토지거래허가 없이 양도한 행위는 무효에 해당됨(경정)

토지거래허가구역 내의 토지양도의 경우 자치단체장의 허가를 받지 못한 계약은 무효이므로 사인간 계약상 양도가액 대신 동 토지에 대한 경매가액을 양도가액으로 하여 과세한 처분은 정당함

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO OOO OOO OOO OOOO, OOOO, OOOO OOO OOOOO OO OO OOOO(OO OOOOOOO OO)O OOOOOOOOOO OOO OOO OOOOO OOO,OOO,OOOOO OOOO, OOOO OO OO OOOOO OOOOOOOOOO OOO에게 37,000,000원에 양도하였으나 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

나. 처분청은 쟁점토지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 양도가액을 467,000,000원으로 하고, 취득가액을 44,020,010원으로 하여 2009.9.23. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 153,192,050원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.12.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

⑴ 쟁점토지는 2006.5.30. 경매에 의하여 430,000,000원에 양도하였으나 실제로는 청구인이 2004.8.23. 이OOOO OOO,OOO,OOOOO OOOOOO OOOO OOOOO OOOO OO OOOOOOOOOO OOOOO OOOOO OOOO OOO OOOO OOO OO,OOO,OOOOO OOOO OOOO OOOO OO OO OO OOOOO OOO OOO OOO OOOO, OOOO OOOO OO OOOOO OOOOO OOOOOO O O OO OOOO OO OO OOOO OOOO OOOOOO OOO를 채권자로 하는 가공의 채무(채무액 320,000,000원)를 만들어 쟁점토지를 가압류하고 경매를 신청하였으며, 이OOO OOOO OOOO OOO에게 소유권이전을 하게 된 것이므로, 쟁점토지의 양도가액은 청구인이 실제로 수령한 210,000,000원으로 하여야 한다.

⑵ 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 44,020,010원으로 하였으나 청구인은 1995.6.30. OOO OOO OOO OOO 70-1, 2, 3, 6 토지를 264,000,000원에 일괄 취득하였으므로 쟁점토지는 일괄 취득한 가액을 필지별로 안분한 88,514,551원으로 하여야 한다.

나. 처분청 의견

⑴ 쟁점토지는 토지거래허가구역내의 토지이므로 실제로 청구인이 2004년에 양도하였다고 하더라도, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조에 의한 토지거래허가를 받지 못하여 당시 쟁점토지의 양도계약은 무효이며, 2006년 경매에 의한 양도만이 유효하므로 낙찰가액을 양도가액으로 하여 과세한 처분은 정당하다.

⑵ 취득가액은 청구인이 주장하는 88,514,551원이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점토지의 양도가액은 2006년의 경락가액 430,000,000원인지, 청구인이 주장하는 2004년의 매매가액 210,000,000원인지 여부

② 쟁점토지의 실지취득가액을 88,514,551원으로 보아야 하는지 여부

나. 관련 법령

⑴ 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

⑵ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(2004.2.9. 법률 제7167호로 개정되어 2005.2.10. 시행되기 전의 것) 제118조【토지거래계약에 관한 허가】①허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 "토지거래계약"이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. ⑥제1항의 규정에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다.

다. 사실관계 및 판단

⑴ 쟁점①에 대하여 본다. ㈎ 부동산등기부등본 등에 의하면, 쟁점토지는 2006.5.30. 경매에 의하여 이OO에게 430,000,000원에 양도되었으나 청구인은 양도소득세를 신고하지 아니하였고, 이에 대해 처분청은 쟁점토지의 낙찰가액을 양도가액으로 하여 2009.9.23. 청구인에게 쟁점부동산에 대한 2006년 귀속 양도소득세 153,192,050원을 부과한 것으로 나타난다. ㈏ 청구인은 2006.5.30. 경매에 의하여 쟁점토지의 소유권이 이전되었으나, 2004.8.23. 이OO에게 매매한 210,000,000원을 실지양도가액으로 하여야 한다는 주장이므로 이를 살펴본다.

