조합아파트의 양도차익 산정시 취득가액이 불분명한 경우 토지는 공시지가로 건물은 과세시가표준액으로 안분한 처분이 타당한지 여부(경정)

조합아파트의 취득가액 산정방법은 최초로 고시한 기준시가(93.2.1.)를 아파트 취득시점(92.9.26.)의 기준시가로 환산하고, 아파트 취득시점(92.9.26.)으로 환산된 기준시가를 토지가액(공시지가기준)과 건물가액(과세시가표준액)으로 안분하여 자산별로 구분한 다음 구분된 아파트 취득시점의 토지가액을 다시 토지 취득 당시의 토지가액으로 환산하는 것이며, 이러한, 국세청장의 위 해석에 의한 계산방법이 청구인이나 처분청의 계산방법보다 조합아파트의 취득가액 환산에 있어 보다 합리적인 것으로 판단됨

1. 처분개요

청구인은 89.10.29. 서울특별시 도봉구 OOO동 OOO 대지권 42.292㎡를 취득하고, 92.9.26. 건물 95.449㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 취득한 후, 94.9.26. 이를 양도하고 94.10.10. 자산양도차익예정신고를 하였다.처분청은 청구인이 신고한 쟁점아파트의 취득 및 양도가액의 오류를 확인하고 기준시가에 의하여 그 양도차익을 산정하여 95.11.16. 청구인에게 94년도분 양도소득세 18,284,980원을 부과하였다.청구인은 이에 불복하여 96.1.11. 심사청구를 거쳐 96.5.8. 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장쟁점아파트는 취득 당시 기준시가가 고시되어 있지 아니하므로소득세법 시행령 제115조제5항 제1호의 2 나목 및 제5항의 규정에 의하여 취득 당시의 기준시가를 아래 산식에 의한 과세시가표준액에 의하여 환산하여야 할 것인 바,

① 여기서 취득 당시의 과세시가 표준액이라 함은 이 건 토지의 취득 당시(89.10.29)의 과세시가표준액인 752,297원(42.292㎡×17,800원, 170등급)과 건물의 취득 당시(92.9.26) 과세시가표준액인 12,708,017원(95.549㎡×133,000원)의 합계 13,460,814원이 되어야 하고,

② 또한 최초 고시 당시의 과세시가표준액은 이 건 토지 7,443,392원(42.292㎡×176,000원, 93년 217등급)과 건물의 과세시가표준액 12,708,017원(95.549㎡×133,000원, 지역지수 10)의 합계 20,151,409원이 되어야 한다.

③ 따라서 취득가액은 88,000,000원×13,460,814원/20,151,409원 = 58,782,571원이 되어야 한다.

나. 국세청장 의견청구인은 최초 고시 당시의 토지 및 건물가액의 안분을 과세시가표준액에 의하여 계산하고 있으나,소득세법 시행령 제115조제1항 및같은법 시행령 제170조제2항에 의하면 토지와 건물을 함께 취득한 경우 이들의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분하도록 규정하고 있는 바, 쟁점아파트의 기준시가는 토지의 경우 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 산정한 개별필지에 대한 지가이며, 건물은지방세법 시행령 제80조의 규정에 의한 과세시가표준액에 의한 가액에 의하여 산정한 것으로 이 건 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건은 조합아파트의 양도차익 산정시 취득가액이 불분명한 경우 토지는 공시지가로 건물은 과세시가표준액으로 안분한 처분이 타당한지 여부를 가리는 데 그 다툼이 있다.

나. 관계법령소득세법 제60조에서 「제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호에 규정하는 기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 바에 의한다」고 규정하고 있고,소득세법 시행령 제115조제1항 제1호의 2 나목에서 「국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택 및 특수용도의 건물에 대하여는 양도자산의 종류, 거래상황 등을 참작하여 국세청장이 평가하여 고시한 가액」에 의하고, 같은법 시행령 제5항에서 「국세청장이 지정한 지역에 있는 자산으로서 취득 당시에는 그 지역에 해당하지 아니한 경우 취득 당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다.」고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 89.10.29. 이 건 토지를 먼저 취득하고 이를 기초로 하여 92.9.26. 쟁점아파트를 취득(아파트 건물 준공)하였으며 국세청장은 93.2.1. 쟁점아파트에 대하여 최초 기준시가를 88,000,000원으로 고시하였다.

(2) 처분청은 쟁점아파트의 취득시 환산기준시가를 계산함에 있어서 93.2.1. 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 88,000,000원을 쟁점아파트의 최초 고시 당시의 기준시가로 환산하여 61,909,291원으로 산정하고 이를 토지와 건물로 안분하여 취득가액을 32,351,984원(토지취득가액 6,261,275원과 건물취득가액 26,090,709원)으로 환산하였다.

(3) 한편, 청구인은 위에서 본 바와 같이 최초 고시당시 토지 및 건물가액의 안분을 과세시가 표준액에 의하여 산정하고 있으나, 쟁점아파트의 최초 기준시가가 고시된 93.2.1. 시점과 준공된 92.9.26. 시점간의 차이를 감안하지 아니한 불합리한 점이 있다.

(4) 국세청장은 토지 취득시기와 건물 취득시기가 상이하고 취득시에 국세청 기준시가고시가 없는 이 건과 같은 조합아파트의 경우 그 취득가액산정에 대한소득세법 시행령 제115조제5항 규정의 적용에 대하여 다음과 같은 산식을 정하여 해석하고 있다.(재일 46014-2600, 94.9.30.)①②=③= 토지의 환산 취득가액

④ 환산취득가액 :

(2) +

(3)

(5) 이 건의 경우와 같은 조합아파트의 취득가액 산정방법은 최초로 고시한 기준시가(93.2.1.)를 아파트 취득시점(92.9.26.)의 기준시가로 환산하고, 아파트 취득시점(92.9.26.)으로 환산된 기준시가를 토지가액(공시지가기준)과 건물가액(과세시가표준액)으로 안분하여 자산별로 구분한 다음 구분된 아파트 취득시점의 토지가액을 다시 토지 취득 당시의 토지가액으로 환산하는 것이며, 이러한, 국세청장의 위 해석에 의한 계산방법이 청구인이나 처분청의 계산방법보다 조합아파트의 취득가액 환산에 있어 보다 합리적인 것으로 판단된다.

라. 결론따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 일부 이유있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.【별지】: 쟁점아파트의 취득가액(환산기준시가) 산정에 대한 산식

① 아파트 취득시점(92.9.26)의 환산기준시가

② 건물 취득당시(92.9.26)의 환산기준시가

③ 토지의 취득당시(89.10.29) 환산기준시가

④ 취득가액 : ②와 ③의 합계액