청구인이 주장하는 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부(기각)

객관적인 증빙의 제시가 없으므로 청구인이 주장하는 양도가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 당초 처분은 잘못이 없음

1. 사실 및 처분개요 청구인은 경기도 양주군 광적면 OO리 OOOOO 대지 597㎡ 및 위 지상건물(주택) 87.7㎡(이하 “쟁점(1)부동산”이라 한다)와 경기도 양주군 광적면 OO리 OOOOO 전 365㎡(이하 “쟁점(2)부동산”이라 한다)를 95.1.10 서울지방법원 의정부지원으로부터 55,000,000원으로 경락에 의하여 취득하여 95.7.12일 쟁점(1)부동산을 양도하고 양도소득세를 무신고 하였는바, 처분청은 기준시가에 의거 97.1.16일 양도소득세 21,980,940원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.3.17 이의신청과 97.6.13 심사청구를 거쳐 97.9.25 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 건설업자인 남편이 다세대주택을 신축키 위하여 쟁점(1), (2)부동산을 취득하였으나 남편의 자금난(부도)으로 부득이 쟁점(1)부동산만을 95.7.12 24,000,000원에 양도한 것이 사실임에도 처분청은 투기성이 없다는 이유로 기준시가에 의하여 과세하는 것이 부당하고,

(2) 구 소득세법 시행령 제170조 제2호 다목에서 “부동산을 취득한후 1년 이내에 양도한 경우”에 해당함에도 실지 거래가액으로 결정하지 않고, 기준시가로 과세하기 위하여는 투기성 여부를 가려야 할 것임에도 불구하고 이에 대한 조사 및 절차가 없이 과세가 이루어져 부당하며, 위와 같은 경우에도 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 기준시가에 기초하여 산출한 세액이 실지 거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없다는 것이(대법원 특별1부 1996.12.10 선고 96누4022 판결) 대법원의 최근 판례인 바, 본건의 실지양도차익을 재조사하여 이의 한도내에서 기준시가 과세가 이루어져야 할 것이며, 또한 실지거래가액에 대하여 조사도 하지 아니하고 이를 부인함은 부당하므로 조사하여 실지거래가액을 인정하여 달라는 주장이다.

나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점(1)부동산을 95.1.10 쟁점(2)부동산과 함께 일금 55,000,000원에 경락에 의하여 취득하여 95.7.12일 청구외 OOO에게 일금 24,000,000원에 양도한 것이 사실이므로 양도차익을 실지거래가액으로 결정하여 달라는 주장인 바, 쟁점(1)부동산의 양도는 취득후 1년 이내에 거래한 단기양도로 양도차익을 실지거래가액으로 결정할 수는 있으나, 제출한 양도시의 부동산매매계약서 및 거래사실확인서는 사인간에 언제든지 작성할 수 있는 공신력없는 문서로 증거능력의 신빙성이 부족하다고 판단되고, 실지거래가액에 다른 객관적이고 구체적인 증빙제시 없이는 이를 받아들이기 어렵다고 판단되는 바, 처분청이 쟁점부동산의 양도에 대하여 양도차익을 기준시가에 의거 결정한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 다툼은 청구인이 주장하는 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제96조 에 의하면 토지 또는 건물의 양도가액은 원칙으로 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 규정하고, 같은법 시행령 제166조 제4항에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

(1) 다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제6항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

가. 제157조 제3항 제2호에 규정된 자산을 양도한 경우 나. 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도한 경우 다. 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우 라. 중개업자가 부동산중개업법을 위반하여 직접 부동산을 양도한 경우 마. 국세청장이 정한 일정규모이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우 바. 기타 부동산의 거래로서 부동산의 보유기간·거래규모 및 거래방법등에 비추어 부동산의 투기를 목적으로 하는 것이라고 인정하여 총리령이 정하는 기준에 해당하는 경우

(2) 양도자가 법 제105조 또는 법 제110조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우로 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 95.1.10 서울지방법원 의정부지원으로부터 쟁점(1)(2)부동산을 55,000,000원에 경락받아 그 중 95.7.12 쟁점(1)부동산만을 24,000,000원에 양도하였다면서 경락허가서(취득) 및 양도시 검인계약서 등을 제시하고 실지거래가액에 의하여 과세하여야 한다고 주장하고 있는 바, 이를 살펴보면, 경락에 의하여 취득하여 일반적으로 저가 취득하였을 것임에도 취득시 실지거래가액은 33,050,804원(공시지가로 안분한 실가는 33,050,804원)사실이 확인되는 한편, 양도시에는 공시지가가 무려 220%나 상승하였음에도 불구하고 이를 24,000,000원에 양도하여 오히려 약 9백만원을 손해를 보고 양도하였다는 청구인 주장은 신빙성이 없어 보인다. 따라서 청구인이 제시한 검인계약서는 사실과 다른 것으로 보여지며 달리 청구주장을 입증할 수 있는 객관적인 증빙(매매계약서원본, 양도대금관련 금융자료등)의 제시가 없으므로 청구인이 주장하는 양도가액을 부인하고 기준시가에 의하여 이 건 과세한 당초 처분은 잘못이 없다 할 것이다.

라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.