실지 취득가액이 불분명하므로 매매사례가액으로 경정해야 함(경정)

신고한 취득가액을 처분청이 일부 부인하여 양도소득세를 부과하였으나 이 또한객관적으로 확인하지 아니한 금액이고, 이 건 매매계약서 기타 증빙서류에 의해 실지거래가액으로 인정되는 경우가 아니므로 취득가액을 매매사례가액으로 하여 경정함이 타당함.

1. 처분개요

가. 청구인은 2003. 10. 2. 청구인의 시누이 OOO(이하 “시누이 OOO”이라 한다)으로부터 OOO OOO OOO OOO OO OOOO OOOO OOOO(건물 134.91㎡, 대지 71.094㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 취득하여 2005. 3. 30. 양도하고, 양도소득세 신고시 실지거래가액(양도가액 6억8천만원, 취득가액 5억9천8백만원)으로 신고하였다.

나. 처분청은 청구인이 시누이 OOO으로부터 쟁점아파트를 시세 보다 높게 취득하였음을 발견하고 취득가액에 대한 사실여부를 조사하여 2001년에 청구인의 남편(이하 “남편 OOO”이라 한다) OOO이 시누이 OOO에게 대여한 금액 2천6백만원 등 별지<표1>과 같이 1억8천6백만원을 취득가액으로 인정하지 아니하고 2007. 2. 3. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 74,400,000원을 고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2007. 5. 2. 이 건 심판청구를 제기하였다 .

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인의 남편 OOO이 시누이 OOO에게 2001. 12. 28., 2002. 2. 15. 두 차례에 걸쳐 2천6백만원을 대여하였는바, 이는 당사자 간의 채권·채무금액에 해당되므로, 쟁점아파트의 취득가액에 산입하여야 한다.

(2) 또한, 청구인이 시누이 OOO에게 쟁점아파트의 잔금을 지급하기 위하여 청구인의 시어머니 OOO(이하 “시어머니 OOO”이라 한다) 명의로 쟁점아파트를 담보로 제공하여 2004. 2. 25. OOOO으로부터 1억3천만원을 대출받은 후 수표와 현금으로 시누이 OOO에게 잔금으로 지급하였으므로, 쟁점아파트의 취득가액에 산입하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인의 남편 OOO이 시누이 OOO에게 대여한 금액 2천6백만원은 청구인과 남편이 2002년 6월에 결혼하기 전의 대여금으로 쟁점아파트 취득과는 무관하여 취득가액에 산입할 수 없다.

(2) 시어머니 OOO 명의로 대출받았다는 금액 1억3천만원은 청구인이 시누이 OOO에게 이를 지급한 사실이 구체적으로 확인되지 아니하므로, 취득가액에 산입할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 처분청이 쟁점아파트의 취득가액을 4억1천2백만원으로 계산하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

(2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

(3) 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위 계산】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있다. (3-1) 소득세법시행령 제167조 【양도소득의 부당행위계산】

③ 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 제98조 제2항 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

1. 특수관계에 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계에 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

④ 제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

(4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우 에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (4-1) 소득세법시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

(5) 상속세 및 증여세법시행령 제10조 【채무의 입증방법 등】

① 법 제14조 제4항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것”이라 함은 상속개시당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각호의 1에 의하여 입증되는 것을 말한다.

1. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류

2. 제1호 외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자 지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 양도소득세 조사보고서(2006년 2월)에 기재된 내용은 다음과 같다. (가) 청구인은 2003. 10. 2. 시누이 OOO으로부터 쟁점아파트를 취득하여 2005.3.30. 이를 양도하고, 양도소득세 신고시 양도가액 6억8천만원, 취득가액 5억9천8백만원을 실지거래가액으로 신고하였다. (나) 처분청은 청구인이 시누이 OOO으로부터 쟁점아파트를 취득하면서 그 당시 시세 4억9천만원 보다 1억원 이상 높게 취득하였음을 발견하고 취득가액에 대한 사실여부를 조사한바, 5억9천8백만원 중 1억8천6백만원을 취득가액으로 인정하지 아니함으로써 4억1천2백만원을 취득가액으로 계산하였다. (다) 처분청이 취득가액으로 인정하지 아니한 1억8천6백만원의 내역을 보면, 남편 OOO이 청구인과 결혼(2002년 6월)하기 전인 2001. 12. 28., 2002. 2. 15. 두 차례에 걸쳐 시누이 OOO에게 대여한 금액 2천6백만원, 청구인이 취득가액으로 소명하지 아니한 금액 3천만원, 시어머니 OOO이 2004. 2. 25. 쟁점아파트를 담보로 제공하여 (O)OOOO으로부터 대출받은 금액 1억3천만원이다. (라) 쟁점아파트 등기부등본에는 청구인이 2003. 10. 2. 시누이 OOO으로부터 소유권이전등기를 받은 후, 약 5개월이 지난 2004. 2. 25. 시어머니 OOO이 쟁점아파트를 담보로 제공하여 1억3천만원의 금전을 대출받았고 같은 날, (O)OOOO이 채무자를 OOO, 채권최고액을 1억5천6백만원으로 하여 근저당권을 설정한 사실이 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점아파트의 취득가액 5억9천8백만원에 대한 증빙으로 시누이 OOO과 시어머니 OOO의 은행거래 내역 등을 제출하고 있으며, 시누이 OOO의 (O)OOOO OOO로지점의 은행거래 내역 중에는 청구인 남편 OOO이 2001. 12. 18., 2002. 2. 15. 두 차례 걸쳐 OOO 계좌에 2천6백만원을 입금한 바 있고, 시어머니 OOO의 OOOO 은행거래 내역 중에는 2004. 2. 25. 대출금 128,904,000원이 입금되어 2004.2.26.에 127,000,000원이 대체출금(일부자기앞)된 기록이 나타난다 .

