임대주택건설촉진법에 의하여 건설·임대하던 주택을 분양전환 승인받아 분양한 경우 당해주택을 신축판매한 것으로 보아 특별부가세 과세대상에서 제외할 수 있는지의 여부(기각)

임대하던 주택을 관계행정청의 분양전환 승인받아 분양하는 것은 「주택을 신축하여 판매한 경우」에 해당하지 아니하여 특별부가세 과세대상임.

1. 사실 및 처분개요청구법인이 88.3.17 경기도지사로부터 임대주택사업계획승인을 받아 89.3 준공한 경기도 고양군 송포면 OO리 O OOOO외 2필지 소재 임대 주택 270세대를 같은해 5월부터 임대사업에 공하다가 부도발생으로 임대사업을 계속 수행하기 어렵게 되자, 89.9.6 및 90.9.22 관할관청(건설부장관, 고양군수)으로부터임대주택건설촉진법시행령 제6조(임대주택의 분양제한기간) 및같은법시행규칙 제11조(분양제한 기간내의 분양사유)의 규정에 의하여 분양제한 기간(5년)내에 분양전환승인 받은 206세대 중 132세대(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 ’90사업년도(1.1.～12.31)중에 분양한 사실이 있다.처분청은 청구법인이 쟁점주택을 신축판매한 경우에 해당되지 아니한다하여법인세법시행령 제124조의3제5항의 적용을 배제하고 93.3.16 청구법인에게 ’90사업년도분 법인세(특별부가세) 215,794,620원 및 동 방위세 34,843,050원을 결정고지 하였다.청구법인은 이에 불복하여 93.5.15 심사청구를 거쳐 93.8.16 심판청구를 하였다.

2. 청구법인주장 및 국세청장 의견가. 청구법인청구법인은 89.5.16 거액(35억원)의 부도발생으로 주택임대사업을 계속할 수 없는 상태에서 입주자의 피해를 최소화하기 위해서 89.9.6 및 90.9.22 관할관청의 분양전환승인을 받아 쟁점주택 132세대를 임대입주자들에게 분양하였는 바, 위 분양전환승인처분은 기존의 임대주택건설승인처분을 철회하고 공동주택건설승인이라는 별도의 새로운 행정처분으로 보아야 할 뿐 아니라, 주택건설촉진과 임대주택의 건설·공급을 확대함으로써 주거생활의 안정을 도모하기 위해서는 주택건축목적이 분양이든 임대이든 불문하고 주택을 신축하여 판매하는 경우에는 특별부가세를 면제함이 타당하므로 쟁점분양 주택에 대해서는법인세법시행령 제124조의3제5항을 적용하여 과세대상에서 제외함이 타당하다는 주장이다.

나. 국세청장 의견청구법인이 쟁점주택을 임대할 목적으로 신축하여 임대사업에 공하다가 임대개시일로부터 5년이내에 분양하였으므로조세감면규제법 제67조의4제1항에 의한 장기임대주택에 관한 특별부가세 면제요건에 해당되지 않고 관할관청의 분양전환승인에 의하여 분양하였다 하더라도 이는 위 감면규정에 해당되지 않는 별개의 사항으로 특별부가세 과세대상이 된다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

임대주택건설촉진법에 의하여 건설·임대하던 주택을 분양전환 승인받아 분양한 경우 당해주택을 신축판매한 것으로 보아 특별부가세 과세대상에서 제외할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다.

나. 관계법령법인세법 제59조의2(과세표준) 제1항 및같은법시행령 제124조의3(토지등의 범위) 제5항에서 주택을 신축하여 판매하는 경우에는 그 주택 및 주택에 부수되는 일정면적의 토지는 특별부가세 과세대상에서 제외토록 규정하고 있는 바, 주택건설업자가 판매목적으로 신축한 주택을 재고자산으로 보유하다가 판매시에는 특별부가세 과세대상에서 제외되는 것이나, 판매목적이 아닌 다른목적(예컨대 임대 또는 자가사용)으로 신축한 주택을 그 목적에 사용하다가 판매하거나 판매목적으로 신축한 주택이라 할지라도 임대용등 타용도로 전용하다가 양도하는 경우까지 포함한다고는 할 수 없다. (국심 86서2089, 87.3.13 국세심판관 합동회의 같은 뜻).

다. 쟁점주택의 판매를 「주택을 신축판매한 경우」에 해당되는지에 대하여

(1) 쟁점주택등을임대주택건설촉진법 제2조의 규정에 의한 임대주택으로 건설하였고 당해주택은 임대개시일로부터 5년간 분양이 제한된 주택임이 경기도지사의 임대주택건설사업계획승인서(승인번호 88.3, 88.3.17), 「준공신고서 및 준공검사필증」에 의하여 확인되고,

(2) 쟁점주택등을 89.5월부터 임대하여 89.12월말 현재 임대보증금 837,000,000원과 임대료 153,352,000원을 받은 사실이 ’89사업년도 법인세 과세표준신고서에 첨부된 제무제표에 의하여 확인되며,

(3) 청구법인이 부도발생으로 분양제한기간까지 계속하여 임대사업을 영위할 수 없게되자임대주택건설촉진법시행령 제6조(임대주택의 분양제한기간) 제2항 및같은법시행규칙 제11조(분양제한기간내의 분양사유)의 규정에 의하여 관할관청(건설부장관, 고양군수)으로부터 쟁점주택을 분양전환승인 받아 이 건 과세사업년도(’90) 중에 임차인들에게 각 분양한 사실이 고양군수의 임대주택분양전환승인 공문(건축 30400-60, 90.9.22)에 의하여 확인되고 있다.

(4) 위 사실을 종합해 볼 때 쟁점주택은 임대주택건설촉진법에 의하여 5년간 임대목적으로 신축한 주택으로 임대에 공하다가 부도발생등 사유로 관할관청으로부터 분양전환승인받아 판매한 주택임을 알 수 있어법인세법시행령 제125조의3제5항에서 규정하고 있는 「주택을 신축하여 판매한 경우」에 해당되지 아니하므로 처분청이 특별부가세를 과세한 것은 정당하다고 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.