양도가액을 실지거래가액으로 인정할지 여부(기각)

양도세 신고시와 조사시에 제출한 매매계약서가 서로 상이하고 실지양도가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙없어 기준시가 과세대상임

1. 처분개요

청구인은 충청남도 아산시 도고면 OO리 OOOOO 답 2,063㎡ 및 OOO 답 4,417㎡의 환지에 따른 권리면적 3,085.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1999.9.29 청구외 채OO에게 소유권이전등기한 후 실지거래가액으로 양도소득세를 신고납부하였다.처분청은 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 2001.5.3 청구인에게 1999년도 귀속분 양도소득세 267,361,500원을 결정고지 하였다.청구인은 이에 불복하여 2001.8.1 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지는 청구인이 IMF 위기로 공시지가 내지는 그 이하 금액으로도 처분을 못하다가 청구외 안OO가 동인 소유 경기도 수원시 팔달구 OO동 OOOOOO OO OOOOOO OO 및 그 부수토지(이하 “쟁점외부동산”이라 한다)와 교환하자는 제의를 하여 왔는 바, 쟁점토지의 가액을 410백만원으로 합의하여 쟁점외부동산과 교환하고 안OO로부터 교환차액 70백만원을 수령한 후 양도소득세를 신고납부 하였다.

따라서 실지거래가액이 환지예정증명원과 부동산매매계약서 및 매도·매수거래사실확인서 등에 의하여 확인됨에도 처분청이 실지거래가액이 불분명하다고 하여 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 양도소득세 신고시 처분청에 제출한 쟁점토지에 대한 매매계약서에는 청구인 단독 지분으로서 양도금액은 410백만원이고 매수자는 채OO이었으나, 처분청 조사시에는 청구인 지분은 2분의 1로서 양도금액은 1,200백만원이고 매수자는 주식회사 OO물산으로 되어 있는 등 서로 상이할 뿐 아니라 청구인은 쟁점토지를 1999.9.29 안OO 소유 쟁점외부동산과 교환하였다고 주장하나 이를 인정하기도 어렵다. 따라서 청구인이 주장하는 실지거래가액이 신빙성이 없으므로 기준시가로 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하여야 한다는 주장의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법(1995.12.29 법률 제5031호로 개정된 것) 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.(1994.12.22 개정)

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(1995.12.29 단서개정)소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류 보유기간 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.(1995.12.29 단서개정)소득세법시행령 제166조【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.(1995.12.30)

3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.(1995.12.30 개정)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지를 안OO 소유 쟁점외부동산과 교환하면서 쟁점토지의 가액을 410백만원으로 하고, 쟁점외부동산은 340백만원으로 하여 교환차액 70백만원을 안OO로부터 수령하였음에도 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 부당하다고 주장한다.또한, 쟁점토지를 교환하면서 동 매수인을 안OO가 지정한 채OO으로 하였음에도 처분청 조사시 제시한 매매계약서상 매수자가 채OO이 아닌 청구외 주식회사 OO물산으로 기재된 것은 안OO가 청구인으로부터 교환받은 쟁점토지의 시가가 공시지가에 훨씬 미달하자 이를 담보로 대출 받아 이익을 취하고자 쟁점토지 등을 주식회사 OO물산에 1,200백만원에 양도하는 것처럼 가장한 후 주식회사 OO물산이 대출받은 1,500백만원 중 1,200백만원을 안OO에게 지급하였다고 주장하면서 1999.6.20자 청구인의 아들 청구외 강OO와 안OO외 3인이 작성한 것으로 되어 있는 부동산교환계약서 등을 제시하고 있는데 동 계약서에는 교환차액 70백만원을 청구인이 지급받는 것만 기재되어 있을 뿐 교환가액은 기재되어 있지 아니하다.

(2) 이에 대하여 처분청은 청구인이 제시하는 계약서들이 서로 상이하고, 청구인이 쟁점토지를 안OO의 쟁점외부동산과 교환한 것으로 볼 수도 없으며, 쟁점토지의 실지거래가액도 확인되지 아니한다고 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세하였다.

(3) 처분청이 제출한 서류 등에 의하면 청구인은 양도소득세 신고시에는 청구인 단독소유인 쟁점토지를 채OO에게 410백만원에 양도하는 내용의 매매계약서를 제출하였고, 처분청 조사시에는 실제 매매계약서라고 주장하는 또 다른 매매계약서를 제출하였는데, 동 계약서는 청구인의 쟁점토지외에 이OO 및 안OO 소유 토지를 포함하여 주식회사 OO물산에 1,200백만원(청구인 지분은 2분의 1)에 양도하는 것으로 기재되어 있다. 그런데 처분청의 조사당시 청구인의 아들 청구외 강OO가 「청구인이 쟁점토지의 매매를 안OO에게 구두로 위임하였으며, 매매대금 600백만원 중 500백만원을 1999.9.30 수령하고, 100백만원은 미수령하였다」고 확인하였는 바, 동 진술에 따르면 청구인이 당시 처분청에 제출한 매매계약서가 실제 계약서라 할 것임에도 청구인은 이 건 심판청구시에는 동 매매계약서는 안OO가 주식회사 OO물산을 이용하여 대출받기 위한 계약서에 불과하다는 주장을 하고 있다. 그러하다면 청구인이 양도소득세 신고시와 처분청 조사시에 제출한 매매계약서가 서로 상이하고, 실지양도가액을 확인할 수 있는 다른 객관적인 증빙도 청구인으로부터 제시되지 아니하고 있어 쟁점토지의 실지양도가액은 확인되지 아니한다고 봄이 타당한 것으로 판단된다.

나아가 청구인은 이 건 심판청구시에는 쟁점토지의 양도는 매매가 아닌 교환을 원인으로 하여 이루어 졌으며, 실지양도가액은 410백만원으로 하여야 한다고 주장하면서 부동산교환계약서를 제출하고 있으나 쟁점토지의 등기부 등본을 보면 매매를 원인으로 청구인으로부터 채OO에게 소유권이전등기되었을 뿐 아니라 청구인이 제시하는 계약서 중에서 교환계약서외에 나머지 다른 계약서는 양도원인이 매매로 기재되어 있음에 비추어 보아 쟁점토지를 안OO의 쟁점외부동산과 교환하였다는 청구인의 주장 역시 신빙성이 없는 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 결론그러므로 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국OO본법 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.