청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 결정한 처분의 당부(기각)

청구인이 잔금을 지급하기도 전인 매매계약서 작성일자에 부동산의 양도소득세를 신고할 증빙서류로 거래상OO이 “부동산거래사실확인서”를 작성한 사실로 볼 때 위 확인서는 믿기 어려움

1. 원처분의 개요청구인은 90.6.1 서울특별시 구로구 OOO동 OOOOOO 대지 165㎡ 및 지상건물87.94㎡을 취득하여 부동산임대업을 하다가 94.5.30 24.36㎡를 증축(이하 90.6.1 취득분 및 94.5.30 증축분을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)한 후 94.7.14 청구외 OOO에게 양도하고, 94.8.31 자산양도차익예정신고 납부를 하였다.처분청은 쟁점부동산의 양도 및 취득당시의 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니한다고 보아, 기준시가로 양도차익을 계산하여 98.1.3 청구인에게 94년도 양도소득세 25,836,160원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 98.2.3 심사청구를 거쳐 98.5.6 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장쟁점부동산의 실지거래가액이 청구인이 제출한 매매계약서와 부동산거래사실확인서에 의하여 확인됨에도 쟁점부동산의 양도 및 취득당시의 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 양도차익을 계산하였으나, 청구인의 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인된다 할 것이므로 신고한 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정하여야 한다.

나. 국세청장 의견부동산매매계약서는 부동산 중개인의 참여하에 작성되고 근저당권이나 임대보증금에 대한 사항을 특약사항으로 별도 약정하는 것이 일반적 부동산거래관행임에 비추어 볼 때, 임대에 공하던 쟁점부동산을 매매함에 있어서 취득시 매매계약서에는 임대보증금에 대한 특약사항이 전혀 기재되어 있지 아니한 바, 위 쌍방합의검인계약서는 일반적인 부동산 거래관행에 따라 작성된 사실상의 계약서라고 보여지지 아니하므로 동계약서와 거래사실확인서만으로 취득당시 실지거래가액이 확인된다고 볼 수 없다.또한 양도당시 쟁점부동산에는 채권최고액 42,000,000원의 근저당권이 설정되어 있는 임대용 부동산임에도 청구인이 제시한 양도계약서는 위 근저당권이나 임대보증금에 대한 특약사항이 전혀 기재되지 아니한 쌍방합의 검인계약서로 일반적인 거래관행에 따라 작성된 사실상의 계약서로 보기 어렵다고 판단되므로 청구주장과 같이 거래되었다고 인정할 만한 객관적인 증빙을 달리 제시하지 못하고 있는 이 건의 경우 실지거래가액이 확인되지 아니한 경우에 해당된다고 보아 기준시가에 의하여 쟁점부동산의 양도에 대한 양도소득세를 결정고지한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 다툼은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 결정한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관계법령소득세법 제96조제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목에 의하면 양도·취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가를 원칙으로 하고, 동조항 단서에서 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.소득세법시행령 제166조제4항에서 “법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 ‘당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다”고 규정하고 그 제3호에서 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”를 규정하고 있으며, 같은조 제5항에서는 “제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다”고 규정하고 그 제2호에서 “제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니하는 경우”를 규정하고 있다.한편, 같은법시행령(95.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 부칙 제8조 제2항에서 “제153조 제4항·제155조 제1항과 동조 제15항·제164조 제11항 및 제166조의 개정규정은 이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다”고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 쟁점부동산중 90.6.1 취득한 대지와 기존 건물은 실지거래가액으로, 94.5.30 증축한 건물은 기준시가로 하여 자산양도차익예정신고를 하였으며 청구인 제시 증빙서류에 의하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 과세해 달라고 주장하고 있다.먼저 청구인 주장 양도가액에 대하여 살펴본다.청구인은 쟁점부동산을 274,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 94.7.2 작성된 부동산매매계약서(검인계약서)와 매수인 청구외 OOO의 거래사실확인서를 제시하고 있으나,

① 청구인이 제시한 검인계약서외에 매매대금이 274,000,000원이라는 금융자료등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고

② 위 양도가액은 기준시가 289,575,000원보다 낮은 가액이며

③ 쟁점부동산의 등기부등본상에 92.6.2 청구인을 채무자로 하고 채권최고액을 42,000,000원으로 하는 권저당권이 설정되었다가 양도에 따른 소유권이전 등기일인 94.7.14 말소된 사실이 있으나, 청구인의 계약서에는 이러한 특약사항이 없어 부동산거래 관행과도 어긋나므로 청구인 제시 계약서는 신빙성이 없어 계약서상의 274,000,000원이 실지양도가액으로 확인된다고 할 수 없다.청구인 주장 취득가액에 대하여 살펴본다.청구인은 쟁점부동산중 건물증축분을 제외한 것을 90.4.30 매매대금 215,000,000원에 취득하였다고 주장하면서 매매계약서(검인계약서)와 거래상OO의 거래사실확인서(90.4.30 작성)를 제시하고 있으나,

① 청구인이 제시한 검인계약서외에 매매대금이 215,000,000원이라는 금융자료등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있고

② 쟁점부동산중 94.5.30 건물증축 부분의 자재비·공사비용등 실지취득가액에 대한 증빙을 제시하지 못하고 있으며

③ 쟁점부동산은 근린생활시설로 임대용 건물이므로 임차보증금 반환채무인수에 관한 특약사항을 매매계약서에 약정하는 것이 일반적인 부동산거래관행임에도 청구인 제시 계약서에는 이러한 특약사항을 발견할 수 없고

④ 청구인이 신고한 매매계약서(검인계약서)상 계약일이 90.4.30이고, 중도금 지급일이 90.5.15, 잔금지급일이 90.5.30으로 표시되어 있는데 잔금을 지급하기도 전인 매매계약서 작성일자(90.4.30)에 쟁점부동산의 양도소득세를 신고할 증빙서류로 거래상OO이 “부동산거래사실확인서”를 작성한 사실로 볼 때 위 확인서는 믿기 어렵다. 따라서 청구인 제시 증빙은 신빙성이 없다고 할 것으로서 청구인이 주장하는 실지취득가액은 확인되지 아니한다 할 것이다.그러므로 처분청이 관련법령에 따라 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가로 양도차익을 결정한 때에는 달리 잘못이 없다고 할 것이다.

라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.