토지를 실제 분양가액으로 매입하지 않고 개인감정평가사가 평가한 금액으로 부당행위계산의 부인 대상으로 본 처분의 당부(기각)

쟁점토지의 양도?양수일 이전에 청구외 ○○가 분양한 오피스텔 매매계약서상의 토지가액 ㎡당 4,897,703원(총 9,487,830,242원)를 시가로 보아 부당행위 계산한 당초처분은 정당함.

1. 원처분 개요 청구법인이 청구법인의 주주인 청구외 OOO가 신축분양중이던 오피스텔(서울시 강남구 OO동 OOOOOO 소재 대지 1,937.2㎡, 신축중인 건물 19,834㎡)을 90.8.27 포괄적으로 매입하면서 서울시 종로구 소재 OO감정평가사 합동사무소에서 90.8.18 감정평가한 가액인 ㎡당 7,600,000원(총 14,722,720,000원)을 그 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)의 가액으로 계산하였다. 처분청은 이 건 오피스텔을 매입하기 전에 청구외 OOO가 분양(매입하기 전까지 84%가 분양됨)한 실제거래가액중 90.6.25 분양한 매매계약상의 토지가액인 ㎡당 4,897,703원과 실제매입가액 ㎡당 7,600,000원을 비교하여 위의 거래를 법인세법시행령 제46조 제2항 제4호에 규정한 거래 즉, 출자자 등으로부터 자산의 시가를 초과하여 매입하는 경우로 보아 같은 법 제20조에 의거 부당행위계산부인하고 94.1.16 청구법인에게 ’92사업년도(92.1.1～92.12.31)분 법인세 205,521,090원을 과세하였다. 청구법인은 이에 불복하여 94.3.9 심사청구를 거쳐 94.6.18 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구법인은 쟁점토지를 감정평가사무소의 감정가액으로 매수하였으므로 부당행위계산부인대상이 아닌 바, 이 건 처분은 취소되어야 한다는 주장이다. 국세청장은 청구법인이 주장하고 있는 감정가액은 “지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률”에 의한 감정평가법인이 아닌 개인감정사의 평가액이어서 이를 시가로 볼 수 없으므로 쟁점토지의 양도·양수일 이전에 청구외 OOO가 분양한 오피스텔 매매계약서상의 토지가액 ㎡당 4,897,703원(총 9,487,830,242원)를 시가로 보아 부당행위 계산한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건의 쟁점은 청구법인이 쟁점토지를 실제 분양가액으로 매입하지 않고 개인감정평가사가 평가한 금액으로 청구법인의 특수관계자로부터 매입 하였다 하여 이를 법인세법 제20조 에서 규정한 부당행위계산의 부인대상으로 본 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 이 건 관련법령을 살펴본다. 법인세법 제20조 에서 「정부는 대통령령이 정하는 바에 의하여 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인이 행위 또는 소득금액의 계산에 불구하고 그 법인의 각 사업년도의 소득금액을 계산할 수 있다」고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제46조 제1항 제1호에서 「특수관계 있는 자」라 함은 소액주주를 제외한 출자자와 그 친족을 규정하고 있고 같은 조 제2항 제4호에서 「조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우」라 함은 법인이 출자자 등으로부터 자산을 시가를 초과하여 매입하거나 출자자 등에게 자산을 시가에 미달하게 양도한 때로 규정하고 있다.

다. 위의 법령에서 「시가」라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념(대법원 90누8459, 91.4.12)으로 해석되어 지는 바, 이 건의 경우 쟁점토지를 89.10.12부터 90.6.25까지 ㎡당 4,897,703원에 총면적의 84%까지 분양한 실례가 있으므로 이 가액을 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격 즉 「시가」로 보는 것이 감정가액을 시가로 보는 것보다 더 합리적이라 할 것이다. 따라서 그 시가의 155%에 해당하는 ㎡당 7,600,000원에 매입한 행위는 경제적인 합리성을 결여한 거래였다고 보여지므로 법인세법 제20조 및 동법시행령 제46조 제2항 제4호의 규정에 의하여 부당행위계산의 부인을 한 당초처분은 정당하고 청구주장은 이유없다고 인정되어 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.