세입자의 이주지연으로 지급한 위약금을 양도가액에서 차감하여 달라는 청구주장의 당부

계약서에는 매매대금이 OOO으로 나타나는 반면, 실지거래가액이 OOO이라는 사실이 확인되지 않으며, 계약불이행에 따른 위약금은 필요경비로 공제하기도 어려운 점(소득통칙 97-8) 등을 종합할 때, 청구주장은 받아들이기 어려움

1. 처분개요

가. 청구인은 2004.10.4. 취득한 OOO 대지 219㎡, 단독주택 248.4㎡(이하 ‘쟁점부동산’이라 한다)를 2010.8.2. 양도한 후, 매매계약서의 양도가액인 OOO원에서 세입자의 명도지연에 따른 위약금 OOO원을 차감한 OOO원을 양도가액으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점부동산의 양도가액을 매매계약서의 양도금액인 OOO원으로 하여 2012.2.15. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.5.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 매매약정에 따라 양도가액에서 위약금을 차감하여 실제 OOO원을 지급받았으므로 실제 지급받은 금액을 양도가액으로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점부동산을 양도하면서 매매계약서상 매매대금 OOO원 중 기존 세입자 명도책임을 이행하지 못하여 약정 불이행에 따라 지급한 위약금을 차감한 OOO원이 양도가액이라고 주 장하나, 계약서상 실제 거래금액은 OOO원으로 확인되고, 계약 불이행에 따른 위약금은 양도가액에서 차감할 대상이 아니므로 이를 양도가액에 포함하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 매매계약서상의 매매가액과 달리 청구인이 주장하는 가액을 쟁점부동산의 양도가액으로 볼 수 있는지 여부

나. 사실관계 및 판단

(1) 등기부등본에 따르면 청구인은 2004.10.4. 쟁점부동산을 취득하여 2010.8.2. 김OOO에게 양도한 것으로 나타난다.

(2) 양도소득세 신고서(2010.9.30.)에 따르면 청구인은 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세 OOO원을 납부하는 것으로 신고하였다.

(3) 2010년 귀속 양도소득세 결정결의서에 따르면 처분청은 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

(4) 매도자 청구인과 매수자 이OOO의 대리인으로 보인다) 사이에 작성된 부동산매매계약서(2010.4.2.)에 따르면 쟁점부동산의 매매금액을 OOO원으로 하여 2010.6.30.까지 잔금을 지급하는 것으로 되어 있고, 특약사항으로 현 세입자는 잔금일 전까지 매도인이 이주시키기로 하며, 중도금 지급시 계약자(매수자) 명의를 변경하는 것으로 되어 있다.

(5) 청구인의 대리인 최OOO과 매수인 이OOO과 사이에 작성된 특약사항 약정서(2010.7.30.)에 따르면 청구인은 2010.7.31.까지 쟁점부동산의 세입자에 대한 명도책임이 있으나 불이행으로 매수인에게 OOO원을 위약금으로 매매대금에서 공제하기로 한다고 되어 있다.

(6) 살피건대, 청구인은 쟁점부동산 매매대금에서 위약금 OOO원을 차감한 OOO원을 양도가액으로 보아야 한다고 하나, 「소득세법」제96조 제1항에 따르면 양도한 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액에 따른다고 규정되어 있고, 청구인과 양수자 사이에 2010.4.2. 작성된 부동산매매계약서에는 매매대금이 OOO원으로 나타나는 반면, 청구인이 제시하고 있는 증빙만으로는 쟁점부동산의 실지거래가액이 OOO원이라는 사실을 객관적으로 확인하기 어려우므로 쟁점부동산의 양도가액은 부동산매매계약서상의 매매가액인 OOO원으로 봄이 타당한 것으로 판단된다. 또한, 청구인이 잔금지급일 이후 별도의 약정에 따라 위약금 OOO원을 실제로 양도가액에서 차감하였다고 하더라도 계약불이행에 따른 위약금은 「소득세법 시행령」제163조 에 규정된 양도자산의 필요경비로 보기 어려우므로 처분청이 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.