발행된 사채가 건물신축공사자금으로 사용된 경우 사채발행비도 공사원가를 구성하며 신축중인 건물의 지분양도시 재건축에 소요되리라고 예상되는가액이나 양도시까지 소요된 가액을 시가로 보아 평가함이 타당함(기각)

건물공사원가의 50%를 대표이사 개인으로부터 받기로 하고 신축중인 건물의 1○○2 상당액을 양도가액에 포함시켜 특별부가세를 과세한 것은 정당하다는 의견을 제시하고 있슴.

1. 원처분 개요청구법인이 서울특별시 OO구 OO동 OOOO등 14필지의 토지에 업무 및 근린생활시설(지하 3층, 지상 11층, 연면적 20,035.36㎡, 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축하던 중 그 공사가 약 80% 정도 진행된 상태에서 청구법인의 대표이사인 청구외 OOO에게 그때까지 청구법인이 공사원가로 계상하고 있는 금액의 1/2을 받기로 하고 신축중인 쟁점건물의 1/2지분을 양도한데 대하여, 처분청은 청구법인이 동 건물신축을 위한 사채발행비 189,743,670원을 공사원가에 계상하지 아니함으로써 사채발행비의 1/2인 94,871,835원을 양수자로부터 받지 아니하였다고 하여 부당행위계산부인하고 동 금액을 쟁점건물의 양도가액에 가산하여 94.6.1 청구법인에게 91.1.1～12.31 사업년도 법인세(특별부가세분) 35,733,470원을 경정고지하였다.청구법인은 이에 불복하여 94.6.22 심사청구를 거쳐 94.9.27 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장

(1) 시공중인 쟁점건물은 공사도급업체인 OO건설주식회사와 공사기간을 89.1.17～91.7.30로 하여 공사도급계약을 체결하여 신축중에 있었던 것이며, 동 건물지분의 1/2 양도당시에는 공사가 약 80% 진행중인 상태로서 양도이후의 공사대금은 공사진척에 따라 청구법인 및 지분양수자인 청구법인의 대표이사 개인이 반분하여 지급하였고, 91.7.30 준공검사를 필한 것으로 동 신축중인 건물의 지분양도는 건축법상의 건물의 양도로 볼 수 없으므로 특별부가세의 과세대상이 될 수 없다.

(2) 처분청은 양도가액산정시 누락된 사채발행비를 양도차익으로 의제하여 특별부가세를 부과하였으나, 이는 조세의 부담을 부당히 감소시킬 목적으로 저가양도한 것으로 볼 수 없는 것이라고 주장한다.

나. 국세청장 의견

(1) 청구법인은 양도당시 신축중인 쟁점건물은 건축법상의 건물이 아니므로 특별부가세 과세대상이 아니라고 주장하고 있으나, 건물공사가 80% 이상 진척된 상태에서 양도하였으며, 신축공사가 준공되지 않았다고 하더라도 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것은 건축물에 해당되므로 특별부가세 과세대상이다.

(2) 건물공사원가의 50%를 대표이사 개인으로부터 받기로 하고 신축중인 건물의 1/2 지분을 양도하였으며, 청구법인이 건물신축자금을 조달하기 위하여 사채를 발행하였으므로 동 사채발행비를 건물공사원가에 포함시켜 건물양도대금으로 계산하여야 함에도 양도가액 계산시 누락하였으므로 사채발행비 1/2 상당액을 양도가액에 포함시켜 특별부가세를 과세한 것은 정당하다는 의견을 제시하고 있다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건은 첫째, 쟁점건물의 1/2지분을 신축중에 양도한 경우에 그 양도가 특별부가세의 과세대상이 되는 건물의 양도에 해당되는지 여부,둘째, 사채발행비의 1/2을 쟁점건물의 1/2지분 양도시에 특수관계자인 양수자로부터 받지 않았다고 하여 부당행위계산부인, 특별부가세를 부과한 처분이 정당한지 여부를 가리는 데 그 쟁점이 있다.

나. 관계법령(1)법인세법 제59조의2제1항에서는 특별부가세의 과세표준은 대통령령이 정하는 토지·건물·부동산에 관한 권리, 주식 또는 출자지분의 양도로 인하여 발생한 양도차익으로 한다고 규정하고 있고,같은법 시행령 제124조의3제3항에서는 「법 제59조의2 제1항에 규정하는 건물에는 그 건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다」라고 규정하고 있다. 또한건축법 제2조제2호에서는 「건축물이라 함은 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 부수되는 시설물, 지하 또는 고가의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고 기타 대통령령이 정하는 것을 말한다」고 규정하고 있다.

