실지양도가액을 양도차익으로 하여 과세한 처분의 당부(기각)

기준시가로 계산한 양도차익이 실지양도가액을 초과한다하여 실지양도가액을 양도차익으로 보아 과세한 처분은 타당함

1. 사실청구인은 경기도 OO시 오정구 OO동 OOOOOO 대지 798.4㎡ 및 위 건물 1,361.34㎡(지하 1층 및 지상 4층의 근린생활시설로서 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1999.5.20 양도하고 1999.7.31 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 하였다.처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지취득가액이 확인되지 아니한다는 OO지방국세청장의 실지조사 결과통보에 따라 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 2001.3.7 청구인에게 1999년도 귀속분 양도소득세 280,320,000원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2001.4.11 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산의 실지양도가액이 870백만원임은 OO지방국세청장의 실지조사시 확인되었는 바, 토지의 취득가액이 480백만원임이 확인되고 있고, 건물의 취득가액은 비록 세금계산서 및 대금지급 관련 영수증 등은 없으나 당시 정황 등을 감안할 때 청구인이 제시하고 있는 청구외 OOO과의 공사계약서상 금액인 234백만원임이 인정되므로 쟁점부동산의 실지취득가액은 확인된다고 보아야 한다. 따라서 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 과세하여야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점부동산의 양도에 대하여 실지조사한 결과 양도당시 매매계약서를 이중으로 작성하였고, 토지 취득당시 매매계약서는 재작성한 것으로서 거래상대방이 특수관계에 있어 신빙성이 없으며, 건물의 취득가액은 청구인이 제시하는 공사계약서가 일반적인 공사도급계약서가 아닐 뿐 아니라 공사비와 관련된 증빙이 제시되지 아니하고 있어 확인되지 아니한다.

따라서 쟁점부동산의 취득당시 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 기준시가로 양도차익을 산정하여야 하나, 기준시가로 계산한 양도차익(927백만원)이 실지양도가액(870백만원)을 초과하므로 실지양도가액을 양도차익으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단가. 쟁점쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정한 후 기준시가로 계산한 양도차익(927백만원)이 실지양도가액(870백만원)을 초과한다 하여 실지양도가액을 양도차익으로 보아 과세한 처분이 정당한지를 가리는데 있다.

나. 관련법령

(1) 구 소득세법(1998.12.28 법률 제5580호로 개정된 것) 제96조【양도가액】양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

(2)같은법 제97조【양도소득의 필요경비계산】제①항 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

(3) 구 소득세법시행령(1998.12.31 대통령령 제15969호로 개정된 것) 제166조【양도차익의 산정】제④항 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.1~2호.(생략)

3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우제⑤항 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.1호.(생략)

2. 제④항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 실지양도가액이 870백만원임은 청구인과 OO지방국세청장간에 다툼이 없으며, 청구인이 자산양도차익예정신고한 실지거래가액과 OO지방국세청장이 산정한 양도차익 등을 비교하면 아래와 같다.(단위 : 백만원, %)

구?? 분

양도

가액

취득

가액

양도

차익

결정

세액

실지거래가액(A)

(청구인이 당초 신고한 것)

750

714

28

-

기준시가(B)

(OO지방국세청장)

1,332

382

870

233

비율(A/B)

56.3

186.9

실지거래가액

(청구인이 심판청구시 주장하는 것)

870

714

156

-

※ 주) : OO지방국세청장은 기준시가로 산정한 양도차익 927백만원이 실지양도가액 870백만원을 초과한다고 하여 양도차익을 870백만원으로 산정하였음

(2) 청구인은 쟁점부동산의 실지취득가액이 확인된다고 주장하는바, 이를 살펴보면,토지의 경우는 청구인이 1988.1.6 청구외 OOO과 그 친구인 OOO로부터 480백만원(평당 2백만원)에 매수하였으나 당시 매매계약서를 분실하여 1990년도 세무조사시 매매계약서를 재작성하였으며, 동 계약서와 OOO의 거래사실확인서에 의하여 실지취득가액이 확인된다는 것이고,건물의 경우는 1988.5.13 청구인이 근무하던 OO산업(주)의 직장 후배로서 인천광역시에서 건축설계사무소를 운영하던 청구외 OOO과 건물의 공사계약서를 작성하였고(총 공사비 234백만원), OOO은 다시 청구외 OO종합건설(주)에게 공사를 도급하였는 바, OO종합건설(주)의 부도로 건물의 공사비와 관련된 증빙을 제시할 수는 없으나, 위 공사계약서의 내용이 사실임이 단편적인 증빙들에 의하여 확인되므로 동 계약금액 234백만원을 건물의 취득가액으로 보아야 한다고 주장하면서 청구인이 OOO과 체결한 공사계약서(공사비에 충당하기 위하여 OOO 명의로 대출받은 것과 관련된 합의서 및 관련 차입금 계산서 포함)와 OO세무서장이 OO종합건설(주)의 쟁점부동산에 대한 공사미수채권을 압류하고자 청구인에게 한 「채권 압류통지에 대한 납부 지정」통보 등을 제시하고 있다.

(3) 그러나 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득가액 714백만원 중 토지의 취득가액 480백만원은 1988.1.6 작성한 당초 매매계약서를 분실하여 1995.6.4 이후 거래상대방과 합의하여 재작성하였다는 매매계약서에 기재된 금액으로서 거래상대방인 OOO이 청구인의 동생 OOO의 장모로서 담합의 가능성이 있을 뿐 아니라 동 재작성한 계약서에 중개인으로 기재된 OOO의 부동산중개업 허가번호(OOOOOOOO)는 1995.6.4부터 2000.6.3까지 사용한 번호로서 청구인이 토지를 취득할 당시에는 사용되지 아니한 번호인 바, 청구인이 주장하는 토지의 취득가액이 확인된다고 보기 어렵다.또한, 건물 신축공사금액 234백만원은 청구인이 청구외 OOO과 체결한 공사계약서에 기재된 금액으로서 청구인은 1989년 건설부장관이 「아파트 분양가 원가 연동제」를 위하여 책정한 표준건축비 단가가 평당 980,000원임에 비추어 볼 때 동 계약서상 공사비인 평당 600,000원은 타당성이 있다고 주장하나, OOO은 건축사로서 시공자가 아님에도 청구인이 OO종합건설(주)와 작성한 건물의 도급계약서나 관련 세금계산서 및 대금지급 관련 증빙서류 등을 제시하지 못하고 있다. 그러하다면 건물의 취득가액을 확인할 수 있는 다른 증빙이 없는 한 청구인이 OOO과 체결한 공사계약서상 공사비가 평당 600,000원이고, 당시 아파트의 표준건축비 단가가 평당 980,000원임을 근거로 청구인이 주장하는 건물의 취득가액이 확인된다고 보기는 어려운 바, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 양도차익을 산정한 후 동 양도차익이 확인된 실지양도가액을 초과한다고 하여 동 실지양도가액을 양도차익으로 하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.