(3) 청구인은 2004. 2. 26. 시누이 OOO에게 쟁점아파트의 잔금으로 지급한 1억3천만원은 시누이 OOO이 자신의 남편 OOO의 2002귀속 종합소득세 16,340,000원, 위 OOO의 OOOOOOOO OO(OOOOOOOOOOOOOOOO) 20,000,000원(자기앞수표), 위 OOO의 OOOOOOOOOOOO OOOOOOO 통장(OOOOOOOOOOOOO) 10,100,000원(현금외), OOO의 OOOOOO OOOO OO(OOOOOOOOOOOOOOOO) 20,000,000원(자기앞수표, 차용금), OOO의 OOOOOOOOOO OOOOO 통장(OOOOOOOOOOOOO) 10,120,000원(현금외), 기타 OOO 명의의 통장 (계좌확인중) 26,490,000원(합계 103,050,000원)에 사용되었다고 주장한다 .

(4) 한편, 우리 원이 처분청에 의뢰하여 회신받은 국세청 전산자료에 의하면, 2003. 11. 22. OOO OOO OOO OOO OO OOOO OOOO OOOO호가 4억9천만원에 매매된 사실이 나타나고, 2003. 8. 14. 쟁점아파트와 같은 동에 위치한 112동 902호가 4억5천만원에 매매된 사실이 나타나지만, 위 115동 1401호의 양도당시 기준시가 392,500,000원은 쟁점아파트의 기준시가 382,500,000원 보다 높고, 112동 902호의 기준시가 382,500,000원은 쟁점아파트의 기준시가와 같은 것으로 확인된다.

(5) 이를 바탕으로, 먼저, 청구인이 주장하는 대여금 2천6백만원과 대출금 1억3천만원을 쟁점아파트의 취득가액에 산입할 수 있는지에 대하여 살펴보면, 남편 OOO이 시누이 OOO에게 대여한 금액 2천6백만원은 그 대여시기(2001년 12월)가 쟁점아파트의 취득시기(2003년 10월) 이전으로서 당사자 간에 이를 매매대금으로 약정한 사실이 확인되지 아니하여 취득가액으로 인정하기는 어렵다고 보이고, 시어머니 OOO 명의로 대출받은 금액 1억3천만원도 그 대출시기(2004년 2월)가 취득시기(2003년 10월) 이후로서 당사자 간에 이를 매매대금으로 약정한 사실이 확인되지 아니하므로, 취득가액으로 인정하기는 어렵다 할 것이다.

(6) 다음으로, 처분청이 쟁점아파트의 취득가액을 4억1천2백만원으로 계산한 것이 타당한지에 대하여 살펴본다. (가) 소득세법 제114조 제4항에서는 납세자가 신고한 취득가액이 사실과 다른 경우에 과세관청이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 취득가액으로 계산한다고 규정하고 있고, 소득세법 제114조 제5항 및 동법시행령 제176조의 2 제1항에서는 매매계약서 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우에 매매계약서 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득당시 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 그 당시 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 등을 취득가액으로 계산한다고 규정하고 있다. (나) 이 건의 경우, 처분청이 취득가액으로 계산한 4억1천2백만원은 별지<표2>와 같이 청구인 남편 OOO이 매도한 OOOO의 매도대금 9천6백만원과 청구인 가족이 거주한 주택의 전세보증금 7천6백만원, 청구인이 시누이 OOO으로부터 쟁점아파트를 취득하면서 승계한 임대보증금 2억4천만원의 합계 금액이며, 이중 OOOO의 매도대금 9천6백만원은 매도대금이 1억6백만원임에도 처분청은 2002. 4. 23. 시누이 OOO의 예금계좌에 87,382,880원이 입금된 점을 이유로 취득가액으로 인정하였고, 청구인 가족의 전세보증금 반환금액이 7천6백만원임에도 2003. 10. 15. 남편 OOO의 예금계좌에 75,400,400원이 입금된 점을 이유로 취득가액으로 인정하였으며, 쟁점아파트의 임대보증금 2억4천만원은 매매계약서에 기재된 점을 이유로 취득가액으로 인정하였음을 알 수 있다.

