부동산매매업에 해당하는지의 여부 (동일건물을 층별로 분할하여 매매하는 경우).(기각)

부동산취득 및 양도 현황을 볼때 쟁점 건물을 분할하여 양도한 것은 양도차익의 극대화 등의 사유에 기인한 것으로 보이므로 부동산매매업으로서 사업목적이 있다고 봄이 타당함

1. 처분개요

청구인은 ( 주)OOOOO의 대표이사로 재직하던 2000.7.12 OOO OO OOO OOO OOOOOOOOOO OOOO(대지 661.1㎡, 15층 업무시설 및 근린생활시설건물로 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 (주)O O OO과 지분 각 1/2씩 공유로 경락받아 7개 층 을 ( 주)OOOOO 의 사 무실로 사용하다가 2002년～2003년 중에 쟁 점건물을 각 층별로 분 할하여 14인에게 총 15회에 걸쳐 양도하면 서 각 분할양도에 대하 여 기준시가로 양도소득세를 신고하였다. 이에 대해 처분청은 쟁점건물의 양도를 부동산매매업으로 보 아 2005.2.1 청구인에게 종합소득세 2002년 귀속분 727,060,15 0원 및 2003년 귀속분 276,892,990원 합계 1,004,043,140원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.4.22 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(주)OOOOO의 직원 수는 당초 50여명이었으나 2000년에는 100여명으로 늘어나 사무실 확보에 어려움을 겪던 중 (주)OOOO과 함께 법원경매 대상인 쟁점건물의 입찰에 참여하여 쟁점건 물을 취득 하였고, (주)OOOOO 가 아닌 청구인 명의로 입찰에 참여하게 된 이유는 (주)OOOOO 는 본연의 사업 이외에는 부동산매입 등을 하 지 아니하는 것을 원칙으로 하였기 때문으로 쟁점건물에 관한 입찰업무 및 관리는 (주)OOOO이 전담하였다. 쟁점건물 취득 후 쟁점건물을 벤처기업 집적시설로 지정 신청하여 2000.7.3 OO시장으로부터 집적시설로 지정받아 등 록세 및 취득세를 감 면받았다가 쟁점건물을 처분하기 위하여 지정해제 신청을 하여 감 면받았던 8억 6천여만원의 취득세 및 등록세를 자진납부 하 였는 바 청구인은 쟁점건 물을 부동산 시세차익을 위하여 취득한 것 이 아니 며, 청구인이 쟁점건물을 매각하게 된 사유는 첫째 (주)OOOO 이 쟁점건물에 대한 임대료를 월세로 전환하자고 요구하여 (주)OOOO O의 수익성이 악화될 입장에 처하게 되었고 , 둘째 희귀병 을 앓고 있 는 청구인의 딸 및 아들의 병세가 악화되어 가정에 전념코자 (주)OOOOO의 대표이사직을 사임하였으며, 셋째 2002년에 새로 취임한 (주)OOOOO 대표이사가 7개 층으로 분산된 사무실의 업무효율 을 위해 사무실 이전을 상의하여 새로운 임차인을 구 하 느니 쟁점건물을 매각하는 것이 좋겠다는 판단 하에 쟁점건물을 매각 하기로 결정한 것이다.

처분청은 청구인이 1999년～2003년까지 부동산을 9회 취득하고 17 회 양도하였으므로 부동산매매업에 해당한다고 판단하였 으나, 부동 산매매업은 수익의 목적이 있었는지의 여부와 그 행 위의 계속성·반복성 여부 및 부동산 매매의 규모·횟수·태양 등을 종합적으로 고려하여 야 할 것으로 쟁점건물을 분할 양도한 것은 매각의 편의를 위한 것으로 서 , 나머지 양도 물건은 청구인 자녀들의 심신수양과 치료를 위해 취득하였던 주택과 별장지로 사용하던 주택 1채 뿐인데 쟁점건물 양도를 부동산매매업으로 본 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 1999년～2003년 기간 중에 부동산을 9회 취득하고 17 회 양도하였으며 특히 2002년 2기에는 1회 취득하고 11회 양도함으로써 부가가치세법 시행령 제2조 및 동법 시행규칙 제1조 2항에서 규정한 1과세기간에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 조건에 부합되어 부동산매매업에 해당되며, 청구인이 개인자격으로 (주)OOOOO를 위해 직원 수를 초과 수용할 수 있는 쟁점건물을 매입하였다는 점, 청구인이 대표이사를 사임한 이후 1년 반 정도가 경과되어 사무실을 이전한 것으로 보아 대표자 변경 이후 즉시 사업장을 이전 하여 쟁점건물을 조속히 매각하게 되었다는 청구인의 주장에 타당성 이 없는 점과 OOOO과 건물임대 및 관리문제로 인한 갈등 때문에 건 물을 조속 매각하였다는 주장을 객관적으로 확인하기 곤란하므로 쟁점건물 양도를 부동산매매업으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 쟁점건물의 양도에 따른 소득을 부동산매매업으로 인한 소득으 로 보아 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생 한 다음 각호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

(2) 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】법 제19조 제1 항 제12호에서 대통령령이 정하는 부동산매매업 이라 함은 한국표준 산 업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한 다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

(3) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도 에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하 는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한 다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

(4) 부가가치세법시행령 제2조 【용역의 범위】

② 제1항의 규정 에 불구하고 건설업과 부동산업 중 재정경제부령이 정하는 사업은 재화 를 공급하는 사업으로 본다.

