사업의 포괄양도에 해당하는지 여부

부동산 신축판매업자인 청구인이 쟁점부동산 중 일부를 일시적으로 임대하다 매수인에게 양도하였으며, 쟁점부동산 양도에 따른 소득을 사업소득으로 신고한 사실 등에 비추어 판매목적 재고자산의 양도로 보이므로 사업의 포괄양도에 해당하지 아니함

1. 처분개요

가. 청구인은 2011.1.24. OOO동 918-11 토지 247.2㎡를 취득하고 2011.3.28. ‘부동산·신축판매’ 업종으로 사업자등록을 하여 그 지상에 4층 상가건물 501.86㎡(사용승인일 : 2011.9.22, 이하 토지와 건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축하였고, 2011.8.9. 쟁점부동산에 ‘부동산·임대’ 업종을 추가한 후 쟁점부동산의 일부(1층 및 3층)를 임대하다 2011.10.13. 강OOO에게 쟁점부동산을 OOO억원에 양도하면서 포괄적 사업의 양도·양수로 하여 2011년 제2기 부가가치세를 신고하고 사업장을 폐업하였다.

나. 처분청은 청구인의 쟁점부동산의 양도에 대하여 일시적 임대상태에서 부가가치세법상 사업의 포괄양도가 아닌 사업용(부동산매매업용)재고자산의 양도로 보고 총 양도가액 OOO억을 기준으로 토지 및 건물가액을 안분계산한 후 2013.3.6. 청구인에게 2011년 제2기 부가가치세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.5.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 처분청은 청구인이 양도한 쟁점부동산에 대하여 부동산매매업용 재고자산의 양도로 판단하였으나, 청구인은 쟁점부동산을 일정단위로 개별 분할하거나 분할 양도한 사실이 없는 점, 2011.5. 사실상 부동산임대업으로 전환하고 부동산중개인과 전속중개계약을 체결한 점, 쟁점부동산 양도시점에 이미 전체 면적의 50% 이상이 임대가 되어 있었던 점, 그 임대기간을 2년으로 하면서 5년을 보장해 주는 계약이 되어 있는 점, 쟁점부동산 신축공사와 관련하여 공사계약금 지급 후 잔금은 임대보증금을 받아서 지급하기로 약정하고 그 계약내용에 따라 잔금이 지급된 점, 이 건 양도시까지 청구인이 부동산매매업을 영위한 사실이 없이 부동산임대업만 영위한 사실에 비추어 실질적인 임대사업용 부동산의 양도이다.

(2) 청구인과 양수인 강OOO은 쟁점부동산 매매계약 체결시 양도일 현재 임대사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 계약을 한 후 처분청에 적법한 신고를 한 점에서 사업양도의 요건을 충족하였다.

(3) 처분청 의견대로 청구인이 쟁점부동산 양도를 부동산매매사업용 재고자산으로 보고, 세금계산서를 발행하여 청구인은 부가가치세를 납부하고 양수인은 환급신청을 하였다고 가정해 보면, 처분청은 반대로 청구인의 논리를 들어 사업의 포괄양도로 보아 세금계산서 발행사실을 부인하고 양수인에 대한 부가가치세 환급을 거부할 개연성도 예상할 수 있다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 당초 부동산신축·판매업으로 사업자등록 하였고, 고정자산매입이 아닌 일반매입으로 건물 신축관련 부가가치세 매입 세액 OOO만원을 환급 받았으며, 쟁 점부동산의 매매계약일은 2011.8.8. 로 이미 매매계약을 하고 부동산임대업을 2011.8.9 . 추가하였으며, 쟁점부동산의 건축물대장상 사용승인일자는 2011.9.22.로 소유권이전일인 2011.10.13.과는 채 한 달도 되지 않으며, 사업양도라 주장하면서 소득세신고는 양도소득이 아닌 사업소득으로 신고한 점 등으로 볼 때, 청구인은 임대업자가 아니라 신축판매업자의 지위에서 쟁점부동산을 양도한 것으로 봄이 타당하다.

(2) 설령, 청구인이 부동산임대업을 영위했다 하더라도 신축판매업자가 부동산을 일시적으로 임대 후 양도하는 경우는 사업의 포괄양도·양수에 해당하지 아니 하고 재화의 공급으로 보아 과세되므로 사업양도를 부인한 이 건 처분은 정당하다.

