양도비의 필요경비 산입 여부(기각)

부동산의 취득 이전부터 영업을 하던 세입자를 내보내는 과정에서 소요된 시설 보상금 등은 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 보기 어려워 필요경비에 산입할 수 없는 것임.

1. 처분개요

청구인은 2001.3.24. 취득한 OOO의 토지 633.5㎡ 및 건물 2,630.41㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 양도하고 2001.10.18. 실지거래가액(취득가액 780,000천원, 양도가액 830,000천원)으로 양도차익을 산정하여 양도소득과세표준예정신고를 하였다.처분청은 쟁점부동산의 양도에 대한 조사를 실시하여 쟁점부동산의 양도가액이 1,150,000천원임을 확인하고, 2006.8.4. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 191,975,660원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2006.10.10. 이의신청을 거쳐 2007.1.30.이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점부동산을 경락받은 한OOO으로부터 쟁점부동산을 경락가액에 매입하였는데 영업을 하던 세입자들과 임대보증금 및 권리금 등의 문제로 재계약이 이루어지지 않았고, 쟁점부동산의 취득에 따른 과다한 차입금 부담으로 급매를 하려 하였으나 양수자가 세입자를 퇴거시키는 조건으로 매입이 가능하다 하여 문건의 작성없이 시설보상금조로 세입자 2인에게 135,000천원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 지급하였으므로 쟁점금액을 쟁점부동산의 양도가액에서 공제되는 필요경비에 산입하여야 한다.

나. 처분청 의견

자산의 양도차익 계산시 양도가액에서 공제되는 필요경비는소득세법 제97조및동법 시행령 제163조에 정하는 토지의 효용이나 자산의 가치를 상승시키는 자본적 지출액과 자산의 양도를 위하여 직접 지출한 양도비에 한하여 공제할 수 있는 것인 바, 청구인이 세입자에게 시설보상금조로 지급한 금액은 양도비에 해당하지 않으며 자산의 조속한 양도를 위하여 간접적으로 지출한 경비이므로 쟁점보상금을 양도가액에서 공제되는 필요경비에 산입할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점쟁점보상금을 쟁점부동산에 대한 양도비로 보아 필요경비에 산입할 수 있는지 여부

나. 관련법령

소득세법 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

4. 1년 이내의 부동산인 경우같은법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것같은법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는것

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것" 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 양도소득세 신고자료 및 결정결의서 등에 의하면, 청구인은 2001.3.24. 쟁점부동산을 경매로 취득한 한OOO으로부터 같은 날 쟁점부동산을 매입하여 2001.10.23. 박OOO에게 양도하고 실지거래가액(취득가액 : 780,000천원, 양도가액 : 830,000천원)으로 양도차익을 산정하여 양도소득과세표준예정신고를 하였으며, 처분청은 쟁점부동산의 양도에 대한 조사를 실시하여 쟁점부동산의 양도가액이 1,150,000천원임을 확인하고 이 건 양도소득세를 경정고지한 것으로 확인된다.OOO

(2) 청구인은 쟁점부동산의 경락당시부터 영업을 하던 세입자를 퇴거시키는 것을 조건으로 양도하기로 함에 따라 시설보상금 등의 명목으로 세입자 황OOO 및 심OOO에게 각각 70,000천원 및 65,000천원 합계 135,000천원(쟁점금액)을 지급하였다고 주장하면서 이 건 이의신청과정에서 제출하였던 것과 동일한 세입자의 사실확인서(인감증명서 첨부)를 제시하고 있다.

(3) 청구인이 제시한 황OOO 및 심OOO의 사실확인서를 보면 쟁점부동산이 경매되었으나 배당순위에 밀려 영업을 하기 위해 지출된 인테리어비용 및 보증금을 지급받지 못하였고, 청구인으로부터 시설보증금 및 보증금 일부인 70,000천원 및 65,000천원(쟁점금액)을 각각 지급받았다고 되어 있어 구체적인 지급내역을 알기 어려우며, 이 건 심리일 현재까지 쟁점금액의 지급사실을 확인할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙자료는 제시되지 아니하고 있다.

(4) 살피건대,소득세법 제97조제1항에서 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비로 양도비를 규정하고 있고,동법 시행령 제163조제5항 제1호에서는 양도비를 자산을양도하기 위하여 직접 지출한 비용이라고 규정하고 있는 바, 청구인이 주장하는 쟁점금액의 경우 쟁점부동산의 취득당시부터 영업을 하던 세입자를 내보내는 과정에서 소요된 비용이라 하더라도이러한 비용은 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 보기 어려울 뿐만아니라 청구인이 제시한 증빙자료만으로는 쟁점금액의 지출사실이 확인된다고 보기 어렵다(국심2006서2685, 2006.12.29. 같은 뜻).

따라서 처분청이 쟁점금액을 쟁점부동산의 양도가액에서 공제되는 필요경비에 산입하지 아니하고 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.