청구인이 쟁점토지를 미등기전매하였는지 여부

쟁점토지 매매계약 및 대금 수수내역 등을 종합할 때, 청구인이 쟁점토지를 미등기전매한 것으로 보임

1. 처분개요

가. 청구인은 2010.1.29. OOO동 482-7 임야 1,324㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 김OOO으로부터 OOO원에 취득하기로 하는 매매계약(이하 ‘매매계약1’이라 한다)을 체결하고, 취득과 관련된 소유권이전 등기를 경료하지 아니한 상태에서 2010.11.22. 쟁점토지를 김OOO에게 OOO원에 양도하기로 하는 매매계약(이하 ‘매매계약2’라 한다)을 체결하고 양도하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 미등기전매한 것으로 보고, 청구인에게 양도소득세 OOO원을 고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.7.11. 이의신청을 거쳐 2012.11.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 당초 ‘매매계약1’과 관련하여 2011.4.13. 잔금 OOO원을 지급하기로 약정하였으나 잔금을 지급하지 아니하여 대금정산이 완료되지 아니한 상태였으며, 2010.12.28. 당초소유자에게 매매계약1과 관련된 매매거래(취득)를 해지한다는 내용증명을 송달하고 계약해지를 통보하였으므로 미등기사실 자체가 형성되지 아니하였음에도, 처분청이이 건 거래를 미등기전매로 보아 양도소득세를 과세한 것은 위법부당한 처분이다.청구인이 이 건 매매계약 등과 관련하여 얻은 소득은「소득세법」상계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금 내지 배상금에 해당하므로 양도소득이 아닌 기타소득으로 과세하여야 한다.

(2) 설령, 이 건 거래를 미등기양도로 보더라도, 최종매수인과 합의한에누리금액OOO과 부동산중개수수료OOO, 지방세대납액OOO을 공제한 금액OOO만을 소득금액으로 하여 과세하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점토지를 당초소유자인 김OOO으로부터 OOO원에 취득하기로 하는 매매계약서를 작성하고 소유권을 취득한 후소유권이전 등기를 경료하지 아니한 상태에서 2010.11.22. 최종매수자인 김OOO에게 OOO원에 양도하기로 하는 매매계약2를 체결하고2011.5.24. 소유권이전 등기를 경료하였음에도, 당초소유자가 최종매수자에게 쟁점토지를 직접 양도한 것처럼 매매계약서를 작성하고, 그에 따른 토지거래허가를 받아 소유권이전등기를 경료해 준 사실이 있으므로 청구인은 미등기전매를 통하여 OOO원의 양도차익을 얻은 것으로 보아야 한다.

(2) 청구인은 미등기양도로 인한 소득의 발생사실을 인정한다 하더라도 과세관청이 산정한 양도가액은 진정한 것으로 볼 수 없으므로 에누리금액 등을 제외한 금액으로 과세하여야 한다고 주장하나, 에누리를 받았다는 최종매수자의 확인서 이외에 청구인이 양도가액을 재산정하여 작성한 수정매매계약서나 합의서 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 실제 에누리가 있었는지 여부의 확인이 불가능하고, 부동산중개인에게 지급하였다는 수수료 OOO원과 지방세대납액 OOO원을 공제하여야 한다는 주장에 대하여도 이를뒷받침할만한 객관적인 증빙의 제시가 없으므로 청구주장은 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

(1) 청구인이 쟁점토지를 미등기전매한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부(2)에누리금액, 부동산중개수수료, 지방세대납액을 필요경비로 인정하여야 한다는 주장의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 항변자료 및 처분청의 심리자료에는 다음과 같은 사실들이 나타난다.(가) 청구인은 2009.10.13. 당초소유자인 김OOO으로부터 쟁점토지를 OOO원에 취득하기로 하는 매매계약을 체결하고 계약금으로 OOO원을 지급한 후 2010.2.1. 당초소유자의 채무(OOO금고 대출금 미상환액 OOO원)를 인수하였고, 2010.7.20. 중도금조로 OOO원을 지급하였으며, 당초소유자는 2010.11.28. 대리인의 예금계좌를 통하여 자신의 예금계좌OOO로 잔금 OOO원을 송금받은 사실이 나타난다.(나) 청구인은 2010.11.22. 쟁점토지를 최종매수자에게 OOO원에 양도하기로 하는 부동산매매계약서를 작성하였는 바,계약금조로OO,OOO,OOO원을 지급받고, 중도금조로 OOO원을 수령함과 동시에 하고 OOO신용협동조합의 금융채무 OOO원을 인계하였으며 잔금조로 OOO원을 청산하였다.

(2) 청구인은 거래대금이 정산되지 아니한 상태에서2010.12.28. 당초소유자에게 매매계약 해지를 통보(내용증명)하였으므로 위 거래과정에서 청구인에게 발생한 소득은 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 발생한 기타소득으로 보아야 하고,설령, 최종매수자에게 부동산을 양도한 것으로 본다 하더라도, 거래과정에서 청구인은 쟁점토지의 공부상 소유자가 아니라 하여 매매대금 총액에서 OOO원을 에누리해주고 OOO원만을수령하기로 최종매수자가 합의하였고, 부동산중개수수료 OOO원, 지방세대납액 OOO원이 발생하였으므로 위 금액들을 차감한 OOO원만이 실제로 발생한 소득금액이라고 주장하고 있다.

(3) 쟁점(1)에 대하여 살피건대, 청구인은 2009.10.13. 쟁점토지의 당초소유자인 김OOO과 매매계약1을 체결하고 계약금을 지급한 상태에서 김OOO을 채무자로 하여근저당권(채권최고액 OOO원)을 설정하고 2010.2.1.김OOO의 채무(OOO금고대출금 미상환액)를 인수하여 상환하였으며 2010.7.20.중도금을 지급한 사실과 2010.12.28. 처분청의 금융조사 결과잔금이 지급된 사실이 나타나는 점, 매매계약1과 관련하여 청구인의 명의로소유권이전 등기가 경료되지 아니한 상태에서 매매계약2가 체결되었고그에 대한 매매대금 수수사실이나타나는 점 등을 종합할 때, 청구인이 쟁점토지를 미등기전매한 것으로 보고 양도세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단되므로위 거래와 관련하여 발생한 소득이 양도소득이 아니라 위약금의 성격이 있어 기타소득으로 과세하여야 한다는 주장은 받아들이기 어렵다 하겠다.

(4) 쟁점(2)에 대하여 살피건대, 청구인은 매매계약1과 관련된 매매거래를 미등기양도라 보더라도 청구인과 최종매수자인 김OOO이 합의한 에누리금액과 부동산중개수수료, 지방세대납액을 공제한 금액을 소득금액으로 하여 과세하여야 한다고 주장하나,거래당사자간에 합의되었다는 에누리금액을 객관적으로 입증할 만한 수정매매계약서 등 구체적인 증빙의 제시가 없어 동 금액을 진정한 에누리금액으로 인정하기 어렵고, 부동산중개수수료와 지방세대납액을 실제로 지급한 사실을 뒷받침할만한 객관적이고 구체적인 증빙의 제시도 없으므로 위 금액들을 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장 역시 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.