청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 결정 할 수 있는지 여부 (기각)

실지거래가액은 신빙성이 없는 것으로 여겨지므로 청구인이 주장하는 실지거래가액이 증빙등에 의하여 확인되지 아니한다고 보고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 적법한 것으로 판단됨.

1. 원처분개요청구인은 경기도 동두천시 OO동 OOOOOOOO 도로 350㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1986.4.12 취득하여 1991.5.20 양도하고 자산양도차익예정신고나 양도소득세과세표준확정신고를 하지 아니하였으므로 처분청은 기준시가를 적용하여 1996.9.16 청구인에게 양도소득세 9,841,760원을 결정고지하였다.청구인은 이에 대하여 1996.10.30 이의신청을 하였는 바, 처분청은 청구주장이 일부 이유있다 하여 양도소득세 3,815,000원을 경정감하고 1996.11.14 청구인에게 이의신청에 대한 결정사항을 통지하였다.청구인은 이에 불복하여 1997.1.19 심사청구를 거쳐 1997.4.12 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인은 쟁점토지를 1986.4.12 청구외 OOO로부터 12,000,000원에 취득하여 1991.5.20 청구외 OOO에게 13,000,000원에 양도하였으므로 실지거래가액으로 양도소득세를 결정하여야 한다.

나. 국세청장 의견청구인이 이의신청 및 심사청구시 제시한 매매계약서는 청구인이 임의로 작성하여 진실된 계약서로는 볼 수 없을 뿐만 아니라 서로 상이함을 볼 때 당 계약서는 신뢰할 수 없다 하겠고, 취득 및 양도금액이 감정가액 및 보상가액에도 비교가 안될 정도로 낮은 가액임을 볼 때, 신빙성 없는 청구인의 매매계약서의 가액을 실지거래가액이라고 보고 양도차익을 산정할 수는 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 결정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

소득세법 제96조제1호와 제97조 제1항 제1호 가목의 규정에서 양도가액과 양도가액에서 공제할 취득가액의 결정은 “양도한 자산이 토지와 건물인 경우에는 당해 자산의 양도당시 및 취득당시의 기준시가. 다만 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다”라고 규정하고 있고,같은 법 시행령 제166조 제4항 제3호에서 위 법규정 단서의 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”를 말하고, 같은 조 제5항 본문 및 제2호에서 “제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다”라고 규정하고 있으며,같은 법 시행령 부칙(1995.12.30 대통령령 제14860호) 제8조 제2항에서 제166조의 개정규정은 이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다라고 규정하고 있다.그리고, 구 소득세법 시행규칙(시행당시 적용하던 것) 제56조의 5 제1항에서 영 제115조 제1항 제1호 가목 단서에서 “재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액”이라 함은 당해 토지와 지목·이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 세무서장이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다”라고 규정하고 있다.

다. 사실 및 판단

(1) 청구인이 쟁점토지를 1986.4.12 청구외 OOO로부터 취득하여 1991.5.20 청구외 OOO에게 양도하고 양도소득세 신고를 하지 아니한 데 대하여 처분청은 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의해 산정함에 있어 양도당시 쟁점토지의 개별공시지가가 없는 관계로 모번지인 OO동 OOOOO 토지의 1990년 공시지가(480,000원/㎡)를 적용하되 쟁점토지가 도로이므로소득세법 시행규칙 제56조의 5제1항의 규정에 따라 건설교통부가 작성한 토지가격비준표에 의하여 대지 공시지가의 33.3%를 적용하여 양도시 기준시가(158,000원/㎡)을 산정한 사실을 알 수 있다.

(2) 이 건 청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 결정할 수 있는지 여부를 살펴본다.첫째, 청구인이 주장하는 쟁점토지의 양도가액(13,000,000원)은 기준시가(55,300,000원)의 23.5%에 불과하고 취득가액(12,000,000원)은 기준시가(35,677,250원)의 33.6%에 불과한 것으로 나타나며, 쟁점토지 보유기간(1986.4.12～1991.5.20)동안 기준시가는 55% 상승한 데 비하여 청구인이 주장하는 양도가액은 취득가액 보다 8.3% 상승한 데 불과한 것으로 나타나고 있다.둘째, 쟁점토지 양도당시의 감정평가 내용에 대하여 당심이 동두천시에 확인한 바, 동두천시장이 1991.4.18 경일감정평가법인과 1991.4.29 서울감정평가합동사무소에 의뢰한 쟁점토지의 감정평가액은 각각 63,000,000원과 73,250,000원으로서 평균 68,250,000원으로 평가된 데 비하여 청구주장 양도가액(13,000,000원)은 이와 현격한 차이가 있음을 볼 수 있다.셋째, 청구인이 처분청에 제출한 매매계약서는 계약체결 당시의 계약서를 분실하여 매수인의 양해를 얻어 재작성한 것임을 심판청구시 볼복이유서에서 밝히고 있으며, 청구인은 위 양도시 및 취득시 매매계약서 외에 실지거래가액을 확인할 수 있는 금융자료 등 객관적인 자료를 제시하지 못하고 있다.이상의 사실을 종합해 볼 때, 청구인이 주장하는 실지거래가액은 신빙성이 없는 것으로 여겨지므로 처분청이 청구인이 주장하는 실지거래가액이 증빙등에 의하여 확인되지 아니한다고 보고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 적법한 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.