(5) 부가가치세법시행규칙 제1조 【사업의 범위】

② 영 제 2조 제2항 에서 재정경제부령이 정하는 사업 이라 함은 부동산의 매매(주거 용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양 판매하는 경우 를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타 내어 부동산을 판매하 거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계 (가) 처분청의 부가가치세 조사 종결 복명서(2004년 10월)에 의하 면 쟁점건물은 지하 3층, 지상 15층 건물로 청구인 및 (주) OOOO은 2000.7.12 지분 1/2로 하여 112억 1000만원에 경락 받았고, 청구인은 같 은 날 쟁점건물을 사업장으로 하여 부동산임대업을 개업하여, 2003.12.31 폐업하였으며, 20 02년 제2기에 11회, 2003년 제1기에 3회, 2003년 제2기 에 1회 총 15회에 걸쳐 15인에게 쟁점건물을 각 층별로 분할하여 양도하였 고, 쟁점건물 전체의 양도금액은 17 7억 9400만원이라는 내용이 기재되어 있다. (나) 청구인 및 (주) OOOO은 벤처기업육성에관한특별조치법 제 18조에 의거 쟁점건물을 벤처기업집적시설로 지정신청하여, 2000.7.3 OOOO시장으로부터 ‘벤처기업집적시설 지정서’(지정번호 제103호)를 교부 받았다가, 2002.10.22 소유주의 사정상 건물을 부득이 매각하게 됨 을 사 유로 벤처기업집적시설지정 해제신청을 하였으며, 2002.10.31 OOOO시장 으로부터 벤처기업집적시설지정을 취소한다는 공문(OOOOOOOOOOO)을 통보받 았음이 확인된다.

(다) 처분청의 경정결의서 등에 의하면 청구인은 쟁점건물의 양도에 대하여 기준시가로 양도소 득세를 신고·납부(양도금액 68억 2708만원, 양도차익 4억 7230만원)하였고, 이에 대하여 처분청은 쟁점건물의 양 도가 부동산매매업인 사업소득에 해당한다 하여, 청구인의 지분 양 도가액(실지거래가액) 8,897,110,000원(2002년 6,107,110,000원, 2003 년 2,790,000,000원)에 대하여 취득·등록세 및 중개수수료 등을 필요경비 로 차감한 후 2,721,261,040원(2002년 1,867,914,470원, 2003년 853,346,570원) 을 부동산매매업에서 발생하는 소득금액으로 산정하여 종합소득세 를 과세한 사실을 확인할 수 있다. (라) 처분청의 과세근거 자료, 부동산 등기부등본 등에 의하면 청구인 이 1999년부터 2003년 사이 취득 및 양도한 부동산은 아래 표와 같은 사실 이 나타난다.

과세기간

취 득

양 도

1999.1기

OO 용산구 이촌동 300-17 중앙하 이츠아파트 A-601 (99.5.1취득)

1999.2기

경기 가평 하 상판 466-5외1 임 야 7,087평(99.9.3취득)

제주 애월 하귀 2827외3 토지 732평(1999.11.25 취득)

OO 용산 이촌동 406 한가람아파트219-902호(1990.2.취득,1999.6.30양도)

제주 표선 가시 산10 임야 12,000평(99.10.10취득)

2000.2기

쟁점건물 취득(2000.7.12 경락 취득)

제주 북제주 애월 하귀 단독 42평

신축(2000.8.30 취득)

2001.1기

OO 용산구 이촌 300-101 한강맨션28-303(2001.3.22경락취득)

2002.1기

OO OO구 우면동 210-27 대지 133.7평, 건물 60평(2002.2.26 취득)

제주 표선 가시 산10 임야 12,000평 증여(2002.2.4 아들에게 증여)

2002.2기

강원 평창군 도암 횡계 임야 2,458평(2002.11.18취득)

쟁점건물 11회 양도(1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12층의 11개 층 양도)

2003.1기

쟁점건물 3회 양도(지하2, 지하1, 13, 14층의 4개층 양도)

2003.2기

쟁점건물 1회 양도(2층 양도)

