일괄양도로 보아 기준시가로 안분하여 과세한 처분의 당부(기각)

토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 안분 계산하는 것이므로 매매가액을 물건별 기준시가로 안분하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당함.

1. 처분개요

청구인은 OOOOO OOO OOO OOOOO 대 197㎡(이하 쟁점①토지 라 한다)과 동 지상 건물 197.08㎡(이하 쟁점주택 이라 한다) 및 같은 곳 OOOOOO 답 462㎡(이하 쟁점②토지 라 하며, 위 쟁점①,②토지 와 쟁점주택 을 합하여 이하 쟁점부동산 이라 한다)를 2005.2.15 김OO에게 750,000천원에 양도하고, 2005.4.30 쟁점①토지의 양도가액을 295,500천원으로, 쟁점주택의 양도가액을 72,000천원으로, 쟁점②토지의 양도가액을 382,500천원으로 하여 실지거래가액으로 처분청에 양도소득세 과세표준 예정신고하고 2005년 귀속 양도소득세 72,126,040원을 자진납부하였다.처분청은 청구인이 쟁점부동산을 구분하여 양도하지 않고 일괄하여 양도한 것으로 보아 양도금액 750,000천원을 각 부동산별 기준시가로 안분하여 양도가액과 취득가액을 산출하여 양도차익을 경정하고 2005.12.1 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 22,836,620원을 경정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2005.12.30 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 처분청 의견가. 청구주장쟁점부동산의 매매계약 당시에 쟁점①,②토지와 쟁점주택의 가액을 구분하지 않은 것은 쟁점부동산이 토지거래허가 지역내의 부동산으로서 총괄계약하였던 것이나 그 실질내용은 양수인과 중개인의 거래사실확인서의 내용이나 청구인이 예정신고한 내용과 같이 쟁점①토지는 295,500천원, 쟁점주택은 72,000천원, 쟁점②토지는 382,500천원에 거래한 것으로서, 이와 같은 사실은 거래사실확인서 뿐만 아니라 쟁점부동산의 매수자가 OO구청에 제출한 토지거래 계약허가증에 명시된 매매가액으로도 알 수 있다. 그럼에도 불구하고 쟁점부동산이 일괄양도되어 각 물건별 실지거래가액이 불분명하다는 사유로 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 각 물건별 기준시가로 안분하여 취득 및 양도가액을 산정하고 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견청구인이 토지와 건물 등의 가액을 구분한 특별한 내용이나 계산근거의 객관적인 자료를 제시하지 못하고 있으며 이는 청구인이 임의적으로 양도소득세를 부당히 감소시키기 위하여 거래사실확인서를 작성한 것으로 판단되며, 청구인이 쟁점부동산을 양도하면서 양도당시 계약서상으로는 일괄양도하고 양도소득세 예정신고시에는 거래사실확인서의 구분된 양도가액으로 하여 신고·납부하였으나, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분하여야 하므로 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점청구인이 각 부동산별로 실지거래가액을 구분하여 신고한 쟁점부동산의 양도가액을 처분청이 일괄양도로 보아 기준시가로 안분하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액 이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1999. 12. 28 개정)6의

2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 (2002. 12. 18 신설)제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000. 12. 29 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정)

(2) 소득세법시행령제166조 【양도차익의 산정 등】

④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는부가가치세법시행령 제48조의 2제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 신설)

(3) 부가가치세법시행령제48조의 2 【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물 등" 이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. (2000. 12. 29 개정)

1. 토지와 건물 등에 대한소득세법 제99조의 규정에 의한 기준시가 (이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정)

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정)

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정)

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 양도소득세 신고시 청구인이 첨부한 쟁점부동산의 매매계약서상 쟁점부동산은 각 물건별로 매매가액이 구분되어 계약되어 있지 않고 일괄하여 750,000천원에 양도한 것으로 기재되어 있는 사실에 대하여는 다툼이 없고, 청구인이 제시하고 있는 매수자의 거래사실확인서에 의하면 쟁점부동산의 매매가액을 쟁점①토지와 쟁점주택을 합하여 367,500천원에 쟁점②토지를 382,500천원에 계산하여 750,000천원에 거래한 것으로 사실확인하고 있으며,서울특별시 OO구청장이 발행한 토지거래계약허가증에 의하면 쟁점부동산 중 쟁점①토지의 거래예정금액을 295,500천원, 쟁점주택의 거래예정금액은 72,000천원, 쟁점②토지의 거래예정금액은 168,000천원 합계 535,500천원으로 허가된 것으로 나타나고 있다.

(2) 청구인은 매수자의 거래사실확인서와 인감증명을 첨부하여 쟁점①토지와 쟁점주택의 양도가액은 토지거래계약허가증의 내용과 동일한 가액으로 신고하고 쟁점②토지의 양도가액은 거래사실확인서의 내용과 같은 382,500천원에 신고하였으며 취득가액은 위 각 물건별로 신고한 실지양도가액을 기준으로 기준시가로 환산하여 산정한 것으로 양도소득세 과세표준 예정신고서에 의하여 확인된다.

(3) 이에 대하여 처분청은 쟁점부동산의 각 물건별 양도가액이 불분명하다 하여 양도가액을 총 양도가액에서 각 물건별 기준시가로 안분하고 취득가액은 양도가액을 기준으로 기준시가로 환산하여 산출한 후 각 물건별 양도차익을 산정하여 과세한 것으로 양도소득세 경정결의서에 의하여 확인된다.

(4) 청구인은 위와 같이 거래사실확인서와 토지거래계약허가 증 등을 토대로 청구인이 신고한 물건별 실지거래가액과 같이 쟁점부동산을 물건별로 구분하여 매매계약하였다고 주장하나, 쟁점부동산의 매매계약서상 물건별로 매매가액을 구분하지 않고 매매가액을 750,000천원으로 하여 일괄 계약한 것으로 나타나고 있고, 청구인이 연접한 쟁점①,②토지와 동 지상건물을 동일인에게 동시에 양도하면서 매매계약서상의 내용과 달리 물건별로 별도의 매매가액을 구분할 특별한 사정이 있다고 보여지지 아니하며 청구인이 신고한 각 물건별 실지거래가액이 합당하다는 계산근거도 제시된 바가 없다. 또한, 쟁점②토지에 대한 거래사실확인서상의 거래금액과 토지거래계약허가증상의 거래금액이 상이하여 토지거래계약허가증상의 각 물건별 금액 합계액이 매매계약서상의 금액과도 차이가 있는 점에 비추어 볼 때, 쟁점부동산은 750,000천원에 일괄 매매하는 것으로 계약을 체결한 후 토지거래계약허가를 위하여 매수인이 임의로 각 물건별로 구분하여 토지거래계약허가를 신청한 것으로 보인다.

(5) 이상의 사실을 종합하여 살펴볼 때, 쟁점부동산은 토지 2필지와 지상건물을 함께 일괄양도한 것으로 보이고, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 안분계산하는 것이므로, 처분청이 쟁점부동산의 매매가액을 물건별 기준시가로 안분하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.