건물 임대보증금 중 토지분을 안분계산하여 채무로 공제할 수 있는지 여부와 아파트의 임대보증금 및 쟁점채무가 피상속인의 채무인지(기각)

건물소유자와 토지소유자가 다른 경우 토지상 건물의 임대보증금은 건물만의 임대보증금으로 봄이 타당하고 토지매매계약서 및 일부 금융자료만으로는 임대보증금과 쟁점채무가 피상속인의 채무임이 객관적으로 확인되지 않으므로 부과고지는 타당

1. 사 실 청구인 OOO외 4인(명세 별지, 이하 “청구인들”이라 한다)은 1995.10.10 사망한 망 OOO(이하 “피상속인”이라 한다)의 상속인들로서, 상속세 신고기한(1996.4.10)이 경과한 1996.7.22 상속세신고서를 제출하였다. 처분청은 청구인들이 피상속인의 재산을 상속받고 상속세를 신고기한내에 신고하지 않아 이 건 상속세를 조사하여, 상속세과세표준을 801,807,839원으로, 상속세산출세액을 235,723,135원으로 하여 1999.6.5 청구인들에게 1995년도분 상속세 337,094,700원을 결정고지하였다.(처분청은 이의신청결정에 따라 1999.8.25 동 상속세를 283,521,500원으로, 심사결정에 따라 동 상속세를 178,143,620원으로 각각 감액경정결정하였음) 청구인들은 이에 불복하여 1999.7.26 이의신청 및 1999.11.9 심사청구를 거쳐 2000.4.10 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 제주도 제주시 OOO동 OOOOOO 대지 94㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 위 지상건물 167.26㎡(이하 “쟁점건물”라 한다)의 임대보증금 140,000,000원 중 쟁점토지분 안분계산액 126,808,811원을 채무로 인정하여야 한다.

(2) 상속재산인 제주도 제주시 O동 OOOOOO OOOOO OOOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)의 임대보증금 40,000,000원과 피상속인이 청구외 OOO로부터 차용한 금액 72,000,000원(이하 “쟁점채무”라 한다)을 채무로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인 OOO 소유의 쟁점건물에 대한 임대보증금 중 일부가 쟁점토지 소유주인 피상속인에게 실제로 귀속된 사실에 대한 구체적인 입증 없이, 토지와 건물가액으로 안분계산한 피상속인 소유의 토지분에 귀속되는 임대보증금 126,808,811원을 채무로 인정하여야 한다는 청구인들의 주장은 이유없다.

(2) 청구외 OOO는 피상속인의 사위로서 특수관계자이며, 쟁점아파트에 대한 임대차계약서의 제시가 없고, 사위가 장인에게 72,000,000원을 대여하였다는 사실을 확인할 수 있는 채무원금 수수관련 증빙 등 객관적인 입증자료의 제시가 없다. 그리고 OOO 통장으로 입금된 금액 119,900,000원이 임대보증금 및 차입금을 반환한 것인지, 기타 단순한 금전거래인지 여부가 분명하지 아니하므로, 쟁점아파트의 임대보증금 및 쟁점채무를 인정하지 아니한 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 쟁점 및 판단 가. 쟁점

(1) 토지는 피상속인의 소유이고 그 지상건물은 상속인소유인 경우, 건물 임대보증금 중 토지분을 안분계산하여 채무로 공제할 수 있는지 여부

(2) 쟁점아파트의 임대보증금 및 쟁점채무가 피상속인의 채무인지 여부 나. 쟁점 (1)에 대하여 본다.

(1) 관련법령 이 건 상속개시당시 시행되는 상속세법 제4조 【상속세 과세가액】 제1항에 의하면, 「제2조 제1항의 규정에 해당하는 경우에는 상속세를 부과할 상속재산가액에 상속개시전 5년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산의 가액과 상속개시전 3년 이내에 피상속인이 상속인 이외의 자에게 증여한 재산의 가액을 가산한 금액에서 다음 각호의 금액을 공제한 금액을 상속세과세가액으로 한다」고 규정하면서, 그 제3호에서 채무를 규정하고 있다. 이를 받은 같은 법 시행령 제2조【채무의 입증방법】에서는, 「법 제4조 제3항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것”이라 함은 상속개시당시 현존하는 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각호의 1의 방법에 의하여 입증되는 것을 말한다.

