토지형질변경관련 지출액의 필요경비 인정 여부(경정)

토지관련 지출액 중 양도토지와 직접적 관련이 있고 관련 객관적 지출증빙이 있는 경우 필요경비로 인정한 사례

1. 사실 처분청은 2000.11.7(조사 46600-650) OO세무서장으로부터 청구외 이OO의 경기도 광주군 오포면 OO리 OOOOO,OO,OO,OO 토지 496㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다) 양도에 대한 양도소득세 실지조사과정에서 청구인이 1996.12.17 청구외 임OO로부터 경기도 광주군 오포면 OO리 OOOOO,O,O,O 토지 3,766㎡를 청구외 박OO과 공동으로 취득하여 위 토지에서 분할된 쟁점①토지 496㎡와 같은 곳 OOOOO,OO,OO,OO,OO 토지 662㎡(이하 “쟁점②토지”라 한다)를 미등기 양도하고, 경기도 OO시 분당구 OO동 OOOOO OOOOOOO OOOO O OOOO 69.3평(이하 “쟁점점포”라 한다)을 양도하였다는 과세자료를 통보받고 2001.1.8 청구인에게 양도소득세 1997년 귀속분 36,072,000원, 1998년 귀속분 47,997,020원, 1999년 귀속분 26,520,000원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.4.7 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 박OO과 함께 준농림지 3,766㎡를 493,000,000원에 취득하여 토지의 형질을 변경하는 과정에서 토목설계비 10,000,000원, 옹벽 및 석축공사비 150,000,000원, 토지취득시 차입금에 대한 지급이자 129,191,358원 등 총 782,191,358원이 소요되어 토지의 평당 취득원가는 686,605원이며, 위 토지에서 분할된 쟁점①토지의 경우 농지전용부담금 5,094,350원, 웅벽 및 석축 보수공사비 8,341,520원이 추가 소요되어 쟁점①토지의 취득가액은 116,426,620원이고 양도가액은 105,000,000원이므로 쟁점①토지는 양도차손이 발생하였다. 한편, 쟁점②토지의 경우 토목공사업자인 이OO에게 공사비 150,000,000원 중 현금지급한 10,000,000원을 제외한 140,000,000원에 대하여 쟁점②토지를 대물변제한 것으로 취득원가는 앞에서 본바와 같이 평당 686,605원으로 137,321,000원이고 양도가액은 140,000,000원이므로 양도차익이 2,679,000원에 불과하며, 처분청은 쟁점②토지에 대하여 공사비에 대한 대물변제임을 인정하였으면서도 공사비를 취득원가로 인정하지 않은 것은 잘못된 처분이므로 부당하다.

(2) 쟁점점포의 경우 청구인이 1999.3.18 윤OO로부터 120,000,000원에 취득하여 비용 등을 합하여 취득가액은 147,436,620원이고 이OO에게 양도한 가액은 135,000,000원이므로 양도차손이 발생하였다.

나. 처분청 의견

(1) 토목설계비로 이OO에게 지불하였다는 10,000,000원은 이에 대한 언급만 있을 뿐 관련 계약서 및 지급영수증 등이 없으며, 옹벽 및 석축공사비 150,000,000원은 이OO에게 계약금으로 10,000,000원을 현금지급하고 140,000,000원은 쟁점②토지를 대물변제로 전매하였으나 당초 토지매입시 공사비 30,000,000원을 토지소유자 임OO가 부담하기로 하고 493,000,000원에 토지를 매수하였음이 확인되므로 공사비를 토지 매수자가 부담한 것으로 보이며 제시한 영수증이 동 공사와 관련하여 지출된 것인지 등을 확인할 수 없으므로 공사비 지출을 인정할 수 없다. 한편, 토지매입자금 지급 수단으로 활용된 금융기관 등 차입금에 대한 지급이자상당액은 양도차익을 계산함에 있어서 필요경비에 해당하지 아니한다.

