투기지역 지정 이후의 양도로 보아 실거래가액으로 양도소득세 과세한 것의 당부(기각)

토지투지지역 지정일 이전에 잔금청산의 외형을 갖추기 위한 것으로 보이므로 토지투기지역 지정 이후에 양도한 것으로 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 부과한 것은 정당함

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO OOO OOO OOO 582 전 625㎡ 외 5필지 토지 합계 31,405㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 이OO에게 양도하고, 쟁점토지의 양도일을 2005.6.29.로 보아 기준시가로 취득가액(49,281천원) 및 양도가액(1,131,387천원)을 산정하여 2005.8.30. 2005년 귀속 양도소득세 259,718,080원을 예정신고하였다.

나. 처분청은 2009.1.15. ～ 2009.1.23. 기간 동안 청구인에 대하여 세무 조사를 실시한 결과, 토지투기지역 지정일(2005.6.30.) 이후인 2 005.12.15. 쟁점토지의 잔금이 청산된 것으로 조사되어 잔금청산일인 2005.12.15.을 쟁점토지의 양도일로 보아 환산가액으로 취득가액(133,680천원)을, 실지 거래가액으로 양도가액(3,069,000천원)을 각각 산정하여 2009.7.10. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 670,749,060원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.8.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지에 대한 군사동의 및 공장인허가 등이 이루어지지 않아 잔금 1,469,000천원의 결제가 지연되던 중 청구인은 2005.6.29. 양수인 이OO에게 1,460,000천원을 대여하였고, 이에 이OO은 같은날 동 차입금 1,460,000천원에서 현금 9,000천원을 가산하여 합계 1,469,000천원을 청구인에게 지급하여 잔금을 청산하였으므로 쟁점토지의 양도일은 토지투기지역 지정일 이전인 2005.6.29.로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 이OO에게 금액을 대여하면서 담보로 제공받았다는 부동산에 저당권 등 담보물권을 설정한 사실이 없는 점 및 청구인과 이OO이 대여금 및 잔금을 수수하면서 동일은행의 텔러1인이 2분 간격으로 청구인 및 이OO의 각 예금계좌에 무통장입금을 하도록 한 점, 청구인은 이OO이 2005.12.15. 청구인에게 차입원금 1,460,000천원 및지급이자 10,000천원을 변제하기 위하여 수표 1,469,000천원 이외에 별도로 1,000천원을 현금지급하였다고 주장하나, 현금이 실제 지급되었음을 입증할 만한 객관적인 증빙이 없고 수표로 차입금을 변제하면서 1,000천원을 별도로 현금지급할 합리적인 이유가 없는 점 등을 볼 때, 청구인은 쟁점토지의 잔금채권을 소멸시킬 진정한 의사 없이 조세부담을 회피할 목적으로 토지투기지역 지정일 이전에 잔금 청산의 외형을 갖추기 위하여 금전소비대차계약을 위장한 것으로 보이므로 청구주장은 이유없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 토지투기지역 지정 이후에 쟁점토지를 양도한 것으로 보아 실지거래가액으로 양도가액을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 6의

2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 제104조의2【지정지역의 운영】

① 재정경제부장관은 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있는 경우에 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정지역으로 지정할 수 있다.

② 제96조 제2항 제7호 및 제104조 제4항 제1호와 제2호에서 “지정지역 안의 부동산”이라 함은 제1항의 규정에 의한 지정지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산을 말한다.

(2) 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(괄호 생략)을 청산한 날로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 부동산등기부등본 및 처분청의 양도소득세 조사(종결)보고서를 포함한 기타 심리자료를 보면, 아래와 같다. (가) 청구인은 쟁점토지 중 1985.3.29. 2필지 토지(OOO OOO OOO OOO OOOOO O OOOO O OO OOO O O,OOOO)를, 1985.4.1. 나머지 4필지 토지를 각각 취득하였다. (나) 청구인은 2005.2.4. 이OO에게 쟁점토지를 양도가액 3 ,069,000천원에 양도하기로 하되, 계약금 400,000천원은 계약일 당일, 중도금 1,200,000천원은 2005.3.11, 잔금 1,469,000천원은 2005.5.27.에 각각 지급받기로 매매계약을 체결하였다. (다) 쟁점토지는 2005.6.30. 토지투기지역으로 지정되었고, 청구인은 2006.3.31. 이OO에게 쟁점토지에 대한 소유권이전등기를 경료하였다. (라) 청구인의 쟁점토지에 대한 양도소득세 예정신고 및 처분청의 이 건 과세처분 내역은 아래 <표>와 같다. OOOOOOOOO OOOO OOOOO OOOO OOOO O OOOO OOOO (OO O OO)