총거래회수

9회

17회

(마) (주)OOOOO의 법인등기부등본에 의하면 (주)OOOOO 는 1997.10.6 설립되어 청구인이 1997.10.6～2001.4.30간 대표이사로 재직 하였고, 사무실 소재지와 관련하여서는 1999.6.22～2000.10.26 기간 동 안은 OO특별시 강남구 역삼1동에, 2000.10.27～2003.1.5 기간동안 은 쟁점건물에, 2003.1.6 이후에는 OO 강남구 대치동에 주소를 두고 있 음이 나타난다. (바) 청구인의 사업자이력 조회 내용(국세통합전산망상의 개인별 총사업내역 조회 내용)에 의하면 청구인은 2003.3.24 설립된 일반컨설팅업·통신관련 엔지니어링 서비스업·프로그램 및 컴퓨터 자문서비 스업·부동산임대업을 사업목적으로 하는 (주)엔에스엠티의 대표이사 로, 2000.10.9 개업하여 2002.6.1 폐업된 (주)배움닷컴의 대표이사로, 1997.10.6～2001.4.30 기간동안은 (주)OOOOO의 대표이사로 재직 한 사실이 나타난다. (사) 청구인 의 주민등록초본에 의하면 청구인은 1998.11.21～1999.6.18까지 OO 용산구 이촌동 406 한가람아파트 219-902호에, 1999.6.19～2001.5.10까지 OO 용산구 이촌동 300-17 중앙하이츠 A-601에, 2001.5.11～2002.7.31까지 같은구 이촌동 300-101 한강맨션 28-303에, 2002.8.1부터는 OO OO구 우면동 210-27에 주소지를 두고 있음이 나타난 다.

(8) (주)OOOO의 확인서(2005.8.24)에는 청구인이 부동산에 대하 여 모르기 때문에 (주)OOOO이 쟁점건물의 경매·빌딩관리·매각에 관 한 사항을 위임받아 처리하였다는 내용이 나타난다. (아) (주)OOOO과 바이거스코리아(주)간에 체결된 용역제공계약 서(2002.8)에는 청구인 및 (주)OOOO이 쟁점건물의 매각자문역으로 바이거스코리아(주) 및 유솜인터내셔녈(주)을 지정한다는 내용이 기 재되어 있다. (자) OO특별시 용산구청장이 발 행한 복지카드 2매 사본에 의하 면 청구인의 딸(1983년생)이 뇌병변·정신지체장애 1급이고, 아들(1986년 생) 이 뇌병변장애 3급이라는 내용이 기재되어 있음을 확인할 수 있다. (차) 2001.2.15자 조선일보, 2001.2.16자 중앙일보 등에 의하면 청구인이 1999.12.부터 (주)OOOOO의 대표이사직을 수차례 사임하려 하였고, 사임 을 하려한 이유가 건강이 급속히 악화된 딸 등 가족을 보살피기 위함이라는 내용이 기재되어 있다.

(2) 판단 (가) 청구인의 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업 소 득에 속하는지 혹은 양도소득에 속하는지는 양도인의 부 동산 취득 및 보유 현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도 의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여 야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐 만 아니라 양도 인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여 진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것이다(대법원 1995. 11. 7. 선고 94누14025 판결 참조외 다수). (나) 이 건의 경우 청구인이 1999년도부터 쟁점건물을 양도하는 시점까지 타 부동산을 매입한 현황을 살펴보면 1999년도에 OO 용산 구 이촌동 중앙하이츠아파트를 비롯하여 경기도 및 제주도에 토지 및 임 야를 취득하였고, 2000년도에는 쟁점건물 외에도 제주도에 단독주 택을 취득(신축)하였으며, 쟁점건물을 경락취득한 이후인 2001년 및 2002년도에도 OO 용산구 소재 아파트를 경락취득하는 등 1999년 이후 다수의 부동산을 취득한 것으로 나타난다. 또한, 청구인이 취득한 부동산 중에는 청구인의 주민등록상 주소지와는 특별한 상관관계를 확인하기 어려운 경기도, 제주도 및 강원도 일대의 임야 등이 포함되어 있어 법정 요건에도 불구하고 청구인의 경우에는 거주 또는 요양 목적으로 쟁점건물 외의 부동산을 취득하였다는 주장도 인 정키 어렵다고 판단된다.

그리고, 청구인은 쟁점건물을 분할하여 양 도한 이유가 단순히 처분의 편의를 위한 것이라고 주장하고 있으나 부동산을 분할하여 매도하는 경우에는 분할된 각 부동산의 매도는 별 도의 부동산을 매도하는 것으로 보아야 하고, 분할 매도의 목적 또 한 양도차익의 극대화 등의 사유에 기인한 것으로 보는 것이 합리 적이라 생각되므로 청구인에게 부동산매매업으로서의 사업목적이 있 었다고 봄이 타당한 것으로 판단된다(국심 2003서1690, 2003.8.8 참조). (다) 따라서, 처분청이 쟁점건물의 양도를 부동산매매업으로 보 아 이 건 종합소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국 세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.