국유재산법상 임대요율(공시지가 5%)을 적용하여 과세한 처분의 당부(경정)

토지를 특수관계있는 자에게 무상으로 임대하였다고 하여 국유재산법상 임대요율(공시지가 5%)을 적용하여 과세한 사례

1. 처분개요

청구인 및 청구인의 동생 정OO(이하 "청구인외 1인"이라 한다)은 1982.4.8 청구인의 부 정OO(이하 "피상속인"이라 한다)소유인 부산광역시 동구 OO동 OOOOO 소재 대지 424.64㎡(이하 “쟁점 토지”라 한다)위에 건물 941.15㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 공동명의로 부동산 임대업(OOOOOOOOOOOO)을 영위하여 오던 중,처분청은 1999.12.30 피상속인이 사망하자 2000.9월 상속세조사를 통해 피상속인이 청구인외 1인에게 쟁점토지를 무상으로 임대하고 있는 사실을 확인하고 부당행위계산부인규정을 적용하여, 국유 재산법상 토지사용료율(5%)에 의하여 쟁점토지의 임대수입금액을 산정한 후, 2001.3.1 상속인 대표자인 청구인에게 종합소득세 1996년 귀속분 11,222,100원, 1997년 귀속분 11,222,100원, 1998년 귀속분 11,222,100원, 1999년 귀속분 8,861,250원을 경정·고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2001.4.3 이의신청을 거쳐 2001.10.24 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지중 청구인이 실지로 사용한 부분은 건물이 정착된 176.04㎡에 불과함에도 전체 토지면적 424.64㎡를 무상사용한 것으로 보고 과세한 처분은 부당하다.

(2) 국유재산법상 토지사용료율(5%)을 적용하여 쟁점토지의 임대수입금액을 산정한 것은 세법상 근거가 없는 부당한 처분이므로 임대실례가액 또는 OO주차장의 임대가액을 적용하거나, 신고한 임대수입금액을 대지·건물의 기준시가 비율로 안분하여 임대료를 산정 하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점토지 총면적 424.64㎡중 건물이 정착된 176.04㎡를 제외한 나대지 248.6㎡의 이용상황을 보면, 일부는 콘테이너박스 1개가 설치되어 쟁점건물의 임차인들이 창고로 사용중이며, 175.6㎡는 청구외 김OO이 청구인으로부터 임차하여 OO주차장(OOOOOOOOOOOO)을 운영하고 있으므로 청구주장을 받아들일 수 없다.

(2) 청구인은 피상속인 소유의 쟁점토지를 무상으로 이용하고 있는 바, 쟁점토지와 이용상황 및 형상이 같은 형태의 임대실례가액을 확인할 수가 없어 적정임대료를 산정하기 어려우므로 국유재산법상 사용료율(5%)을 적용하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 이 건의 다툼은 특수관계자간 토지무상임대에 대한 부당행위계산부인규정을 적용함에 있어서, 쟁점토지의 무상임대 면적을 전체면적(424.64㎡)으로 볼 것인지 건물바닥면적(176.04㎡)으로 볼 것인지 여부와

(2) 국유재산법상 토지사용료율(5%)을 적용하여 쟁점토지의 임대수입금액을 산정한 처분의 당부를 가리는 데 있다

나. 관련법령

(1)소득세법 제41조【부당행위계산】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득·사업소득·일시재산소득·기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득 금액을 계산할 수 있다.

② 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.소득세법시행령 제98조【부당행위계산의 부인】

① 법 제41조 및 법 제101조에서 특수관계 있는 자 라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

1. 당해 거주자의 친족

② 법 제41조에서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정 되는 때 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 당해 주택에 실제 거주하는 경우를 제외한다.(1999. 12. 31 단서신설)

④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는법인세법시행령 제89조제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다.(1998. 12. 31 신설)(2)법인세법시행령 제88조【부당행위계산의 유형 등】

① 법 제52조 제1항에서 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.(1998. 12. 31 개정)

6. 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 시가보다 낮은 이율·요율이나 임대료로 대부하거나 제공한 경우. 다만, 주주 등이나 출연자가 아닌 임원(제87조 제2항의 규정에 의한 소액주주인 임원을 포함한다) 및 사용인에게 사택을 제공하는 경우를 제외한다.(1998. 12. 31 개정)법인세법시행령 제89조【시가의 범위 등】

④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.(1998. 12. 31 개정)

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 다음 각목의 금액 중 큰 금액(1998. 12. 31 개정)가. 당해 자산의 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액(1998. 12. 31 개정)나. 당해 자산의 감가상각비(기준내용연수와 그에 따른 상각률 및 제26조 제4항의 규정에 의한 감가상각방법에 의하여 계산한 당해 사업연도 중의 임대차기간에 해당하는 상각범위액을 한도로 한다) 및 공과금·수선비 등 그 자산을 유지·관리함으로써 발생하는 비용의 합계액(1998. 12. 31 개정)(3)국유재산법시행령 제26조【사용료율과 평가방법】①법 제25조 제1항의 규정에 의한 연간사용료는 당해 재산의 가액에 다음 각 호의 요율을 곱한 금액으로 하되, 월할 또는 일할계산할 수 있다. 다만, 다른 법령에서 국유재산의 사용료에 대하여 달리 규정하고 있는 경우에는 그 법령에 의한다.

