검인계약서상의 거래가액을 실지치득가액으로 보고 양도차익을 계산한 처분의 당부(경정)

매매계약서상 거래금액이 실지거래가액으로 인정되므로 ‘검인계약서’에 기재된 매매가액을 “실지거래가액”으로 보아 과세함은 부당한 사례

1. 사실청구인은 서울특별시 서초구 OOO동 OOO 36평형(이하 "쟁점아파트"라 한다)을 1998.8.29 청구인의 처와 공동(청구인의 지분 50%)으로 취득하여 1999.6.14 쟁점아파트를 양도하고 1999.6.18 실지거래가액(청구인 지분 양도가액 110,000,000원, 청구인 지분취득가액 110,000,000원)을 적용하여 자산양도차익예정신고를 하였다.처분청은 청구인이 예정신고한 실지거래가액중 양도가액은 이를 인정하고 취득가액은 85,000,000원으로 보아 양도차익을 계산하여 2001.2.6 청구인에게 1999년도귀속분 양도소득세 8,385,600원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2001.5.4 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장처분청은 쟁점아파트의 취득가액을 청구인이 자산양도차익예정신고시 첨부하였던 취득당시의 검인계약서의 기재내용을 근거로 170,000,000원(청구인 지분가액 85,000,000원)으로 보았으나, 이는 법무사가 등기이전시 작성한 계약서이고 실지매매계약서에 기재된 220,000,000원이 실지취득가액이며 이러한 사실은 쟁점아파트 거래당시의 중개인이나 당시의 거래시세등에 의하여 사실로 입증되고 있다.한편, 청구인이 자산양도차익예정신고시 신고서에 기재한 쟁점아파트의 양도가액 220,000,000원(청구인 지분가액 110,000,000원)은 검인계약서상의 거래금액이며 처분청은 이를 실지양도가액으로 인정하였으나, 쟁점아파트의 실지양도가액은 실지매매계약서에 기재된 246,000,000원(청구인 지분가액 123,000,000원)이며 이러한 사실도 쟁점아파트 거래당시의 중개인이나 당시의 거래시세등에 의하여 입증되고 있으므로 이 건 양도차익은 청구인이 주장하는 실지거래가액(취득가액 110,000,000원, 양도가액 123,000,000원)에 의하여 결정하여야 한다.

나. 처분청 의견청구인이 제시하는 취득당시의 쟁점아파트 매매계약서상의 매매가액(220,000,000원)이 사실임을 입증할만한 금융자료등이 제시되고 있지 아니하므로 이를 실지거래가액으로 확정하기는 어렵다 할 것이므로 청구인이 자산양도차익예정신고시 신고서에 첨부하였던 검인계약서상의 거래가액(170,000,000원)을 실지취득가액으로 보고 또한, 청구인이 자산양도차익예정신고시 첨부한 검인계약서상의 거래가액(220,000,000원)을 실지양도가액으로 보아 이 건 양도차익(청구인 지분 취득가액 85,000,000원, 청구인 지분 양도가액 110,000,000원)을 결정한 것은 적법하다.

3. 쟁점 및 판단가. 쟁점청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 이 건 양도차익을 결정할 수 있는 것인지 여부나. 관련법령소득세법 제96조【양도소득】양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조제1호.제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류.보유기간.거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 제94조제1호.제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류.보유기간.거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.소득세법시행령 제166조【양도차익의 산정】④법 제96조제1호 단서 및 법 제97조제1항제1호 가목단서에서 “당해 자산의 종류.보유기간.거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우가. 제157조제3항제2호의 자산나. 취득후 1년이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우다. 판단청구인은 쟁점아파트를 취득하여 1년이내에 양도하였을 뿐만 아니라 쟁점아파트 양도후 실지거래가액을 신고하였으므로 소득세법상 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여야 할 것인 바,먼저, 쟁점아파트의 실지취득가액에 대하여 살펴본다. 첫째, 청구인은 청구인이 자산양도차익예정신고시 신고한 110,000,000원(쟁점아파트 전체 취득가액은 220,000,000원)이 실지취득가액이라고 주장하면서 그 근거로 실지매매계약서 및 중개인의 사실확인서등을 제시하고 있다. 둘째, 처분청은 청구인이 자산양도차익예정신고시 신고서에 첨부된 검인계약서에 기재된 내용을 근거로 하여 청구인 지분 취득가액을 85,000,000원(쟁점아파트 전체 취득가액 170,000,000원)으로 보고 있으나, 검인계약서외에 달리 위 가액을 취득가액으로 본 근거는 제시되고 있지 아니하다. 셋째, 청구인이 제시하는 매매계약서에 의하면, 취득당시 쟁점아파트에 세입자의 전세보증금 1억4,000만원이 있는 것으로 나타나고 있는 데 이러한 사실은 1995.6.28 전소유자 OOO과 세입자 OOO이 체결하여 1995.7.14 OOO법률사무소에서 공증받은 아파트전세계약서에 의하여 입증되고 있다. 넷째, 청구인이 제시하는 쟁점아파트 매매계약서상의 중개인인 공인중개사 OOO에게 조회하여 확인받은 거래당시의 노트기재내용에 의하면 쟁점아파트의 거래가 매매계약서대로 이행된 사실이 확인되고 있다.

위 사실을 종합하여 보면, 통상 부동산검인계약서는 등기이전서류로서 거래가액을 사실보다 낮게 기재하여 작성되고 있다는 점에서 검인계약서만을 근거로 실지거래가액을 인정하기는 어렵다 할 것이고 청구인이 제시하는 매매계약서상의 거래가액(청구인 지분 110,000,000원)이 당시의 시세나 기타 증빙등에 의하여 취득시의 실지거래가액으로 인정된다. 다음으로 쟁점아파트의 실지양도가액에 대하여 살펴본다. 첫째, 청구인은 당초 자산양도차익예정신고시에는 검인계약서상의 청구인 지분에 해당하는 가액인 110,000,000원(쟁점아파트 전체 양도가액 220,000,000원)으로 신고하였으나 실지양도가액은 123,000,000원(쟁점아파트 전체 양도가액 246,000,000원)이라고 주장하면서 양도시 매매계약서등을 그 증빙으로 제시하고 있다. 둘째, 처분청은 청구인이 예정신고한 양도가액을 실지양도가액으로 인정하여 이 건 양도차익을 결정하였을 뿐 양도가액에 대하여 별도로 조사를 하지는 아니한 것으로 밝혀지고 있다. 셋째, 청구인이 주장하는 실지양도가액(쟁점아파트 전체 양도가액 246,000,000원)에 대하여는 매매계약서상의 중개인으로 되어 있는 공인중개사 OOO이 사실로 확인하고 있고 우리 심판원에서 2001.8.8 OOO지에 확인한 바, 쟁점아파트의 양도당시의 시세(2억4,000만원)와 비슷한 가액으로 밝혀지고 있다. 위 사실들을 종합하여 보면, 등기이전시 실지거래금액보다 통상 낮게 작성되는 검인계약서상의 거래금액보다는 청구인이 제시하는 매매계약서상의 거래금액이 실지거래가액으로 인정된다 할 것이다. 따라서, 쟁점아파트 양도차익은 청구인이 주장하는 실지거래가액(청구인 지분 양도가액 123,000,000원, 청구인 지분 취득가액 110,000,000원)에 의하여 결정하는 것이 적법한 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2항.제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.