(다) 이와 같이, 처분청이 취득가액으로 계산한 4억1천2백만원은 청구인과 시누이 OOO 간에 수수한 매매대금이 구체적으로 얼마인지를 확인하여 계산한 것이 아니라, 청구인이 취득가액으로 소명한 금액 중 대여금과 대출금은 쟁점아파트의 취득시기 전·후라 하여 이를 취득가액으로 인정하지 아니하면서도 OOOO의 매도대금은 취득시기 전임에도 이를 취득가액으로 인정하였으며, 청구인 가족의 전세보증금 반환금액도 취득시기 후임에도 이를 취득가액으로 인정하였다는 점에서 보면, 쟁점아파트의 취득가액은 객관적으로 확인되지 아니한다 할 것이다. (라) 한편, 위 (4)에서 본 바와 같이 쟁점아파트와 같은 동에 위치한 OOOO OOOO OOOO가 쟁점아파트의 취득일인 2003. 10. 2.로부터 3개월 내인 2003. 8. 14. 4억5천만원에 매매되었는바, 쟁점아파트의 취득당시 매매사례가액은 4억5천만원으로 인정된다 할 것이다. (마) 그렇다면, 청구인이 신고한 쟁점아파트의 취득가액 5억9천8백만원은 쟁점아파트 취득당시 매매사례가액에 비추어 이를 실지거래가액으로 인정하기 어렵고, 처분청이 취득가액으로 계산한 4억1천2백만원도 금융거래 증빙 등에 의해 객관적으로 확인하지 아니한 금액이므로, 쟁점아파트의 취득가액은 매매계약서 기타 증빙서류에 의해 실지거래가액으로 인정되는 경우가 아니며, 또한, 실지거래가액으로 확인되는 경우도 아니다. (바) 따라서, 처분청은 쟁점아파트의 취득가액을 계산함에 있어서 소득세법 제114조 제5항 및 동법시행령 제176조의 2 제1항에 의거 쟁점아파트의 취득당시 매매사례가액 4억5천만원을 그 취득가액으로 하여 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다(OO OOOOOOOO, 2006. 10. 30. 참조).

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다 . [별지] <표1> 청구인의 취득가액 소명내역 (단위 ; 원)

취득자금출처

(청구인제시)

금 액

증빙서류

지급내역

비고

(처분청

인정금액)

일자

금액

남편의 시누이

대여금

26,000,000

이 회 옥 예금통장

2001.12.28

2002.2.15

6,000,000

20,000,000

쟁점금액

남편의 OOOO

매매대금

96,000,000

이 회 옥

예금통장

2002.4.23

87,382,880

처분청인정

거주주택전세

보증금 반환금

76,000,000

이 회 국

예금통장

2003.10.15.

75,400,400

처분청인정

쟁점아파트 임대보증금

240,000,000

전세계약서

2002.4.10

～2004.4.9.

225,000,000

처분청인정

쟁점아파트담보

대출금액

130,000,000

오 석 훈

예금통장

2004.2.25.

128,904,840

쟁점금액

취득가액 합계

568,000,000

-처분청인정금액;412 백만원

-미소명금액 ; 3천만원

<표2>

처분청 취득가액에 대한 조사내용 (단위; 원)

처분청 취득가액 계산

조사내용

적 요

금 액

남편 OOOO 매도대금

9천6백만원

매매대금 1억6백만원 중 2002.4.23. 시누이 통장에 입금된 금액 87,382,880원임

거주주택 전세보증금

7천6백만원

전세보증금 7천6백만원 중 2003.10.15. 청구인 남편 통장에 입금된 금액은 75,400,400원임

쟁점아파트 임대보증금

2억4천만원

쟁점아파트 취득계약서(2003.9.1.)에 승계 하기로 한 임대보증금임

계

4억1천2백만원

쟁점아파트의 취득시기 2003.10.2.(소유권 이전등기일)