분양계약서상의 중도금 및 잔금 지급시기를 공급시기로 볼 수 있는지 여부(취소)

상가의 분양계약서상 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보고 건물의 공급시기를 중도금 및 잔금 지급시기로 약정한 분양계약서에 근거하여 한 부가가치세 신고내용을 부인하고 기준시가로 과세표준을 안분계산한 처분은 부당함.

1. 처분개요

가. 청구인들은 2002.7.10. 상가신축분양업을 개업하여 2004.11.30 폐업한 공동사업자로서, OOO OOO OOO OOO 8-9 소재 OO프라자(건물 연면적 14,200㎡의 지하 3층, 지상 8층 상가건물이며, 이하“쟁점상가”라 한다)를 신축·분양하면서 쟁점상가의 분양계약자들과 분양계약서 작성시 분양대금중 계약금은 토지대금으로 하고 중도금 및 잔금은 건물대금으로 하기로 약정하였고, 이에 따라 2002년 2기 과세기간중 수령한 계약금은 부가가치세가 면제되는 토지의 매출로 하여 계산서를 발행하고, 2003년 1기～2004년 2기 과세기간중 수령한중도금 및 잔금은 부가가치세 과세대상인 건물의 매출로 하여 세금계산서를 발행·교부하고 부가가치세를 신고하였다.

나. OOO세무서장은 2006년 11월 쟁점상가와 관련한 개인사업자에대한 통합조사결과, 청구인들이 분양수입금액 2,565,060천원을 과소신고한 사실과 위와 같은 쟁점상가의 분양계약내용이 사회통념 및 일반적인 상거래관행에 부합하지 아니하는 것으로 판단하고 동 계약서상 토지와 건물의 구분가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의하여 토지와 건물의 공급가액을 안분계산하여 이를 처분청에 과세자료로 통보하였고, 처분청은 통보된 과세자료에 따라 2007.5.7. 청구인들에게 2002년 2기 부가가치세 268,589,980원을 경정고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2007.7.31. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

처분청은 쟁점상가의 분양계약내용이 토지 및 건물을 개별공급하는 것에 해당하므로 일반적인 상거래관행에 따르지 아니한 것이라 하나, 청구인들은 토지 및 건물을 개별공급한 것이 아니고, 거래당사자간 대금지급조건에 대한 계약자유의 원칙과 부가가치세법령상 중간지급조건부 재화공급규정에 따라 계약금을 토지대금으로, 중도금 및 잔금을 건물대금으로 하여 약정한 시기에 토지와 건물을 공급하는 것으로 약정한 것이며, 이는 상가분양 계약자들이 건물부분에 대하여 세금계산서를 교부받고 매입세액공제를 받으려면 즉시 사업자등록을 하여야 하는데 이를 지연하는 경우 발생하는 불이익을 방지하기 위한 것이고 이와 같이 중도금의 지급시부터 세금계산서를 발행하더라도그 시기가 문제일 뿐 관련 부가가치세는 전부 납부하게 되는 것이므로계약당사자간의 편의에 따라 계약을 한 것이다.이와 같이 청구인들은 분양계약자들과 토지·건물가액 및 대금지급방법에 대한 계약을 체결하고 이에 따라 대금을 수수하고, 건물대금도 중간지급조건부 계약내용대로 지급받고 거래징수한 부가가치세를 적법하게 신고·납부하였는데, 처분청은 과소신고분을 제외한 부가가치세는 결과적으로 동일한데 동 약정내용을 부인하고 건물의 공급시기를 1개 과세기간씩을 앞당겨 가산세만을 추징한 것이다.

따라서 2002년 2기분의 경우, 당초 신고내용과 같이 건물대금의 수수는 이루어지지 아니하였고 계약금으로 받은 금액은 부가가치세 면세재화인 토지의 대금이므로 관련 매출세액(135,777,990원)과 신고·납부불성실가산세(132,811,990원)를 추징한 이 건 처분은 취소하여야한다.

나. 처분청 의견

상가신축판매시 토지와 건물을 구분하여 독립적으로 공급할 수 없는 것이므로 계약당사자간의 약정에 의하여 계약금 지급시 토지를 공급하고 중도금 및 잔금지급시 건물을 공급한다고 계약하는 것은 거래의 실질관계에 반하고 일반적으로 받아들여지고 있는 상거래관행을 벗어난 것이며,쟁점상가의 분양계약서중 절반정도가 허위계약서로 확인되고 있는등 계약서 자체의 진위여부도 알 수 없는 만큼 계약당사자간의사적자치를 존중할 수 없으므로 청구인들이 지급받은 대가의 각 부분을토지분과 건물분으로 안분계산하여야 하며, 매출누락분에 대하여 경정하는 경우 및 당초 신고분중 대가의 각 부분에 대한 토지분 및 건물분을 안분계산하여 경정하는 경우를 불구하고 전체 계약금액중 토지가액 및 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 판단되므로 기준시가에 의하여 토지 및 건물가액을 다시 안분계산하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점쟁점상가의 분양계약서상 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보고 건물의 공급시기를 중도금 및 잔금 지급시기로 약정한분양계약서에 근거하여 한 부가가치세 신고내용을 부인하고 기준시가로과세표준을 안분계산하여 부가가치세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1)부가가치세법 제9조【거래시기】

① 재화가 공급되는 시기는 다음 각호에 규정하는 때로 한다.