(3) 양수인은 부동산임대업의 고정자산을 취득한 경우로 양도시점에 양도인과 양수인의 사업간 동일성이 유지되지 아니하므로 사업의 포괄양도·양수가 성립될 수 없다. 따라서, 쟁점부동산의 양도를 신축건물(재화)의 공급으로 보아 매매대금 중 건물분 안분금액을 공급가액으로 하여 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산에 대한 양도가 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 포괄양도에 해당하는지 여부

나. 사실관계 및 판단

(1) 「부가가치세법」제6조 (재화의 공급)제6항 제2호 및 같은 법 시행령 제17조(담보제공ㆍ사업양도 및 조세의 물납) 제2항은 사업장별(괄호생략)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(양수자가 승계 받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다고 규정하고 있다.

(2) 국세통합전산망자료, 쟁점부동산 등기부등본, 부동산매매계약서 등을 보면 아래와 같다. (가) 청구인은 2011.1.24. 토지 247.2㎡를 취득한 후 업종을 2011.3.28. ‘부동산·신축판매’로 사업자등록을 하여 그 지상에 4층 상가건물 501.86㎡(사용승인일 : 2011.9.22.)인 쟁점부동산을 신축하였고, 2011.8.9. ‘부동산·임대’ 업을 추가한 후 쟁점부동산의 일부(4층 상가 중 1층 및 3층)를 임대하다 2011.10.13. 강OOO에게 쟁점부동산을 OOO원에 양도하면서 포괄적 사업의 양도·양수로 하여 2011년 제2기 부가가치세를 신고하고 사업장을 폐업한 것으로, 청구인의 과거 사업자등록이력은 아래 <표1>과 같다. OOO (나) 청구인(매도인)과 강OOO(매수인) 사이의 매매계약서의 주요내용은 아래 <표2>와 같다. OOO ( 다) 매매계약서 특약사항의 주요내용은 아래와 같다.

1. 본 계약은 신축건물에 대한 매매 로, 2011.8.5. 준공검사상태이며 시설 및 구조에 대하여는 매수인이 직접 현장 방문하여 확인한 후 상호의사일치로 체결하는 계약이다.

3. 현 임대분 외 미임대분에 대하여는 매수인이 책임 지기로 한다.

현 임대분 : 1층 102호 - 부동산OOO

3층 전체 - 노래방OOO

10. 잔금시 기 보증금과 은행융자금을 정산하고 차액을 지급하기로 한다.

(3) 청구인은 쟁점부동산에 대한 부가가치세 및 법인세 신고를 아래 <표3> 및 <표4>와 같이 하였고, 처분청에 2011.10.12.자로 하여 사업양도신고서를 접수(2011.11.1.)하고 같은 날 폐업신고하였고, 쟁점부동산 양도가 사업의 포괄적 양도라며, 전속중개계약서, 상가임대차금액예상표, 부동산임대차계약서(1층, 3층), 등기부등본, 건축물관리대장, 부동산매매계약서 및 매매대금결제통장사본, 사업양도신고서, 쟁점부동산 샷시공사 관련 공사도급계약서, 쟁점부동산 전면 사진 등을 제출한바, 이 중 쟁점부동산 샷시공사 관련 공사도급계약서를 보면, 청구인은 2011.5.부터 8월까지 쟁점부동산샷시공사 관련 김OOO에 공급가액 OOO만원에 샷시도급공사를 진행하였고, 도급내용은 “건축주(청구인)는 계약금 지급 후 임대보증금을 받아서 공사비로 지불할 것을 약속”한 것으로 기재되어 있다. OOO

(4) 살피건대, 사업의 양도는 사업용 자산을 비롯한 물 적·인적시설 및 권리, 의무 등을 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성을 유지하면 서 경영주체만을 교체시키는 것을 의미하는 것인 점, 청구인의 사업이력을 보면, 수차에 걸쳐 상가나 주택신축판매업의 사업자등록을 한 후 단기간에 개업과 폐업을 반복하였고, 이 건의 경우 2011.3.28. 부동산·신축판매업으로 사업자등록을 한 후 2011.8.9. 부동산·임대 사업자등록을 추가하였다가 쟁점부동산 중 일부를 일시적으로 임대하다 2011.10.13. 매수인에게 양도하였고, 매매계약서 특약사항 제1항에 “본 계약은 신축건물에 대한 매매로, 2011.8.5. 준공검사 접수상태” 라고 기재되었으며, 2011년 귀속 소득세 신고 시 양도소득이 아닌 부동산매매업으로 하여 사업소득으로 신고한 것으로 나타나는 점 등에서 판매목적의 부동산 매매업으로서 이는 사업의 포괄적 양도가 아닌 것으로 청구주장을 받아들이기 어려워 보인다. 따라서 처분청이 청구인의 쟁점부동산 양도를 일시적으로 임대하다가 사업용 재고자산을 양도한 재화의 공급으로 보아 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.