쟁점부동산의 양도계약서가 10.1.27. 작성한 일괄계약서인 것으로 보아 과세한 처분의 당부

청구인은 처분청이 과세근거로 삼은 일괄계약서가 단순한 가계약에 불과하다고 하나 계약서 내용으로 보아 오히려 구분계약서보다 쟁점부동산을 더 세심하게 살펴보고 작성한 계약서인 것으로 보이는바, 처분청이 쟁점부동산의 상가와 주택의 양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 안분하여 양도세를 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 1999.11.13. OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여, 지하 1층, 지상 6층 규모의 근린생활시설(상가) 및 주택(상가 7호, 주택 9호 등 총 16호 793.18㎡, 이하 “쟁점건물”이라 하며, “쟁점토지”와 “쟁점건물”을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축하여, 2010.1.27. 한OOO(이하 “양수인”이라 한다)에게 OOO원에 일괄 양도(이하 “쟁점거래”라 한다)하고, 양도소득세 예정신고시 호별로 구분 작성된 계약서(이하 “구분계약서”라 한다)를 근거로 산출된 양도소득금액 OOO원에 대하여「조세특례제한법」제97조제2항에 규정한 신축임대주택에 대한 양도소득세 감면규정을 적용하여 OOO원을 감면신청하고, 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 청구인이 2010.1.27. 양수인의 대리인인이OOO과 쟁점부동산을 일괄하여 양도하는 계약서(이하 “일괄계약서”라 한다)를 작성하였음에도신축임대주택에 대한 양도소득세 감면을 과다공제받기 위하여 양도소득세 예정신고시 구분계약서를 제출하여 주택부분의 양도가액을 임의로 높게 기재한 것으로 판단하고, 상가와 주택의 양도가액 구분이 불분명한 것으로 보아 양도가액 OOO원을 주택 및 상가의 기준시가로 안분계산하여 2013.3.29. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.5.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점부동산을 양도하기 위하여 2010.1.27. 양수인의 대리인인이OOO과 가계약서인 일괄계약서를 작성하였고,2010.1.28. 양수인과 본계약서를 작성하였으며,2010.2.7.호별로 가액이 확정된 구분계약서를 작성하였음에도 법적효력이 없는 일괄계약서를 근거로 양도소득세 감면부인하여 과세한 처분은 부당하며, 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가로 안분한 내역을 보면, 쟁점부동산의지하층의 가액이 OOO원으로 총 양도가액의 27%를 점유하나, 청구인이2012.5.23. 감정평가법인에 의뢰하여 회신받은 자료에 따르면쟁점부동산의감정가액 OOO원중 지하층의 가액은 OOO원으로 점유비율이 14.3%에 불과하며, 일괄등기시 인지세가 절감되는 효과가 있어 일괄등기를 한 것임에도 처분청이 주택 및 상가가액이 불분명하다하여 기준시가로 안분계산하여 과세한 처분은「국세기본법」상 실질과세 원칙 및 근거과세 원칙에 위배된 부당한 처분이다.

나. 처분청 의견

청구인은 일괄계약서는 가계약서에 불과하고 16개 호별로 구분하여 기재된 구분계약서가 실제 계약서라고 주장하나, 일괄계약서의 내용으로 보아 매매대상물건을 세심히 살펴보고 작성한 실제 계약서라고 볼 수 있고, 인지대가 총 거래가액의 0.08%에 불과하여 인지대를 절감하기 위하여 쟁점부동산 등기이전시 매매목록으로 일괄등기한 것이라는 주장이 신빙성이 없는 점, 청구인이 구분계약서 작성과 관련하여 호별 가액을 안분한 근거를 제시하지 못하고 있는 점, 통상적으로 상가의 임대수익이 주택의 임대수익보다 높음에도 불구하고 청구인이 제시한 최종 계약서에 따르면 ㎡당 양도가액이 상가는 OOO원인 반면 주택이 OOO원으로 주택의 가액이 약 2.8배 높게 나타나는 점 등을 감안할 때, 상가와 주택의 양도가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 안분하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점쟁점부동산의 양도계약서가 2010.1.27. 작성한 일괄계약서인 것으로 보아 과세한 처분의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2010.3.4. 쟁점부동산을 한OOO에게 OOO원에 양도하고양도소득세 예정신고시 구분계약서에 근거하여 산출된 양도소득금액에「조세특례제한법」제97조제2항에 규정한 신축임대주택에 대한 양도소득세 감면규정을 적용하여 OOO원을 감면신청하고, 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였으나, 처분청은 청구인이 일괄계약서를 작성하였음에도 신축임대주택에 대한 양도소득세 감면을 과다공제받기 위하여 양도소득세 예정신고시 구분계약서를 제출하여 주택부분의 양도가액을 임의로 높게 기재한 것으로 판단하여, 상가와 주택의 양도가액 구분이 불분명한 것으로 보아 쟁점부동산을 주택 및 상가의 기준시가로 안분계산하여 이 건 양도소득세를 부과한 것으로 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 양도 경위와 관련하여, 쟁점부동산 매매를 의뢰했던 부동산중개업소에서 연락이 와 장기체류중이던 지방에서 급히 상경하여 오후 7시경 각 호별 계약서는 추후 협의하여 작성하기로 하고 합의된 전체 금액에 대하여 가계약서(일괄계약서)를 작성(대리인 이OOO)한 것이며, 본 계약은 익일 한OOO를 만나 일괄계약서를 파기한 후 각 호별로 구분계약서를 작성하여 2010.3.4. 부동산 거래신고를 하였으며,이후 매수인이 소유권 이전등기를 법무사에게 위임하여 처리하던 중 등기법상 개별등기나 일괄등기나 문제될 게 없고, 등기시 인지세가 일괄등기시에는 OOO원, 개별등기의 경우 OOO원이 발생한다 하여 이를 절감하기 위하여 각 호별 개별등기를 하였던 것으로, 쟁점부동산의 전체매매가액에서 지하층 매매가격의 비율이 <표1>에 의하여 확인되는 바와 같이 청구인의 신고가액은 10%, 감정가액이 14%로 큰 차이가 없으나, 처분청의 기준시가에 의한 안분가액은 27%로 처분청이 타당한 근거없이 실지거래가액을 일방적으로 무시하고 기준시가에 의하여 매매가액을 안분계산하여 과세한 처분으로 부당하다고 주장한다.

