청구인이 양도주택 외에 보유하고 있는 다가구주택이 장기임대주택에 해당하지 아니한다고 보아 1세대1주택 비과세 적용을 배제하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

쟁점주택의 매매계약당시 매매계약서상 특약내용 및 각 호에 대한 임대차계약서, 확정일자부, 판결문 및 주민등록자료 등에서 임대사실이 나타나는 점, 쟁점주택 중 4개호는 임대차계약서 등에서 5년 이상 임대사실이 입증되고 있고 그 외 3개호는 동 증빙상으로 5년 이상 임대사실이 입증되지는 아니하지만, 쟁점주택이 임차수요가 많은 강남의 역세권 지역에 소재하고 있으며 130개월간의 호별 전기사용내역에서 공실상태가 없었거나 최대 9개월 이내에 불과한 것으로 나타나므로 양도주택 양도당시 쟁점주택의 5호 이상을 5년 이상 임대하였다는 주장이 신빙성이 있는 점 등에 비추어 쟁점주택은 「조세특례제한법」제97조 제1항의 장기임대주택에 해당되는 것으로 보임

1. 처분개요

가. 청구인은 1990.8.25. 취득한 OOO을 신고·납부하였다. 나 . 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 청구인이 양도주택 양도일 현재 보유하고 있던 OOO을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2016.9.9. 심판 청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점주택은 각 가구가 국민주택 규모이하인 다가구주택으로 청구 인이 2000.12.31. 이전인 1996.6.28. 취득하여 현재까지 19년 이상 장기 임대 하고 있어 「조세특례제한법」제97조 제1항에 따른 장기임대주택의 요건을 충족 하여 같은 조 제2항에 따라 1세대1주택 비과세 적용시 소유주택으로 보지 아니하는바, 양도주택의 양도는 1세대1주택 양도에 해당하여 이에 따른 비과세규정이 적용 되어야 한다.

(2) 청구인이 1996.6.28. 쟁점주택을 취득할 때 작성한 부동산매매계약서에 매매대금 OOO의 임대차계약서(1996.6.26.～1998.6.25.) 에서 임대사실이 확인되는 등 청구인이 쟁점주택을 2000.12.31. 이전에 5호 이상 임대한 사실이 확인됨에도 처분청이 이에 대한 조사를 하지 아니한 채 이를 부인하여 쟁점주택을 「조세 특례제한법」제97조 에 따른 장기임대주택이 아니라고 본 것은 부당하다.

(3) 청구인은 취득시점부터 쟁점주택을 10년 이상 임대하다가 공부 상 용도만 근린생활시설로 바꾸었을 뿐 실제로는 용도변경 전후 동일 하게 주택용도로 임대하고 있으므로 쟁점주택은 「조세특례제한법」제97조 에 따른 장기임대주택으로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 「조세특례제한법」제97조 에 따른 장기임대주택에 해당하기 위해서는 2000.12.31. 이전에 국민주택규모이하 주택을 5호 이상 임대하고 있어야 하나 청구인이 제출한 쟁점주택의 임대계약서 중 2000.12.31. 이전 것은 3층 301호 임차인 OOO과의 전세계약서(1996.6.26.～1998.6.25.) 뿐이고, 청구인이 1996.5.24. 주택임대사업자로 등록 한 후 쟁점주택에 대한 1996년～2005년 귀속분 면세사업장현황 신고내역이 없으며, 쟁점주택의 종합소득세도 2013년 귀속분부터 신고 한 것으로 확인되고, 제출한 임대계약서 대부분이 월세계약서 이며, 2주택이상 보유시 임대주택의 월세수입은 종합소득세 과세대상이나 이를 신고한 사실이 없고, 쟁점주택의 3층에 2000.12.29.～ 2001.6.24. 및 2002.5.31.～2006.10.9. 기간 동안 청구인의 주민등록 전입 내역이 있고 청구인의 모친 OOO에게 임대한 가구를 제외한 나머지 가구는 2000.12.31. 이전에 임대한 것으로 보기 어려워 청구인이 쟁점주택 중 5가구 이상을 임대하였는지가 불분명하여 쟁점주택을 위 조항에 따른 장기임대주택으로 보기는 어렵다.

