부담부증여 채무액의 평가(기각)

아파트의 부담부증여에 대한 양도차익을 결정시 취득당시 기준시가에 부담부채무비율을 곱하여 산정한 금액을 취득가액으로 하는 것임

1. 처분개요

청구인은 1999.4.19. OOOOO OOO OOO OO번지 OOOOO OOOO OOOO호(건물 49.86㎡, 대지 70.52㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 취득하였다가 2003.11.6. 쟁점아파트의 임대보증금 140백만원(이하 “쟁점임대보증금”이라 한다)을 승계하는 조건으로 아들 김OO에게 부담부증여하고, 쟁점임대보증금 상당액을 양도에 해당하는 것으로 보아 양도 및 취득당시 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하고 2004.1.31. 처분청에 2003년 귀속 양도소득세 5,364,000원을 예정신고 및 자진납부하였다.처분청은 부담부증여에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 양도 및 취득가액은 양도 및 취득당시 기준시가를 기준으로 증여가액에서 채무액이 차지하는 비율을 곱하여 계산하여야 하는 것(국세청 예규, 서일 46014-OOOOO, 2003.12.17)으로 보고 기준시가로 양도차익을 산정하여 2004.3.2. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 9,047,350원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2004.5.29. 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

소득세법 제96조제1항 제6의 2에서 규정하고 있는 부동산은 양도가액을 실지거래가액으로 계산하여야 하는 바, 청구인은 임대보증금 상당액을 양도당시 실지거래가액으로 보고 실지거래가액에 의하여 취득 및 양도가액을 산정하여 예정신고하였으므로 처분청이 양도 및 취득당시 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

양도차익을 계산함에 있어 양도가액을 실지거래가액으로 산정할 경우는 취득가액도 실지거래가액으로 산정하여야 하고, 양도가액을 기준시가로 산정할 경우에는 취득가액도 기준시가로 산정하여야 하는 바, 청구인은 쟁점아파트가 지정지역에 해당됨에 따라 실지거래가액으로 신고하기 위해 쟁점아파트의 임대보증금(채무액) 상당액을 양도 및 취득당시 실지거래가액에서 증여가액 중 임대보증금이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액을 취득가액으로 신고·납부하였으므로 적법한 신고임을 주장하나,소득세법 제96조제1항 단서에서 규정하는 실지거래가액이라 함은 일반적으로 상거래에서 양도자와 양수자가 매매대상 물건에 대한 대가를 금전 등으로 주고 받는 것을 의미하는 바, 부담부증여의 경우는 매매가 아닌 증여이므로 양도당시 실지거래가액이 존재할 수 없다. 따라서 처분청이 기준시가에 의하여 과세한 당초처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점부담부 증여에 대한 양도차익 산정시 임대보증금(채무액)상당액을 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1)소득세법 제88조【양도의 정의】

① 제4조 제3호 및 이 장에서 양도 라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세및증여세법 제47조제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

(2)소득세법 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액 이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우6의

2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우(3)소득세법 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 감정가액 환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 감정가액 환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

(4)소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정 경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(5)소득세법시행령 제159조【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은소득세법 제96조제1항 제6의 2 규정에 의한 부동산은 양도가액을 실지거래가액으로 계산하여야 하는 바, 청구인은 임대보증금 상당액을 양도당시 실지거래가액으로 보고 실지거래가액에 의하여 취득 및 양도가액을 산정하여 예정신고하였으므로 처분청이 양도 및 취득당시 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다고 주장한다.

(2) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 부담부증여의 경우는 대금결제가 없는 거래로서 증여인 바, 양도당시 실지거래가액이 당초부터 존재할 수 없으므로 양도당시의 당해 자산가액은 기준시가에 의할 수밖에 없고, 양도당시 당해 자산가액을 기준시가로 산정하였다면 취득당시 당해 자산가액도 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하므로 당초처분은 적법하다는 의견이다.

(3) 쟁점아파트의 취득 및 증여와 관련된 사실관계를 살펴보면, 청구인은 1999.4.19. 동 아파트를 128백만원에 취득하여 2003.11.6. 아들 김OO에게 쟁점임대보증금을 승계시키는 조건으로 부담부증여하였으며 이에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(4) 투기지역에 소재하는 아파트라고 하더라도 부담부증여한 경우에는 현실적으로 당해 부동산 전체의 실지거래가액이 존재할 수 없으므로 결과적인 면에서 증여당시 기준시가에 부담부채무비율(증여재산 중 인수한 채무가 차지하는 비율)을 곱하여 계산할 수밖에 없고, 동 부담부채무비율이 증여당시의 기준시가를 기준으로 산정된 것이라면 부담부채무액에 대응되는 취득가액도 취득당시의 기준시가에 위 부담부채무비율을 곱하여 산정하는 것이 합리성이 있다고 보아야 할 것이다(같은 뜻 국심 2004서OOOO, OOOOOOOOO).

따라서 처분청이 쟁점아파트의 부담부증여에 대한 양도차익을 결정하면서 실지 취득가액에 부담부채무비율을 곱하여 산정한 금액을 취득가액으로 인정하지 않고 취득당시 기준시가에 부담부채무비율을 곱하여 산정한 금액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.