실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용한 처분(기각)

부동산등 교환의 경우, 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 한 경우 이외에는 교환시 약정가액을 실지양도가액으로 볼 수 없어 기준시가 과세대상임

1. 원처분 개요 청구인은 청구외 OOO과 함께 1979.12.24 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOO, 대지 727.3㎡ 등 4필지의 토지 2,605.5㎡를 취득하여 소유하다가 그 중 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOO 대지 194.24㎡, 같은 동 OOOOOO, 잡종지 147.68㎡, 같은 동 OOOOOO, 대지 38.29㎡ 등 3필지의 토지 380.21㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1997.3.15 청구외 OOOO기계부품상협동조합에 양도(교환)하고, 1997.7.18 청구인 지분에 대하여 취득가액 77,923,279원, 양도가액 79,931,950원을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정한 후 과세미달로 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 후, 1999.7.2 청구인에게 1997년 귀속 양도소득세 142,138,670원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.8.31 심사청구를 거쳐 1999.12.10 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 쟁점토지를 포함한 전체토지 2,650.5㎡를 공유자 청구외 OOO과 함께 취득하여 사용하던 중 쟁점토지 일대가 서울특별시 도시계획상 OOOO업무단지조성사업지구 및 학교용지로 지적고시됨에 따라 1986.6.4 청구외 OOOO기계부품상 협동조합과 평당 1,390,000원에 매매하기로 하면서 계약금 8억원을 받고 매매금액의 정산은 유통단지가 준공되는 때 하기로 약정서를 작성(공증)하였으나 학교설립이 임박하지 않은 사실을 알고 위 토지가 서울시 교육위원회에 매도되는 시점에 매매하기로 잠정합의하였다. 그 후 동 유통단지가 준공되어 유통업무단지에 포함된 쟁점토지의 보존등기가 필요함에 따라 당초 1986.6.4 약정하여 공증한 내용에 의거 평당 1,390,000원에 쟁점토지를 매매한다는 내용의 약정서를 1997.3월 다시 작성한 후, 공유자인 청구외 OOO 지분을 포함하여 매매대금 159,863,900원을 1997.3.15 영수하였는 바, 증빙에 의하여 확인되는 실지매매가액이 있음에도 기준시가로 과세함은 부당하다.

나. 국세청장 의견 청구인이 주장하는 실거래가액은 기준시가 대비 17.89%에 불과하고, 1986.6.4 작성한 약정서는 단지 매매가액을 1,390,000원으로 한다는 계약뿐이며, 1997.3월 작성한 약정서는 협의에 의하여 쟁점토지를 같은 동 OOOOOOOO의 같은 면적과 교환하고 매도인에게 부과되는 양도소득세를 매수인이 부담한다는 내용이고, 동 약정에 따라 매도인과 매수인은 소유권 이전등기하였음이 확인되는 바, 1997.3월 작성한 약정서는 양도소득세 등 부담을 회피하기 위하여 매매금액만 1,390,000원으로 하였을 뿐 1986.6.4 작성한 약정서와는 그 내용이 전혀 다른 별개의 약정서로 보아야 할 것이고, 교환거래의 경우 시가 감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산이 있을 경우에만 실지거래가액에 해당하는 금액이 있는 것(같은 취지 : 대법원 96누860, 1997.2.11, 대법원 98두17982, 1999.2.9, 심사 양도99-4292, 1999.8.13, 심사 양도99-205, 1999.8.13 등 다수)이므로 청구주장을 받아들일 수 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 실지거래가액 신고를 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

소득세법 제96조 【양도가액】제1호 및 제97조【양도소득의 필요경비계산】 제1항 제1호 가목에서는 법 제94조 제1호의 규정에 의한 자산의 경우에 양도가액 및 취득가액은 기준시가로 하도록 하면서 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항 제3호에서는 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우를 말한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제5항에서 「제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.」고 규정하고, 그 제2호에서 「제4항 제3호의 경우 신고한 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우」를 규정하고 있다.

다. 기준시가를 적용한 처분의 당부 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 과세처분이 타당한지를 보면, 이 건의 경우 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOOO기계부품상 협동조합에 단순히 대금을 받고 양도한 것이 아니라 인근에 있는 동일면적의 토지인 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOO 대지 380.21㎡와 교환하기로 약정하면서 거래가액은 평당 1,390,000원으로 하기로 약정한 것으로 확인되고 있다. 이와 같이 교환에 의하여 부동산을 양도한 경우에는 양도당시 교환대상목적물에 대한 시가감정을 한 경우 이외에는 그 실지양도가액을 확인할 수 없다고 할 것이므로(같은 뜻, 대법원96누860, 1997.2.11) 양도되는 당해 부동산의 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 것이 타당(같은 뜻, 대법원94누4127, 1994.6.10)한 것으로 판단된다.

라. 결 론 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.