부동산의 양도차익을 기준시가에 의해 산정하여 양도소득세를 결정한 당초처분의 당부(기각)

청구인은 양도당시 매매계약서의 원본은 찾을 수 없다면서 사본을 제시하고 있을 뿐만 아니라 그 사본상의 거래대금에 관한 내역이 불분명하고, 취득당시 거래증빙으로 매매계약서 외에 이를 확인할 수 있는 어떠한 증빙도 제시하지 못하고 있어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액이 확인된다고 볼 수 없어 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 결정한 당초처분에 잘못이 없음

1. 원처분의 개요 청구인은 92.7.16 취득한 경기도 부천시 원미구 OO동 OOOOOO 소재 대지177.1㎡ 및 지상건물 148.1㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 97.3.22 양도하고 자산양도차익예정신고를 하지 아니하였다가 처분청의 97.12.19자 결정전통지를 받고 실지거래가액으로 과세하여 달라는 과세적부심사청구를 하였다. 처분청은 청구인의 과세적부심사청구를 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 98.1.15 청구인에게 97년귀속 양도소득세 16,275,260원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 98.3.9 심사청구를 거쳐 98.6.24 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 92.7.16 취득하여 97.3.22 양도하고 처분청의 결정전통지에 의하여 과세적부심사청구시 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 신고하였는 바, 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인된다 할 것이므로 신고한 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정하여야 한다.

나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산을 290,000,000원에 취득하여 4년8개월을 보유하다가 300,000,000원에 양도하였다고 주장하면서도 그 사실을 객관적으로 입증하는 증빙의 제시가 없으므로 이를 실지거래가액으로 인정할 수 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 다툼은 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의해 산정하여 양도소득세를 결정한 당초처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관계법령 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목에 의하면 양도·취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가를 원칙으로 하고, 동조항 단서에서 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있으며 소득세법시행령 제166조 제4항에서 “법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 ‘당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다”고 규정하고 그 제3호에서 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”를 규정하고 있으며, 같은 조 제5항에서는 “제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다”고 규정하고 그 제2호에서 “제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니하는 경우”를 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 쟁점부동산을 양도하고 양도차익예정신고를 하지 아니하였으나 처분청의 양도소득세 결정전통지를 받고 292,000,000원에 취득하여 같은 금액으로 양도하였으므로 실지거래가액으로 과세하여 달라는 과세적부심사청구를 하면서 매매대금이 같은 금액으로 된 취득당시 및 양도당시의 검인계약서를 제시하였다가, 이 건 심판청구에서 300,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 매매계약서 사본(청구인은 실지거래계약서라고 함) 및 기타 거증자료로 OO종합건설(주)의 대출통장, 전세계약서, 거래사실확인서 등을 제시하고 있다.

1) 먼저, 청구인이 제시하는 양도당시 증빙서류를 본다. (가) 양도당시 매매계약서(사본)에 의하면 쟁점부동산의 양도는 ①계약일이 97.3.23이고, ②매매대금은 300,000,000원[계약금: 10백만원, 중도금(96.2.12): 25백만원, 잔금(97.3.4): 265백만원]이며, ③특약사항으로 중도금은 96.2.12 OOOO식당 보증금을 주고 해결하고, 잔금은 OO대출금 200백만원과 전세금 72백만원이 포함된 것으로 매수인이 승계하며 실제 지불금액은 28백만원으로 한다고 되어 있음이 확인된다. (나) 98.6.19 매수인 OOO가 작성한 거래사실확인서는 매수가액 300,000,000원으로서 은행융자금 200백만원과 전세보증금 80백만원을 승계하고 나머지 20백만원을 현금지급한 것으로 작성되었으며, 98.6.18자 중개인 OOO의 인우보증서도 같은 내용으로 작성되었다. (다) 위에서 보는 바와 같이 계약서상 계약일이 97.3.23이나 중도금 및 잔금일자가 각 96.2.12 및 97.3.4이고 등기접수일이 97.3.22인 점, 특약사항에 기재된 잔금은 300백만원이나 매매대금란의 잔금은 265백만원으로 35백만원이 차이나는 점, 매수인 및 중개인의 거래사실확인서상의 전세금은 80백만원으로 되어 있어 계약서상의 72백만원과 상이한 점 등으로 볼 때 계약서 및 거래사실확인서의 내용에 상반되는 면이 있어 신빙성 있는 증빙서류라고 보기 어렵다 하겠으며, 계약서상 잔금 중 승계하기로 한 특약사항도 OO대출금 200백만원과 전세금 72백만원 중 5백만원 외의 나머지에 대한 증빙을 제시하지 못하며, 실제 지불금액이라는 28백만원에 대한 금융자료 등 객관적 증빙도 없어 거래대금이 확인되지 아니한다.

2) 취득당시 증빙서류로는 292,000,000원으로 된 검인계약서 외에 거래사실확인서 및 거래금액에 대한 금융자료 등 객관적 증빙서류를 제시하지 못하고 있다. 위 사실을 종합하여 볼 때 청구인은 양도당시 매매계약서의 원본은 찾을 수 없다면서 사본을 제시하고 있을 뿐만 아니라 그 사본상의 거래대금에 관한 내역이 불분명하고, 취득당시 거래증빙으로 매매계약서 외에 이를 확인할 수 있는 어떠한 증빙도 제시하지 못하고 있어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액이 확인된다고 볼 수 없다 하겠다. 그렇다면 소득세법시행령 제166조 제5항 제2호의 규정에 의하여 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 결정한 당초처분에 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.