실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용한 처분의 당부(기각)

양도인이 당초신고한 실지양도가액에 신빙성이 없어 신고한 양도가액을 부인하고 기준시가로 과세한 사례

1. 처분개요

청구인은 1992.10.1 서울특별시 강서구 OO동 OOOOO 대지 553.8m2중 청구인지분 184.6m2(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 OOO, OOO과 공동으로 청구외 OOO로부터 취득하여, 1996.12.26 청구외 OOO에게 양도후 1997.2월 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고를 하였다. 이에 대하여 처분청은 취득가액이 신빙성없는 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 1999.4.8 청구인에게 1996년도분 양도소득세 109,470,210원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.6.9 심사청구를 거쳐 1999.10.28 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 쟁점토지의 취득가액은 매매계약서와 사실확인서에 의하여 확인되고 있고, 쟁점토지는 대로변에 인접한 서울특별시 강서구 OO동 OOOOOO 토지 159㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다)보다 이면에 있는데도 단위당 취득가액이 더 높게 책정한 것은 쟁점외토지가 토지이용계획상 광장으로 들어가 있어 수용될 토지였기 때문이며, OOO의 취득금액이 낮은 것은 OOO의 개인사정 때문에 낮게 취득한 것이므로, 쟁점토지의 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하여야 한다.

나. 국세청장 의견 청구인은 OOO, OOO과 공동으로 쟁점토지와 쟁점외토지 등을 취득하면서, 쟁점토지의 단위당 취득가액이 도로변에 인접한 쟁점외토지보다 낮게 계상한 데 대한 특별한 사유가 없고, 청구인이 부담한 575백만원에 대한 증빙자료가 없으며, 쟁점토지의 OOO의 지분을 취득후 양도한 OOO이 신고한 쟁점토지 취득금액이 448,234천원인 점으로 보아 청구인이 신고한 취득가액은 신빙성이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 신고한 쟁점토지의 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되는지를 가리는데 있다.

나. 관련법령

쟁점토지 양도당시의 소득세법 제96조 【양도소득】는 「양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.」고 규정하면서, 그 제1호에 「제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.」고 규정하고 있다. 같은법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】제1항은 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.」고 규정하면서, 제1호 가목에서 취득가액은 「제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.」고 규정하고 있다. 같은법시행령 제166【양도차익의 산정】제4항에서 「법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다」고 규정하면서, 그 제3호에 「양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우」라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인외 2인은 쟁점토지를 1992.10.1 청구외 OOO로부터 2,125백만원에 공동취득하면서, 청구인은 575백만원을 투자하고 청구외 OOO과 OOO은 자신들이 보유하고 있던 서울특별시 구로구 OO동 OOOOOOO 소재 근린생활시설을 1,600백만원(전세보증금 150백만원, 융자금 24백만원이 포함된 금액임)으로 평가하여 이전해 주기로 하였다. 등기시 쟁점토지의 취득가격은 1,725백만원으로 정하여 청구인외 2인이 공동으로 등기하였고, 쟁점외토지의 가격을 400백만원으로 정하여 등기하였다. 청구인은 쟁점토지를 1996.12.26 청구외 OOO외 1인에게 1,800백만원(청구인지분 600백만원)으로 양도하고 실지거래가액에 의하여 신고를 한 것이 진실한 것이라고 주장하고 있다.

(2) 양도가액은 청구인과 처분청간에 다툼이 없으므로 취득가액에 대하여 살펴본다. (가) 취득계약서는 이건 심판청구와 공동매수인인 청구외 OOO의 심판청구(국심98서 2298, 99.1.11)시에 제출한 계약서를 함께 고려할 때, 쟁점토지 및 쟁점외토지에 대하여 두 개로서 아래표와 같다. 계약서별 대금지급 조건 (단위 : 백만원)

계약금

중도금

잔 금

계

첫번째

1992.7.13??? 250

1992.7.31??? 449

1992.8.10?? 1,426

2,125(전체)

두번째

1992.9.3???? 250

1992.9.5???? 440

1992.10.1?? 1,035

1,725(쟁점토지)

1992.9.3???? 100

1992.9.15??? 100

1992.10.1??? 200

400(쟁점외토지)

이들 계약서를 살펴보면, 총금액은 일치하나 안분근거가 명시되어있지 않고, 계약일자, 중도금일자 및 잔금일자가 서로 다른 점 등으로 보아, 취득시에 쟁점토지 2필지를 일괄하여 계약하였으나 등기시에 임의분리하여 계약서를 작성한 것으로 보인다. (나) 쟁점토지를 공동취득시 청구인이 부담하였다는 현금 575백만원에 대하여는 이를 입증할 금융자료가 전무하고, 청구외 OOO과 OOO이 공동으로 보유하던 서울특별시 구로구 OO동 OOOOO 소재 토지 287m2, 근린생활시설 856.8m2 (지층 및 지상5층 규모)에 대하여 청구인은 1,600백만원으로 평가하였다고 주장하나 평가근거에 대한 구체적인 자료의 제시가 없다. 이를 기준시가로 평가해보면, 토지는 574백만원(m 2 당 2백만원) 건물은 142,228천원(m 2 당 166천원) 계 716,228천원으로 청구인이 주장하는 1,600백만원보다 현저히 낮음을 알 수 있다. (다) 처분청이 취득당시 쟁점토지 시세를 서울특별시 강서구 OOO동 OOOOO(OO4거리 OO병원 건너편) OO공인중개사 사무소 청구외 OOO외 2인에게서 조사한 거래가격의견서에 “쟁점토지 일대가 1992년 당시에는 거래가 별반없고 쟁점토지 시세는 평당 8백만원～9백만원 정도이고, 시장쪽이 15백만원”이라고 밝히고 있어 청구인이 신고한 쟁점토지의 가액인 평당 9,847천원보다는 낮은 것으로 되어 있다. (라) 취득당시 기준시가는 대로변에 접한 쟁점외토지는 평당 5,322천원, 안쪽인 쟁점토지는 5,520천원으로 비슷한 반면에 청구인이 신고한 금액은 쟁점외토지는 8,284천원, 쟁점토지는 10,297천원으로 오히려 대로변 안쪽이 더 높음을 알 수 있다.

(마) 청구인이 제시한 서울특별시 강서구청장의 토지이용계획확인서에 의하면, 쟁점외토지가 서고 제564호(1978.10.27)에 의거 도시계획시설인 OO 광장으로 지정되어 있다고 기재되어 있으며, 청구인은 이를 근거로 쟁점외토지가 수용될 토지이므로 쟁점토지의 가액이 더 높은 것은 당연하다는 주장이나, 이는 1978년에 지정되어 상당기간이 경과하여 실제 광장으로 수용될 지의 여부가 불분명해 보인다. (바) 위의 사실들과 관련법령을 종합해 볼 때, 청구인이 신고한 취득가액이 거래증빙등에 의하여 확인된다고 할 수 없으므로 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 따라서, 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.