특수관계자에게 쟁점토지를 저가양도하였다고 하여 부당행위계산부인한 처분의 당부(기각)

경락받아 취득한 토지를 1년 3개월 후 특수관계자에게 양도한 가격이 경락가액보다는 조금 높은 가격이더라도 개별공시지가의 43％에 불과해 ‘저가양도’에 해당함

1. 처분 개요

청구법인은 88.12.10 건설업 중 주택건설 및 임대업을 영위하기 위하여 설립된 법인으로서 제주도 제주시 OOO동 OOOOOOOOO 대지 1,217.4㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)을 93.12.15 취득하여 95.3.16 특수관계에 있는 청구외 OOO건설(주)(이하 “청구외 법인”이라 한다)에 양도하고 취득가액 681,208,794원, 양도가액 690,000,000원으로 하여 법인세를 신고하였다.처분청은 청구법인이 특수관계에 있는 청구외 법인에게 쟁점토지를 저가양도하였다 하여 부당행위계산 부인하여 양도당시의 개별공시지가 1,594,794,000원과 신고한 양도가액 690,000,000원과의 차액 904,119,400원을 익금산입하고, 청구법인이 양도한 쟁점토지는 비업무용부동산에 해당한다고 보아 94 사업년도 지급이자 297,681,763원과 95 사업년도 지급이자 129,171,575원을 손금불산입하여 96.10.22 청구법인에게 94 사업년도분 법인세 3,171,990원, 95 사업년도분 법인세 768,301,140원 및 동 농어촌특별세 22,007,600원을 결정고지하였다.청구법인은 이에 불복하여 96.12.0 심사청구를 거쳐 96.4.16 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장

(1) 쟁점토지는 취득당시 개별공시지가의 65%에 불과한 낮은 가액에 일괄경락받은 7,504.7㎡ 중 아파트를 신축하고 남은 잔여토지로서 OOO 문화재보호구역 앞 주거지역에 위치하여 건축상 어려움이 많을 뿐 아니라 청구외 OOO건설(주)는 특수관계있는 법인이지만 취득가액 681,208,794원보다 높은 690,000,000원에 양도한 것이므로 이를 경제적 합리성을 무시한 것이라 할 수 없으므로 부당행위 계산부인대상이 아니며, 설령 개별공시지가를 적용한다 하더라도 개별공시지가가 가장 높은 94년 개별공시지가가 아닌 상대적으로 낮은 95년 개별공시지가를 적용하는 것이 보다 합리적이다.

(2) 청구법인은 감사원의 심사청구 결정서와 같이 부동산매매업을 주업으로 하는 법인에 해당하므로, 취득후 2년이 경과되지 아니하여 양도된 쟁점토지를 비업무용부동산으로 보아 과세함은 부당하다.

나. 국세청장의견

(1) 쟁점토지에 대한 양도가액은 양도당시 개별공시지가의 약 43.2%에 불과한 저가일 뿐만 아니라 취득가액의 약 101.2%로 낮은 가액임이 사실관계에서 확인되고 있고, 더욱이 쟁점토지를 취득한 특수관계자인 전시 OOO건설(주)가 특수관계 없는 청구외 OO생명보험(주)에게 쟁점토지 취득가액의 229%에 달하는 1,583,260,000원에 양도함으로써 거액의 양도차익을 남긴 사실이 처분청이 제시한 청구외 OOO건설(주)와 OO생명보험(주)간에 96.1.30 작성된 부동산 매매예약계약서에 의하여 확인되는 것으로 보아 이건 양도가액 690,000,000원을 불특정다수인간의 거래에 있어 자산의 교환가치를 적정하게 반영한 시가로 보기는 어렵다.

따라서 처분청이법인세법 시행규칙 제16조의 2의 규정에 따라 쟁점토지의 양도당시의 개별공시지가에 의한 가액과 위 양도가액과의 차액에 대하여법인세법 제20조의 규정에 의하여 부당행위 계산부인한 당초처분에는 달리 잘못이 없다.

(2) 이건의 경우와 같은 주택신축판매업을 주업으로 하는 법인이 주택신축용으로 사용하지 아니하고 양도한 쟁점토지는 매매용 부동산에 해당된다 하겠고 동 법인이 양도한 매매용부동산은법인세법 시행규칙 제18조제3항 제12호 전단의 규정에 의하여 비업무용부동산으로 보아 쟁점토지 관련 지급이자 상당액을 손금불산입한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구의 다툼은

(1) 청구법인이 특수관계자에게 쟁점토지를 저가양도하였다고 하여 부당행위계산부인한 처분의 당부

(2) 쟁점토지가 지급이자 손금불산입하는 비업무용부동산에 해당하는지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

나. 관계법령(1)법인세법 제20조,동법시행령 제46조제1항 제3호 및 동조 제2항 제4호의 규정에 의하면, 내국법인이 그와 특수관계에 있는 자인 당해 법인의 출자자가 총발행주식의 100분의 30 이상을 출자하고 있는 다른 법인에게 자산을 시가에 미달하게 양도하는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산에 불구하고 그 법인의 소득금액을 계산할 수 있도록 정하고 있다.또한동법시행규칙 제16조의 2에서 령 제46조의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액에 의하고, 감정한 가액이 없는 경우에는상속세법시행령 제5조제2항 내지 제6항의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다라고 규정하고 있다.