(2) 청구인은 쟁점①토지를 이OO에게 105,000,000원에 양도한 후 60,000,000원에 재매수하여 소유권이전등기를 하지 아니한 채 김OO에게 89,000,000원에 양도하였으며, 이OO의 소유 토지를 60,000,000원에 재매수하면서 쟁점점포를 윤OO로부터 85,000,000원에 취득하여 이OO에게 90,000,000원에 양도한 것이므로 청구인의 주장은 이유가 없다.

3. 쟁점 및 판단 가. 쟁점

① 청구인의 토지 양도에 대하여 토목공사비 등을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

② 쟁점점포의 양도에 대하여 양도차익이 발생하지 않았는지 여부 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】에서 「양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다(이하 생략).」라고 규정하고 있고, 같은법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】제1항에서 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.(이하 생략)

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비(이하 생략)」라고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】제1항에서 「법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(이하 생략)」이라고 규정하고, 제3항에서 「법 제97조 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 설비비와 개량비”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 양도자산의 용도변경을 위하여 지출한 비용

2. 양도자산의 개량을 위하여 지출한 비용

3. 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것」이라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항에서 「법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. (생략)

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위 이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우(이하 생략)」라고 규정하고 있으며, 같은법 제104조 【양도소득세의 세율】 제3항에서 「제1항 제3호에서 “미등기 양도자산”이라 함은 제94조 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다.(다만, 생략)」고 규정하고 있다.

다. 쟁점①에 대하여 본다.

(1) 이 건 과세경위를 보면, 청구외 이OO이 쟁점①토지를 1997.2.20 105,000,000원에 취득하여 1999.3.18 89,000,000원에 양도한 것으로 OO세무서장에게 양도소득세를 신고한데 대하여 OO세무서장이 실지거래가액을 실지조사한 과정에서 청구인과 청구외 박OO이 1996.12.17 청구외 임OO로부터 경기도 광주군 오포면 OO리 OOOOO,O,O,O 토지 3,766㎡를 493,000,000원에 취득하여 위 토지에서 분할된 쟁점①토지 496㎡를 청구인이 1997.2.20 이OO에게 105,000,000원에 양도(취득가액 65,000,000원)하고, 청구인이 쟁점①토지를 이OO으로부터 60,000,000원에 다시 취득하여 1999.8.20 청구외 김OO에게 89,000,000원에 양도한 것으로 보았으며, 위 토지 3,766㎡의 옹벽 및 석축공사 시공자인 이OO에게 공사대금 150,000,000원 중 계약금 10,000,000원을 지급하고 나머지 140,000,000원은 쟁점②토지로 대물변제하도록 하여 결국 청구인이 쟁점②토지를 1996.12.17 87,000,000원에 취득하여 1998.8.30 이OO에게 140,000,000원에 양도한 것으로 보아 이 건을 과세한 사실이 OO세무서장의 양도소득세 자료처리복명서(2000.10월)등 관련자료에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 쟁점①②토지의 취득가액을 청구인이 박OO과 함께 토지 3,766㎡를 493,000,000원에 취득하였다고 하여 평당 432,800원에 취득한 것으로 보았고, 청구인은 위 493,000,000원외에 토목설계비 10,000,000원, 옹벽 및 석축공사비 150,000,000원, 토지 취득시 차입금에 대한 지급이자 129,191,358원 등 총 782,191,358원이 소요되어 평당 취득원가는 686,605원이라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

(3) 토목설계비 10,000,000원의 경우, 청구인은 OO측량 이OO에게 10,000,000원을 지급하였다고 하나, 이OO의 사업장이나 사업자등록증 등 사업자로서의 인적사항이 확인되지 아니할 뿐만아니라 그 토목설계내역, 관련 계약서 등이 제시되지 않아 청구인의 주장을 받아들일 수 없는 것으로 판단된다.