1. 재화의 이동이 필요한 경우에는 재화가 인도되는 때

2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우에는 재화가 이용가능하게 되는 때

3. 제1호와 제2호의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 재화의 공급이 확정되는 때

② 용역이 공급되는 시기는 역무가 제공되거나 재화ㆍ시설물 또는 권리가 사용되는 때로 한다.

③ 사업자가 제1항 또는 제2항에 규정하는 시기가 도래하기 전에 재화 또는 용역에 대한 대가의 전부 또는 일부를 받고, 이와 동시에 그 받은 대가에 대하여 제16조의 규정에 의한 세금계산서 또는 제32조의규정에 의한 영수증을 교부하는 경우에는 그 교부하는 때를 각각 당해 재화 또는 용역의 공급시기로 본다.제13조【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가(2)부가가치세법시행령 제21조【재화의 공급시기】

① 법 제9조 제1항에 규정하는 재화의 공급시기는 다음 각호의 규정에 의한다. 다만, 폐업전에 공급한 재화의 공급시기가 폐업일 이후에 도래하는 경우에는 그 폐업일을 공급시기로 본다.

4. 완성도기준지급 또는 중간지급조건부로 재화를 공급하거나 전력 기타 공급단위를 구획할 수 없는 재화를 계속적으로 공급하는 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때제48조의 2 【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

(3)부가가치세법시행규칙 제9조【재화 또는 용역의 공급시기】

① 영 제21조 제1항 제4호 및 영 제22조 제2호에 규정하는 중간지급조건부로 재화 또는 용역을 공급하는 경우는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 재화가 인도되기 전 또는 재화가 이용 가능하게 되기 전이거나 용역의 제공이 완료되기 전에 계약금 이외의 대가를 분할하여 지급하는 경우로서 계약금을 지급하기로 한 날부터 잔금을 지급하기로 한 날까지의 기간이 6월 이상인 경우

(4) 토지와 건물 등의 가액구분이 불분명한 경우 과세표준 안분계산방법 고시(국세청장 고시 제2001-6호, 2001.1.29.)

2. 건물의 건축중에 토지와 건물을 함께 공급하는 경우사업자가 건물의 건축중에 토지와 건물의 공급계약을 체결하면서 당해 건물을 완성하여 공급하기로 한 경우로서 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호의 순서에 의하여 과세표준을 계산한다.

가. 토지 및 건물 등의 기준가액 산정토지는 1호 가목에 의한 토지의 기준가액에 의하고, 건물 등은 공급계약일 현재에 건축법상의 건축허가조건에 따라 건물이 완성된 것으로 보아 1호 가목에 의한 건물 등의 기준가액에 의한다. 다만, 당초의 건축허가조건이 변경되거나 건축허가조건과 다르게 건물이 완성되는 경우에는 당해 건물 등이 완성된 날(완성된 날이 불분명한 경우에는 준공검사일)에 정산하여야 한다.

나. 과세표준의 안분계산

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들은 쟁점상가를 신축·분양하면서 분양계약자들과분양계약체결시 분양대금을 토지가액 및 건물가액으로 구분하고, 그 중계약금은 토지대금으로, 중도금·잔금은 건물대금으로 하고, 건물분에 대한부가가치세는 중도금 지급시부터 가산하는 것으로 약정하였고, 이에 따라 수분양자들로부터 분양대금을 수령하고 부가가치세를 신고 ·납부하면서 분양수입금액중 2,565,060천원을 과소신고한 데 대하여,처분청은위와 같은 토지 및 건물의 공급시기를 각 대가지급시기로 구분한 쟁점상가 분양계약이 사회통념상 합당하지 아니한 것으로 판단하고, 쟁점상가 전체 71호의 분양계약서중 34호에 대한 실지분양계약서를 확인하고, 동 계약서상 계약금, 중도금 및 잔금 지급시기에 토지와 상가건물을 동시에 공급한 것으로 보고 각 분양대금의 지급시기별로 기준시가에 의하여 토지가액과 건물가액으로 공급가액을 안분계산하여 아래 <표>와 같이 부가가치세 과세표준 및 세액을경정한 사실이 쟁점상가의 분양계약서, 청구인들의 2002년 2기～2004년2기 부가가치세 과세표준 신고서 및 처분청의 과세자료 등에 의하여 확인된다.OOOOOOOOO OOOOO OOOOO OO O OOOO OOOO(OO O OO)* 청구인들은2002년 2기분에 대하여만 불복하였으나, 청구인들의 주장을 인용하는 경우 모든 과세기간에 효력이 미침(2)청구인들은 쟁점상가의 일부 분양수입금액을 과소신고한 것은사실이나, 동 상가의 분양계약자들과 토지·건물가액의 구분 및 대금지급방법에 대한 계약을 체결하고 이에 따라 분양대금을 수수하면서중도금 수령시부터 건물대금을 지급받고 거래징수한 부가가치세를 적법하게 신고·납부하였으므로 과소신고분을 제외한 부가가치세는결과적으로 동일한데, 처분청이 조사당시확인한 실지 분양계약서상토지·건물의 구분가액 및 공급시기 등에 대한 계약당사자간에

