실지거래가액 인정 여부(기각)

기준시가와 현저한 차이가 나는 매매계약서가 중개인의 입회없이 매매계약 당사자 명의로만 작성된 것은 실거래가를 입증할 충분한 증거가 될 수 없음

1. 처분 개요

청구인들(부부간임)은 부산광역시 서구 OO동 OOOOO 대지 340㎡(이하 쟁점토지 라 한다)를 1988.6.2 청구외 OOO로부터 각각 2분의1 지분을 공유로 취득하여1997.11.25 청구외 OOO에 양도하고 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고를 한 후 양도소득세를 자진납부하였다. 처분청은 청구인들이 신고한 실지거래가액이 제시증빙에 의하여 확인되지 않는다 하여 기준시가를 적용하여 1999.1.15 청구인들에게 각각 1997년도 귀속분 양도소득세 38,616,780원(2인 고지세액 합계 77,233,560원)을 결정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 1999.3.19 이의신청과 1999.7.6 심사청구를 거쳐 1999.9.21 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 쟁점토지는 취득당시 88올림픽 개최로 부동산 가격이 최고조로 달한 시기였으며 양도당시에는 부산 인공섬 계획의 백지화로 투자가치가 떨어져 저가양도한 것으로서, 청구인들의 제시증빙에 의하여 쟁점토지의 취득가액과 양도가액이 확인됨에도 불구하고 신고가액이 신빙성이 없다고 보아 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세함은 부당하다.

나. 국세청장 의견 청구인들은 쟁점토지를 자금난에 봉착하여 시가보다 낮은 가격으로 양도하고 취득가액은 기준시가보다 높은 가격으로 구입하였다고 주장하나, 이에 대한 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 처분청이 기준시가를 적용하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도에 대하여 취득 및 양도가액을 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제96조 및 제97조에서 「양도가액과 양도가액에서 공제할 취득가액의 결정은 양도한 자산이 토지와 건물인 경우에는 당해자산의 양도 및 취득당시의 기준시가로 결정하되 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다」고 규정하고 있고, 소득세법시행령 제166조 제4항에서 「 대통령령이 정하는 경우 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1～2.(생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우」로 규정하고 있으며, 제5항에서는 「제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우」로 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 취득 및 양도시 기준시가와 청구인들이 신고한 실지거래가액을 비교하여 보면 다음과 같다.

취득시

양도시

양도차익

기준시가(A)

실거래가(B)

B／A(%)

127,616,280원

280,000,000원

219.4

340,000,000원

305,000,000원

89.7

212,383,720원

25,000,000원

849.5

(2) 청구인들이 신고한 취득가액은 기준시가에 비하여 현저히 높은 가액이며 양도가액은 낮은 가액임에도 청구인들은 시기적으로 취득당시는 88올림픽 개최시기여서 부동산가격이 높았고, 양도시에는 부산인공섬 조성계획이 백지화됨에 따라 부동산 시세가 떨어졌다고 주장할 뿐 쟁점토지의 매매와 관련하여 이러한 차이를 인정할 수 있는 구체적이고 객관적인 사유를 제시하지 못하고 있고, 청구인들은 쟁점토지의 실지거래증빙으로서 취득시 매매계약서와 거래사실확인서, 양도시 매매계약서(검인계약서)와 거래사실확인서등을 제시하고 있으나, 취득 및 양도시 매매계약서는 모두 중개인의 입회가 없는 매매당사자간의 계약서이며, 거래사실확인서는 사인이 임의작성 가능한 문서로서 객관적인 증거능력이 미약하므로 금융자료등 객관적인 보충증빙에 의하여 계약서상의 거래내용이 입증되지 않는 한 청구인들이 제시하고 있는 위 증빙만으로는 신고한 실지거래가액이 확인된다고 보기는 어려운 것으로 판단된다. 따라서 처분청에서 청구인들이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

라. 판단

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.