1. 국가·지방자치단체·제3조 제3항에 규정된 금융기관에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무의 존재를 확인할 수 있는 서류를 제출하는 방법

2. 제1호 외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자 확인서, 담보 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 상속인이 실제로 부담하는 사실을 확인하는 방법」이라고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단 쟁점토지는 피상속인의 소유이고, 쟁점건물은 상속인 OOO(피상속인의 처)의 소유이며, 쟁점건물은 상속개시일 현재 청구외 OOO외 2인에게 임대보증금 140,000,000원에 임대된 사실이 확인되고, 이에 대하여는 다툼이 없다. 청구인들은 피상속인과 청구외 OOO외 2인간에 각각 체결한 부동산 임대차계약서를 제시하면서, 쟁점건물의 임대보증금 140,000,000원 중 토지와 건물가액으로 안분계산하여 토지분에 귀속되는 임대보증금 126,808,811원을 채무로 인정하여야 한다고 주장하고 있다. 청구인들이 제시한 부동산 임대차계약서를 보면, 임대인이 위 부동산을 임대하고 사업자등록을 신청하였거나, 부가가치세를 신고한 사실이 확인되지 아니하여 위 임대차계약서만으로는 임대인이 누구인지 확인되지 아니할 뿐만 아니라, 청구인들은 쟁점토지 소유자인 피상속인에게 쟁점건물의 임대보증금 중 일부가 실제로 귀속된 사실을 객관적으로 확인할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있다. 토지소유자와 건물소유자가 각각 다른 경우에 건물소유자는 통상 토지소유자와 건물사용 등에 관한 임대차계약 등을 체결하는 것이 일반적이고, 이 건 처럼 각각의 소유자가 부부간으로 특수관계에 있어서 임대차계약 등을 체결한 사실이 없었다 하더라도 건물소유자는 토지소유자로부터 토지사용에 관한 명시적 또는 묵시적인 승인하에 건물을 그 임차인에게 임대한 것으로 보아야 할 것이다.

또한, 건물소유자와 토지소유자가 다른 경우 건물임차인은 건물임차권의 범위내에서 건물에 대하여만 사용수익권이 있으며, 이 경우 건물소유자는 건물임차인으로 하여금 건물을 사용수익하게 할 적극적인 의무가 있고, 건물소유자와 건물임차인은 채권·채무관계가 성립되는 반면에 토지소유자는 건물임차인이 건물을 사용수익할 권리에 따른 토지를 사용하게 할 단순한 수인의무만 있을 뿐이다. 그러므로, 건물임차인은 어디까지나 건물소유자의 건물소유권에 대하여만 임차하였지 토지를 사용수익할 수 있는 토지임차권까지 부여받고 있는 것은 아니라고 할 것이어서, 이 건 토지상 건물의 임대보증금은 건물만의 임대보증금으로 봄이 타당하다 할 것이다(국심 92서 3331, 1992.12.9 합동회의, 국심 97서 1868, 1998.1.26, 같은 뜻임). 따라서, 쟁점건물의 임대보증금 중 피상속인 소유의 쟁점토지에 귀속되는 임대보증금을 채무로 인정하여야 한다는 이 부분 청구인들의 주장은 받아들이기가 어렵다고 판단된다.

다. 쟁점 (2)에 대하여 본다. 청구인들은 청구외 OOO가 1994.5.15 제주도 북제주군 구좌읍 OO리 OOO외 2필지 대지를 양도한 대금 등 112,000,000원으로 피상속인에게 쟁점아파트의 임대보증금 40,000,000원과 쟁점채무 72,000,000원을 지급하였다고 주장하면서, 위 토지매매계약서 와 상속개시일 이후인 1996.3.5 및 1996.4.19 청구인 OOO이 OOO의 예금통장에 62,000,000원과 16,900,000원을 각각 입금시킨 금융자료 및 OOO가 쟁점아파트에서 이사간 후 청구인 OOO으로부터 임대보증금 및 O체료로 41,000,000원을 반환받은 무통장입금증을 제시하고 있다. 청구외 OOO는 피상속인의 사위이고, 청구인들은 쟁점아파트의 임대차계약서 및 쟁점채무에 대한 금전대차일자, 이자지급조건, 상환일자 등을 기록한 금전소비대차계약서 등 채무부담계약서와 이자지급에 관한 증빙 등의 자료를 제시하지 못하고 있다. 따라서 청구인들이 제시한 위 토지매매계약서 및 일부 금융자료만으로는 쟁점아파트에 대한 임대보증금과 쟁점채무가 피상속인의 채무임이 객관적으로 확인되지 아니하므로, 이 부분 청구인들의 주장 역시 받아들이기가 어렵다고 판단된다.

라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장은 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [별지] 【청구인들 명세】

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