령령이 정하는 자본적지출액을, 그 제4호는 대통령령이 정하는 양도비를 각각 규정하고 있다.실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에 있어서의 취득가액에 관하여같은법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) 제1항 제1호는 “제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)”을, 그 제2호는 “취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액”을 각각 규정하고 있다.

다. 청구인이 쟁점아파트를 취득함에 있어서 분양대금의 연체에 따라 추가로 부담한 연체료의 금액이 31,812,200원인 사실에 관하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

라. 자산을 취득하기 위한 매매계약서에 약정된 기일에 매매대금을 지급하지 못하면 연체료를 지급하기로 약정을 하고 매수인이 약정된 기일에 매매대금을 지급하지 못하여 그 약정에 따라 연체료를 가산하여 매매대금을 지불하고 자산을 취득한 경우 매수인이 부담한 연체료는 위소득세법 제97조제1항제1호 가목 단서에서 규정하고 있는 「자산의 취득에 소요된 실지거래가액」에 포함된다고 보아야 하므로(대법원 92누15802, 93.3.26 등 다수, 국세심판소 국심 96서1017, 97.4.24, 합동회의. 같은 뜻임) 청구인이 쟁점아파트를 취득함에 있어서 분양대금의 연체에 따라 추가로 부담한 연체료 31,812,200원은 양도차익 계산시 취득가액에 포함하여야 할 것이다(한편 96.12.31 개정된소득세법시행령 제163조제1항 제3호 단서에서 연체료는 취득원가에 포함하지 아니한다고 규정하고 있으나, 이는 97.1.1 이후에 양도한 자산에 대하여 적용되는 것이므로 이 건에 있어서는 적용되지 아니한다).

마. 따라서 이 건 심판청구는 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.