체결한약정내용을 부인하고 건물분 매출액의 귀속시기를 달리하여 추가로 과세한 처분은 부당하다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. (가)부가가치세법시행령 제21조제1항 제4호에서 중간지급조건부재화의 공급인 경우 그 공급시기는 대가의 각 부분을 받기로 한 때로 규정하고 있고,부가가치세법시행규칙 제9조제1항에서 재화가 인도되기 전 또는 재화가 이용가능하게 되기 전이거나 용역의 제공이 완료되기 전에 계약금 이외의 대가를 분할하여 지급하는 경우로서 계약금을 지급하기로 한 날부터 잔금을 지급하기로 한 날까지의 기간이 6월 이상인 경우를 중간지급조건부 재화 또는 용역의 공급으로 규정하고 있는 바,쟁점상가의 분양대금의 지급은 계약체결시부터 잔금지급시까지8월 이상이고, 분양대금을 3회에 걸쳐 납부하도록 하고 있으므로 중간지급조건부 재화의 공급으로 판단된다.

(나) 또한, 토지가액과 그 지상의 건물가액을 구분함이 없이 일괄하여 대금을 정하여 매매한 경우 그 계약금·중도금·잔금을 각각 토지대금과 건물대금으로 구분하여 지급하기로 약정하는 등의 특별한사정이 없는 한 각 지급시기에 토지와 건물에 대한 대금이 함께 지급된것으로 보아야 할 것이나(OOO OOOOOOOOOO, OOOOOOOOO OO OO),쟁점상가의 공급자인 청구인들과 공급받는 자인 계약자들이 체결한 분양계약서상 계약금과 중도금·잔금을 각각 토지대금과 건물대금으로 구분하여 지급하기로 특별히 약정한 경우에는 동 분양계약서의 내용에 따라 각 대가를 지급받기로 한때를 토지와 건물의 공급시기로 인정하는 것이 타당한 것으로 보이고, 부가가치세법령에서 토지와 건물을 함께 공급하는 경우의 과세표준 산정방법에 대하여는 규정하고 있으나 상가분양과 같은 경우에 건물과 부수토지의 공급시기 및 토지대가와 건물대가의 각 부분을 언제 받아야 하는지에 대하여는 별도로 규정하고 있지 아니하므로 토지와 건물대가의 각 부분을 어떤 방법으로 받는가에 따라 해당 토지 및 건물의 공급시기를 달리 적용할 수 있다 할 것이다.

(다) 그리고, 계약당사자간에 의사가 합치되는 경우 대금지급 방법 및 시기에 관한 약정은 자유롭게 계약을 체결할 수 있는 것이고부가가치세법령에서 대금의 지급방법에 대하여 별도로 규정하지 아니한이상 당사자간의 자유로운 의사에 따라 체결한 계약서의 내용이 일반적인 계약내용과 다르다 하여 당해 계약서상 약정내용과 달리 당사자중 일방이 대금지급방법 등을 강제할 수는 없는 것인 바,쟁점상가의 경우 청구인들이 2002년 2기～2004년 2기에 신고한 당초 분양수입금액중 토지가액 및 건물가액의 비율은 29.78%와 70.22%이었으나, 처분청이 과소신고분 등에 대하여 경정한 결과, 그 비율이 31.5%와 68.5%로오히려 부가가치세 과세대상인 건물가액의 비율이 감소한 사실로 볼 때, 위 과세기간 중에 분양수입금액을 과소신고한 사실을 제외하고는 청구인들이 토지와 건물의 공급시기를 달리함에 따라 세무신고상 이익을 취한 것이 전혀 없으며, 과세관청의 입장에서도 과소신고분 적출금액 외에 매출세액이 증가하지 아니하는 점 등을 종합하여 볼 때,당사자간에 체결한특정계약에 의하여분양대금지급시기에 토지와 건물의 공급시기를 대금을 지급받아 세금계산서와 계산서 등의 증빙서류를 발행하고 부가가치세 과세표준을 신고 ·납부한 이상 이러한 행위가 부가가치세법령에서 규정하는 재화의 공급시기나 과세표준의 계산방법 등을 위배한 것으로는 보이지 아니한다(OO OOOOOOOO, OOOOOOOOOO OO OO)O

(3) 따라서, 쟁점상가의 분양대금중 부가가치세 과세대상이 되는건물의 공급시기는 분양계약서상 약정된 중도금 및 잔금의 지급시기로보는 데 달리 잘못이 있다고 볼 수 없으므로 처분청이 확인한 쟁점상가의 실제 분양계약서상 토지대금과 건물대금의 지급시기를 토지와 건물의 공급시기로 보아 이 건 처분의 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.