<표1>

쟁점부동산 지하1층의 매매가격 비율

(3) 쟁점부동산의 양도과 관련하여 처분청 심리자료에 의하여 확인되는 사항은 아래와 같다.(가) 청구인이 쟁점부동산을 양도한 후 신고한 내역 및 처분청의 경정내역은 아래 <표2>와 같다.

<표2>

당초 신고 및 조사내역(나) 청구인이 가계약서라고 주장하는 2010.1.27 작성된 일괄계약서의 기재사항과 첨부된 중개대상물 확인ㆍ설명서에는 청구인, 양수인, 양수인의 대리인, 공인중개사의 날인이 모두 되어 있으며, 매매대상 부동산소재지는 OOO 외 15세대’로 일괄 기재되어 있고, 특약사항에 ‘302호 새는 부분은 매도인 책임수리하기로 한다’라고 기재되어 있으며, 청구인이 구분계약서가 실계약서라고 주장하며 제출한 쟁점부동산의 양수인 및 중개인 등이 날인한 사실확인서에는 ‘2010.1.27. 청구인이 양수인의 대리인과 가계약을 하였고, 2010.1.28. 양수인 명의를 취득자로 변경하여 재작성하였으며, 각 호별 가액이 산정되지 않아 구체적으로 기재하지 않았고 이후 2010.2.7. 양도ㆍ양수인 합의하에 각 호별(구분)계약서를 최종 작성하였다’는 내용이 기재되어 있다.(다)청구인이당초 신고시 제출한 내역, 조사부서의 안분내역 및 청구인이 삼창감정평가법인으로부터 탁상자문받은 내역은 아래 <표3>과 같이 확인된다.

<표3>

쟁점부동산의 양도가액 내역(라) 청구인의 당초 예정신고서상 상가 및 주택의 ㎡당 가액과 처분청의 조사내역, 이후 청구인이 감정평가법인의 탁상자문 결과 제시한 쟁점부동산의 양도가액의 구체적인 내역은 아래 <표4>와 같다.

<표4>

쟁점부동산의 양도가액 내역

(4) 살피건대,「소득세법」제100조제2항은 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한다고 규정하고 있는 바,청구인은 쟁점부동산의 지하층의 양도가액 신고금액과 감정가액의 전체 양도가액에서 차지하는 비율이 비슷하나 처분청이 안분계산한 양도금액과는 큰 차이가 있고, 쟁점부동산의 가액을 건물의 노후도, 임대료 수준 및 주변 시세를 감안하여 양 당사자가 협의하여 산출한 것임에도 처분청이 보편타당한 근거없이 실지거래가액을 무시하고 기준시가에 의하여 양도가액을 안분계산하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하나, 쟁점부동산은 상가(7호)와 주택(9호)으로 구성되어 있어 이의 양도가액은 임대료 수익에 좌우된다 할 것임에도 청구인은 주택분 양도가액이 상가분의 그것보다 2.8배나 높은 것에 대한 타당한 근거자료를 제시하지 못하고 있고, 청구인은 처분청이 과세근거로 삼은 일괄계약서가 단순한 가계약에 불과하다고 하나 계약서의 내용으로 볼 때 오히려 구분계약서보다 쟁점부동산을 더 세심하게 살펴보고 작성한 계약서인 것으로 보이는 바, 처분청이 쟁점부동산의 상가와 주택의 양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 안분하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.