(2)법인세법시행령 제124조의2(특별부가세의 과세표준계산) 제7항에서는 「제46조 제1항에 규정하는 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다」고 규정하고 있고,같은법시행령 제46조제1항 제1호에서는 법인의 사용인은 특수관계자에 해당되는 것으로 규정하고 있다.또한,같은법시행규칙 제16조의2에서는 “시가가 불분명한 경우에는 감정평가 법인이 감정한 가액에 의하고 감정한 가액이 없는 경우에는상속세법시행령 제5조제2항 내지 제6항의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다”고 규정하고 있다.상속세법시행령 제5조제2항의 규정에 의하면 건물의 경우에는 국세청장이 평가하여 고시한 가액이 있으면 그 가액에 의하고 그 이외의 경우에는지방세법시행령 제80조의 규정에 의한 과세시가표준액에 의한 가액에 의하여 평가하도록 하고, 시설물 기타 구축물의 평가는 그것을 다시 건축할 때 소요된다고 예상되는 가액에서 그것의 설치시기로부터 상속개시일까지의 감가상각비를 공제한 가액에 의하며, 반제품·제공품 기타 이에 준하는 동산의 평가는 그것을 처분할 때에 취득할 수 있다고 예상되는 가액에 의한다고 규정하고 있다.

다. 쟁점건물의 1/2지분을 신축중에 양도한 경우에 그 양도가 특별부가세 과세대상이 되는지 여부쟁점건물의 신축공사는 89.11.7부터 시작하여 91.7.30에 준공되었으며, 91.3.31 현재까지의 투입된 공사원가(양도가액의 계산기준이 되는 금액)는 12,037,177,340원이고, 쟁점건물의 준공시까지 투입된 총공사비는 14,187,000,000원임이 확인된다.청구법인이 신축중인 쟁점건물에 대한 소유권의 1/2을 91.4.30 청구외 OOO에게 양도할 당시의 현황을 보면, 투입된 공사원가 기준으로는 84.8%가 되고 공사기간으로 보면 21개월의 공사기간중 준공을 3개월 앞둔 시점이고 건물의 연면적이 20,035.36㎡나 되는 점을 종합하여 볼 때 쟁점건물은 그 지분의 양도당시 내장공사등 일부공사만 마무리되지 않은 상태에 있고 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 토지에 정착된 공작물(건축법 제2조제2호)이라고 보는 것이 합당하다고 판단된다.그러므로 쟁점건물의 1/2지분 양도는 특별부가세 과세대상이 되는 건물의 양도에 해당된다고 판단된다.

라. 사채발행비 1/2 상당액을 부당행위계산부인하고 쟁점건물 지분의 양도가액에 가산하여 특별부가세를 부과한 처분의 당부

(1) 사실관계청구법인과 쟁점건물의 지분 양수자인 청구외 OOO간에 특수관계자에 해당되는 것에는 다툼이 없고, 쟁점건물 지분 양도시에 작성된 매매계약서의 내용을 보면, “매매목적물은 신축중인 쟁점건물에 대한 소유권의 1/2로 되어 있고, 양도대금은 91.3.31 현재 청구법인의 장부에 건물신축대금으로 계상된 금액의 1/2인 6,018,588,670원으로 하고 동 계약체결후의 잔여공사에 대한 건축비는 양도자와 양수자가 반분하여 부담한다”고 되어 있다.한편, 처분청의 조사내용을 보면 청구법인은 쟁점건물의 신축자금으로 사용하기 위하여 사채발행(30억원)과 관련하여 발생된 사채발행비 189,743,670원이 공사원가에 해당되는데도 동 건물의 지분 양도시에 청구법인이 위 사채발행비의 1/2 상당액 94,871,835원을 특수관계자인 양수자로부터 받지 않은 사실을 확인하고 이를 원가에 계상하지 않음으로써 쟁점건물 지분의 양도가액을 부당하게 감소시킨 것으로 보았다.

(2) 적용 및 판단쟁점건물 지분 양도에 관한 위 매매계약서의 내용을 보면 청구법인은 91.3.31까지 투입된 공사원가의 1/2을 받기로 하고 그 건물의 소유권의 지분의 1/2을 양도하기로 되어 있는 바, 발행된 사채가 건물신축공사의 자금으로 사용된데는 다툼이 없는 이 건의 경우 그 사채발행비도 공사원가를 구성하는 것으로 보는 것이 타당하다고 판단되고, 사실이 이러하다면 위 사채발행비의 1/2을 청구법인이 양수자로부터 받는 것이 정당한데도 이를 받지 아니하였으며, 쟁점건물의 시가를 산정함에 있어서 신축중인 건물의 경우는 지방세 과세시가표준액이 제정되어 있지 아니하여 이를 적용하기 곤란하므로 재공품 또는 시설물의 평가방법을 준용하여 다시 건축할 때 소요된다고 예상되는 가액으로 평가하는 것이 타당하다고 보이고 이 건의 경우에는 양도시까지 투입된 공사원가를 시가로 보는 것은 무리가 없는 것으로 보이므로 위 사채발행비의 1/2 만큼 “특수관계 있는 자에게 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 경우”에 해당되는 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 위 사채발행비를 쟁점건물가액에 포함하고 이 건 특별부가세를 과세한 것은 정당하다고 할 것이다.이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.