(2) 또한, 근린생활시설을 주택용도로 임대할 경우 임대주택 감면 대상에 해당하지 아니하므로(국세청 부동산거래관리과-269, 2011.3.24.) 감면대상 임대주택이 아닌 경우에는 거주자의 소유주택으로 보아야 할 것인바, 쟁점주택의 개별주택 가격공시내역에서 2006년까지 쟁점 주택을 공부상 근린생활시설로 분류하고 있으므로 감면대상 임대 주택으로 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 양도주택 외에 보유하고 있는 다가구주택이 장기 임대주택에 해당하지 아니한다고 보아 1세대1주택 비과세 적용을 배제하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

: <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 쟁점주택은 1993.9.8. 다가구주택으로 신축 〔지하1층 86.70㎡(2 가구), 1층 86.70㎡(2가구), 2 층 86.70㎡(2가구) 및 3 층 89.73㎡ (1 가구) 합계 349.83㎡〕 되었고, OOO 인근에 소재 하고 있으며, 청구인이 제출한 현황 사진(별첨) 등의 자료에 의하면 가구 별로 출입문, 우편함 및 도시가스·전기계량기가 별도로 설치되어 있고 , 독립적으로 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 되어 있는 것으로 나타난다. (나) 청구인은 1996.5.13. 쟁점주택의 전소유자 OOO으로 하여 매매계약을 체결하였고, 동 매매 계약서 상의 특약내용은 아래와 같다. (다) 청구인은 1996.6.28. 쟁점주택을 취득하여 2006.5.24. 동 주택을 사업 장 소재지로 하여 부동산 임대사업자등록(개업 년월일 1996.4.30.)을 한 후 2006.9.1. 제2종근린생활시설(사무소)로 용도변경 하였고, 2013년 귀속 수입 금액부터 OOO에게 주택임대사업자 수입금액 신고를 한 것으로 나타난다. (라) 청구인이 제출한 증빙자료(임대계약서, 임차인확정일자 및 판결문 등)에 따라 쟁점주택의 가구별 임대현황을 정리하면 아래 <표1>과 같고, 세대별 전기요금 부과내역은 아래 <표2>와 같다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점주택을 2000.12.31. 이전에 임대개시하여 5년 이상 임대한 사실을 입증하지 못하였으므로 「조세특례제한법」제97조 제1항의 장기 임대주택으로 볼 수 없다는 의견이나, 쟁점주택의 매매계약당시 청구인이 전소유자로부터 지하 1층, 1층 및 2층 주택의 전세보증금을 승계하였고 B102호, 101호, 201호, 202호 및 301호는 임대차계약서, 확정일자부, 판결문 및 주민등록자료 등에서 임대사실이 나타나므로 쟁점주택 7개호 모두 2000.12.31. 이전에는 임 대가 개시 된 것으로 보이는 점, 쟁점주택 중 4개호(101호, 102호, 201호 및 202호)는 임대차계약서 등에서 5년 이상 임대사실이 입증되고 있고 그 외 3개호는 동 증빙상으로 5년 이상 임대사실이 입증되지는 아니하지만, 쟁점주 택이 임차수요가 많은 강남의 역세권 지역에 소재하고 있으며 2005년 1월 부터 2015년 10월까지 130개월간의 호별 전기 사용내역에서 공실상태가 없었거나 최대 9개월 이내에 불과한 것으로 나타 나 므로 양도주택 양도 당시 쟁점주택의 5호 이상을 5년 이상 임대하였다는 주장이 신빙성이 있는 점, 쟁점 주택은 1993.9.8. 호별로 독립적인 주거생활을 영위할 수 있는 다가 구주택 으로 신축되어 임대되었으 므로 근린생활시설을 신축하여 주택 으로 임대한 경우에 해당하지 아니 하고 2006.9.1. 근린 생활시설로 용도변경 하였으나 이후에도 주거용 으로 임대차 계약을 체결 하였고 2013년 이후 부터 주택임대사업자 수입 금액을 신고하였으므로 용도변경 후에도 주택으로 사용된 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점 주택은 「조세특례제한법」제97조 제1항의 장기임대주택에 해당되는 것으로 보이므로 같은 조 제2항에 따라

양도 주택 양도당시 청구인의 소유주택으로 보지 아니하는 것이 타당함 에도 처분청이 장기임대 주택에 해당하지 아니하는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세규정의 적 용을 배제하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단 된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세 기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.