1) 부동산매매계약서 등에 의하면, 청구인은 1996.10.22. 노OOOOOO OOO OOO OOO OOO OOOO, OOOO, OOOO, OOOO O OO O,OOOOO OOO,OOO,OOOOO OOOOO, OOOOOOOOOO OOOO(OOOO, OOOO, OOOO OO OOOO)O OOO에게 140,000,000원에 양도하는 계약을 체결하고 계약금 14,000,000원을 받았으나 잔금 126,000,000원을 받지 못하였고 소유권이전도 하지 아니하였다. 이후 청구인은 노OO OOO OOOO OOOO OOOO OOOOOOOOO OOOOO OOOOO OOO,OOO,OOOOO OOOO OOO OOOOO OOOOOOOOOO OOOOOO OOO OO OOOO O,OOO,OOOOO OOO OOO,OOO,OOOOO OOOO, OOOOOOO OOOOOOOOOO OOOO OOO로 하고 근저당권자를 OOOOOOOOOO OO OOOO(OOOOO OOO,OOO,OOOO)O OOOOO, OOOO OOOOOOOOOO OOO O OOOOOO OOO OOO OOO OOO OOOOOO, OOOOOO O OO O,OOOOO OOO,OOO,OOOOO OOOO OOO OOOO OOOOOOOOOO O OOOOOOOOOO O OOO OO OOO에게 당해 대금을 지급한 것으로 나타난다.

2) 부동산등기부등본, 청구인이 제출한 합의확인각서(2004.8.23.), 합의서(2006.7.18.), 녹취록(2009.6.30.), 배당표 등에 의하면, 청구인은 이OOO OOO OOOO OOOO OO OOOO OOO, OOOO OOO OOOOOOOOOO OOOOO OOOO OOO,OOO,OOOOOO OOOOO OOOOOOOOOOO OOOOOOOOO OO OOOOOOOOOO OOO OOO OOOO OOOOOOOOOO OOOO OOOOO OOOOOOOO OOOO, OOOO(OOO,OOO,OOOO)O OOO OOO OOO,OOO,OOOOO OOOOOOOOOO OOO OOOO OOOOOOOOO OOO,OOO,OOOO, OOO OOOO OOO에게 245,485,860원이 배당된 것으로 나타난다.

3) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조에 의하면, 토지거래허가구역 내의 토지에 대하여 소유권이전 계약을 체결하고자 하는 자는 시장·군수·구청장의 허가를 받도록 하였고, 쟁점토지는 2002.11.20. OOOOOOOO OOOOOOOOOOOO OO(OOOOOOO OOOOOOOOOO)하였으나, 청구인은 쟁점토지의 매매와 관련하여 시장·군수·구청장의 허가를 받은 사실이 없는 것으로 확인된다.

4) 그렇다면 청구인과 이OO가 체결한 2004년의 매매거래계약은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조 제1항에 의한 시장·군수·구청장의 허가를 받지 못한 계약으로서, 같은 조 제6항에 의하여 무효인 계약에 해당하고, 반면에 2006년의 경매는 법정 절차에 따라 쟁점토지의 소유권이전을 하게 되는 원인행위로 작용하였을 뿐만 아니라, 경매에 의한 소유권이전은 이OO와의 매매거래계약이 무효가 되고 소유권이전이 불가능해짐에 따라 당사자들이 선택한 방법으로서 그 결과도 당사자들이 받아들여야 할 것이므로 경매에 의한 소유권이전을 효력이 없다거나 경제적 실질이 별도로 존재한다는 주장은 이유가 없다고 판단된다. ㈐ 따라서 처분청이 쟁점토지의 양도가액을 경매에 의한 낙찰가액인 430,000,000원으로 하여 양도소득세를 과세한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.

⑵ 쟁점②에 대하여 본다. 쟁점토지를 포함한 4개 필지의 취득가액은 부동산매매계약서상 264,000,000원으로 확인되고, 이를 필지별로 안분하여 계산하면 쟁점토지의 취득가액은 청구인이 주장하는 88,514,551원이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.