(2) 쟁점토지 양도당시법인세법 제18조의 3제1항 제1호,동법시행령 제43조의 2제1항,동법시행규칙 제18조제3항 제12호 및 같은 조 시행규칙 제7항의 규정에 의하면, 매매용부동산은 관련 차입금에 대한 지급이자 상당액을 각사업년도의 소득금액계산상 손금에 산입하지 아니하는 비업무용부동산에 해당하는 것으로 정하고 있다. 그러나 부동산매매업을 주업으로 하는 법인이 취득한 매매용부동산과 주택신축판매업을 영위하는 법인이 취득한 주택신축용 토지로서 2년이 경과되지 아니한 토지는 비업무용부동산에 해당하지 아니하지만 이러한 부동산을 2년이내에 업무에 직접 사용하지 아니한 경우에는 당해 부동산을 취득한 날부터 비업무용부동산으로 본다고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점1에 대하여 본다.청구법인은 93.12.15 쟁점토지를 취득하여 95.3.16 청구외 법인에게 690,000,000원에 양도하였으며 쟁점토지를 양수한 청구외 법인은 그 취득일로부터 1년이내인 96.1.30 OO생명보험(주)에 1,583,260,000원에 양도하는 계약을 체결한 사실이 청구외 법인과 청구외 OO생명보험(주)간의 96.1.30 부동산매매예약계약서에 의하여 확인되고 있다. 그런데 청구법인이 쟁점토지를 청구외 법인에게 양도한 95.3.16로부터 청구외 법인이 그와 특수관계 없는 OO생명보험(주)에 쟁점토지를 양도한 96.1.30의 기간에 쟁점토지의 지가가 현저히 상승하였다 보이지 아니하며 개별공시지가는 오히려 하락한 점으로 보아 청구법인이 그와 특수관계에 있는 청구법인에게 쟁점토지를 690,000,000원에 양도한 것은 저가양도에 해당된다 하겠다. 그러하다면 청구법인과 청구외 법인이법인세법시행령 제46조제1항 제3호의 규정에 의한 특수관계에 있음에 다툼이 없는 이 건 거래는 부당행위계산 부인의 대상이 된다 하겠다.그런데 전시법인세법시행규칙 제16조의 2의 규정이법인세법시행령 제46조의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액에 의하고 감정한 가액이 없는 경우에는상속세법시행령 제5조제2항 내지 제6항의 규정을 준용하여 평가한 가액으로 하도록 정하고 있는데, 쟁점토지에 대한 감정가액도 없으므로 처분청이상속세법시행령 제5조제2항의 규정에 의한 쟁점토지의 양도당시의 개별공시지가인 1,594,794,000원을 쟁점토지의 시가로 하고 청구법인의 쟁점토지 양도가액 690,000,000원과의 차액 904,119,400원을 익금산입한 처분은 잘못이 없다.

(2) 쟁점2에 대하여 본다.청구법인의 사업자등록증 및 등기부등본에 의하면 청구법인은 부동산임대업 및 주택신축판매업을 영위하기 위하여 설립한 법인으로써 청구법인의 93～95년까지의 3개 사업년도의 총수입금액은 13,538,766,591원이며 총수입금액중 주택신축판매 수입금액은 11,968,993,097원으로서 93～95 3개 사업년도 총 매출액의 88.4%를 점유하고 있음이 처분청이 제시하는 청구법인의 손익계산서 및 부가가치세 세대장에 의하여 확인되고 있으므로 청구법인은 주택신축판매업을 주업으로 하는 법인에 해당한다고 하겠다.그러하다면, 청구법인이 쟁점토지를 취득하여 업무용에 사용하지 아니하고 취득일로부터 2년이내에 양도한 것은 전시법인세법시행규칙 제18조제7항의 규정에 의하여 비업무용부동산에 해당된다 하겠으므로 이와 관련한 차입금의 지급이자를 손금부인한 처분은 잘못이 없다.

라. 결론이 건 심판청구는 청구법인의 주장 이유 없으므로국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.