(2) 한편, 청구인은 투기지역 지정일(2005.6.30.) 이전인 2005.6.29. 양수인 이OO에게 쟁점토지의 잔금 1,469,000천원 중 1,460,000천원을 대여하였고, 이OO은 같은날 위 차입금 1,460,000천원에 현금 9,000천원을 가산하여 청구인에게 지급하여 잔금을 청산하였으므로 쟁점토지의 양도시기를 2005.6.29.로 보아야 한다고 주장하는 바, 이에 대하여 살펴본다. (가) 이OO의 2005.6.29. 차용증서를 보면, 이OO은 2005.6.29. 청구인으로부터 지급이자를 시중은행 금리로 정하여 1,460,000천원을 차입하면서 이OO 소유의 OOO OOO OOO 257-3, 253-1, 257-1 소재 대지 및 건물을 담보로 제공하기로 약정한 것으로 기재되어 있으나, 약정 이후 위 부동산에 청구인이 근저당권 등 담보권을 설정하였음을 인정할 만한 증빙자료가 없다. (나) 청구인이 제출한 무통장 입금증을 보면, 청구인은 2005.6.29. 13:27 이OO의 예금계좌(OOOO OOOOOOOOOOOO)에 1,460,000천원을 무통장입금하였고, 이OO은 같은날 13:29 청구인의 예금계좌(OOOO OOOOOOOOOOOOO)에 동일 금액인 1,460,000천원을 무통장입금하였는데, 이러한 청구인과 이OO간의 무통장입금행위는 동일 텔러(최OO)에 의하여 이루어진 것으로 나타난다. (다) 이OO의 2009.2.25. 사실확인원을 보면, 2005.12.15. 원금 1 ,460,000천원 및 지급이자 10,000천원, 합계 1,470,000천원을 청구인에게 변제하였는데, 이 중 1,469,000천원은 수표로, 나머지 1,000천원은 현금으로 지급하였다고 기재되어 있다.

(라) 청구인의 심판청구 대리인은 2009.10.30. 조세심판관회의에서 이OO이 담보로 제공하기로 약정한 부동산에 담보권 등을 설정하지 아니한 경위에 대하여, 양도인인 청구인이 토지거래허가 등에 대하여 협력하지 아니할 경우 양수인인 이OO은 사실상 쟁점토지를 매수한다는 것이 불가능하므로 굳이 설정비용 등을 추가부담하면서까지 담보권을 설정할 필요가 없었고, 대여금 1,460,000천원에 대한 지급이자로 10,000천원을 책정하고 이 중 1,000천원을 현금으로 지급받은 경위에 대하여, 당시 청구인과 이OO의 주된 관심사는 지급이자가 아니라 토지 이전 및 공장건립이었기 때문에 지급이자를 과도하게 책정하기 어려웠으며, 중개사 보조인에 대한 수고비 지급의 편의를 위하여 1,000천원을 현금으로 지급받은 것이라고 의견진술하였다.

(마) 위 사실관계를 종합하여 보건대, 청구인이 1,460,000천원 상당의 잔금채권을 소비대차채권으로 전환하면서 양수인 이OO이 담보로 제공하기로 약정한 부동산에 아무런 담보권을 설정하지 아니한 것은 이례적으로 보이는 점, 그리고 청구인과 이OO간의 대여금 및 잔금지급 경위를 살펴보면, 동일은행의 동일직원에 의하여 불과 2분의 간격을 두고 금액이 재입금된 점, 청구인은 대여금 1,460,000천원에 대한 지급이자로 10,000천원을 지급받았는데 그 중 1,000천원은 현금으로 지급받았다고 주장하나, 위 이자금액은 시중금리에 의하여 산출된 이자금액보다 현저히 낮을 뿐만 아니라 청구인이 현금 1,000천원을 실제로 지급받았음을 입증할 만한 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있으므로 신빙성 있는 주장으로 보기 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 청구인과 이OO간의 금전소비대차계약은 기존 잔금채무를 소멸시킬 의사 없이 토지투기지역 지정일 이전에 쟁점토지에 대한 잔금청산의 외형을 갖추기 위한 것으로 보인다고 하겠다. 따라서, 쟁점토지가 토지투기지역 지정일 이후에 양도된 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.