3. 기타의 경우 : 1천분의 50 이상

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인외 1인은 1982.4.8. 피상속인 소유의 쟁점토지(424.64㎥) 위에 쟁점건물(941.15㎡)을 신축하여 공동명의로 부동산 임대업(OOOOOOOOOOOO)을 영위해 온 사실이 사업자등록증·부가가치세 신고서 등에 의하여 확인되고,처분청은 피상속인이 청구인외 1인에게 쟁점토지를 무상으로 임대하고 있는 사실을 확인하고 부당행위계산부인규정을 적용하여 국유재산법상 토지사용료율(5%)에 의하여 쟁점토지의 임대수입금액을 산정한 후 이 건 과세하였음이 경정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점(1)에 대하여 살펴본다.청구인은 쟁점토지중 실지로 사용하고 있는 부분은 건물이 정착된 176.04㎡에 불과함에도 전체 토지면적 424.64㎡를 무상사용한 것으로 보고 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있으나,쟁점토지 총면적 424.64㎡중 건물이 정착된 176.04㎡를 제외한 나대지 248.6㎡중 일부는 쟁점건물의 임차인들이 창고로 사용중인 것으로 처분청 조사결과 확인되고, 쟁점토지중 175.6㎡는 청구인이 청구외 김OO에게 임대하여 김OO이 OO주차장(OOOOOOOOOOOO)을 영위하고 있는 사실이 국세청 전산자료에 의하여 확인되고 있으며, 달리 피상속인이 쟁점건물 바닥면적외의 토지를 직접 관리·사용한 사실이 확인되지 아니하므로, 청구인이 쟁점 토지중 건물 바닥면적만을 무상사용하였다는 청구주장은 이유 없는 것으로 판단된다.

(3) 쟁점(2)에 대하여 살펴본다(가) 청구인은 국유재산법상 토지사용료율(5%)을 적용하여 쟁점토지의 임대수입금액을 산정한 것은 세법상 근거가 없는 부당한 처분이므로 임대실례가액 또는 OO주차장의 임대가액을 적용하거나, 신고한 쟁점부동산의 임대수입금액을 대지·건물의 기준시가 비율로 안분하여 임대료를 산정하여야 한다고 주장하는 바, 이에 대하여 살펴본다.

(나) 과세관청이 각 법령의 규정에 의하여 거주자가 특수 관계에 있는 자에게 토지를 무상으로 대여하거나 제공한 행위를 부인하고, 그로 인한 거주자의 임대료 상당 소득금액을 추계의 방법으로 계산함에 있어서는 거주자가 그와 특수관계에 있지 아니한 자와의 정상적인 거래를 하는 경우에 형성되는 가격을 기준으로 하여 산정 하여야 할 것이므로, 그에 관한 실례가 있는 경우에는 그 가격을 기준으로 하고, 그와 같은 실례가 없는 경우에는 당해 토지의 지목, 위치, 주위환경, 이용상황, 사용범위 등 제반여건을 고려하고 부동산의 가격을 형성하는 지역 및 개별요인, 인접 및 유사지역내의 유사물건에 대한 적정거래가능가격을 조사검토하는 등의 합리적인 방법으로 산정한 가격을 기준으로 삼으면 족하다고 할 것인 바(대법원 91누7637, 1992.1.21),쟁점토지중 일부인 175.6㎡는 청구외 김OO이 청구인으로부터 보증금 15,000,000원, 월세 700,000원에 임차하여 주차장을 운영하고 있는 사실이 국세청 전산자료(TIS자료)에 의하여 확인되고, 청구외 김OO은 청구인과 특수관계에 있지 아니하므로, 위 임대가격은 위 주차장 용지로 사용되는 부분에 있어서는 특수관계에 있지 아니한 자와의 정상적인 거래를 통하여 형성된 가격이라 할 것이므로, 쟁점토지중 175.6㎥에 대하여는 위 임대실례가액을 적용하는 것이 타당한 것으로 판단되고,쟁점토지중 나머지 토지부분은 쟁점건물에 공여되거나 그 부수토지로서, 처분청 조사자료에 의하면 쟁점토지와 유사한 토지의 임대실례가액이 없는 것으로 조사되어 있고, 청구인도 이에 대한 구체적인 자료를 제시하지 못하고 있으므로 임대실례가액에 의해 쟁점토지의 적정임대료를 산정하기 어렵다 할 것이고, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 임대수입금액을 토지 및 건물의 기준시가 비율로 안분하여

쟁점토지의 임대료를 산정하는 것은 신고한 쟁점부동산의 임대수입금액이 정상적인 수입금액이라고 확인되지 아니하는 한 이를 인정하기 어려우며,국유재산법시행령 제26조에 규정하는 사용료율은 정부가 소유하고 있는 국유재산에 대하여 일반 사경제부문에 있어서의 지가와 임대료 수준을 종합적으로 감안하여 가장 합리적인 수준에서 책정하여 법제화한 것으로 보아야 할 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 이 건의 경우와 같이 마땅한 비교기준이 없을 때에는 적용될 수 있다 할 것이다(2002중2392, 2001.3.13외 다수 같은 뜻). (다) 다만, 1998.12.31 신설된소득세법시행령 제98조제4항에서 부당행위계산 부인시 소득금액의 계산에 관하여법인세법시행령 제89조제3항 내지 제5항의 규정을 준용하도록 규정하고 있고,법인세법시행령 제89조제4항에서는 (가) “당해 자산의 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액”과 (나) “당해 자산의 감가상각비 및 공과금·수선비 등 그 자산을 유지·관리함으로써 발생하는 비용의 합계액”중 큰 금액을 적정 임대료로 보도록 규정하고 있으므로, 동 개정법령이 적용되는 1999년 귀속분 적정임대료는 위 규정에 따라 산정하는 것이 적법한 것으로 판단된다.

라. 결론이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.