(4) 토지 취득시 차입금에 대한 지급이자 129,191,358원의 경우, 청구인이 토지 취득자금으로 차입한 사실을 객관적으로 알 수 있는 채권자의 인적사항, 이자지급사실 등이 확인되지 아니할 뿐만 아니라 차입금에 대한 지급이자는 실지 지급여부에 관계없이 양도차익을 계산함에 있어서 필요경비에 해당되지 아니하므로 이 부분 청구인의 주장도 받아들일 수 없는 것으로 판단된다.

(5) 옹벽 및 석축공사비 150,000,000원의 경우를 살펴본다. 건축주 청구인과 시공자 이OO이 1998.6.18 체결한 건설공사도급계약서를 보면, 경기도 광주군 오포면 OO리 OOOOOOOOO 1,139평의 옹벽 및 석축공사를 공사기간 1998.6.18～1998.8.30, 공사금액 150,000,000원에 계약하고 특약사항으로 “공사완료시까지 공사잔금을 지불하지 못할시에는 위 토지중 공사잔액에 합당하는 토지를 시공업자에게 양도한다”고 되어 있다. OO세무서장이 2000.11.7(조사 46600-650) 처분청에 통보한 과세자료를 보면, 청구인이 쟁점②토지를 1996.12.17 86,669,970원에 취득하여 1998.8.30 이OO에게 140,000,000원에 양도한 것으로 그 내역은 공사대금 150,000,000원 중 계약금 10,000,000원을 지급하고 나머지 140,000,000원은 쟁점②토지를 공사비로 대체한 것으로 보았으며, OO세무서장은 2001.11.7(조사 46600-651) OO세무서장에게 이OO이 위 옹벽 및 석축공사를 1998.6.18～1998.8.30 사이에 150,000,000원에 시공하였으며 공사계약금으로 10,000,000원을 받고 잔액 140,000,000원은 쟁점②토지로 대체 취득하였다고 이OO의 건설도급 과세자료를 통보하였다. 청구인은 쟁점①토지의 경우 위 옹벽 및 석축공사비 등을 취득원가로 계상하여야 한다고 주장하나, 위 옹벽 및 석축공사는 앞에서 보는 바와 같이 청구인이 쟁점①토지를 1997.2.20 이OO에게 양도한 이후인 1998.6.18～1998.8.30 시공되었으므로 쟁점①토지에 대하여는 옹벽 및 석축공사비 등을 필요경비로 인정할 수 없는 것으로 판단된다.

다만, 쟁점②토지의 경우 앞에서 보는 바와 같이 청구인이 위 옹벽 및 석축공사비 150,000000원 중 140,000,000원을 이OO에게 쟁점②토지로 대물변제한 것으로 처분청에서 과세하였고, OO세무서장이 이OO의 관할세무서장인 OO세무서장에게 위 공사에 대하여 과세자료로 통보하였으며, 토지대장에 의하면 쟁점②토지는 1999.8.25과 1999.9.14 도로와 대지로 지목이 변경된 점등으로 보아 위 옹벽 및 석축공사가 완료된 후 쟁점②토지를 양도하였으므로 쟁점②토지에 해당되는 옹벽 및 석축공사비 24,609,200원(옹벽공사비 140,000,000원×쟁점②토지 662㎡÷전체토지 3,766㎡)은 설비비와 개량비에 해당되는 것으로 보이므로 필요경비로 인정하여야 한다고 판단된다.

라. 쟁점②에 대하여 본다. 쟁점점포의 경우 청구인은 1999.3.18 윤OO로부터 120,000,000원에 취득하여 비용 등을 합하면 취득가액은 147,436,620원이고 이OO에게 양도한 가액은 135,000,000원이라고 주장하나, OO세무서장의 조사내용에 의하면 청구인이 쟁점점포를 1999.3.18 윤OO로부터 85,000,000원에 취득하여 동일자에 이OO에게 90,000,000원에 양도한 것으로 확인되는 반면 청구인은 청구인이 주장하는 취득가액과 양도가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하므로 청구인의 주장은 받아들일 수는 없는 것으로 판단된다.

마. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.