부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 처분이 정당한지 여부 (청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하여 줄 수 있는지)(경정)

부동산의 양도 및 취득시의 실지거래가액이 확인되는 경우로서 처분청이 부동산의 됨도시의 거래가액이 기준시가보다 낮다는 이유로 양도차익을 기준시가로 계산한 것은 부당하다 할 것이므로 위 확인된 실지거래가액으로 과세함이 타당함

1. 처분 개요

청구인은 경기도 OOO시 OOO동 OOO 대지 518.3㎡ 및 건물(여관) 685.16㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 ’89.7.3 청구외 OOO로 부터 500,000,000원에 취득하여 ’92.10.20 청구외 OOO에게 650,000,000원에 양도한 것으로 하여 ’92.11.20 실지거래가액에 의한 자산양도차익예정신고를 하였다.처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지양도가액의 경우 기준시가보다 낮아 신빙성이 없다고 보아 기준시가(취득가액 320,018,213원, 양도가액 744,417,880원)로 양도차익을 계산하여 ’96.3.16 청구인에게 92년도 귀속분 양도소득세 192,955,750원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 ’96.5.14 심사청구를 거쳐 ’96.8.9 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인은 쟁점부동산을 청구외 OOO로부터 500,000,000원에 취득하여 소유하고 있다가 청구외 OOO에게 650,000,000원에 양도한 사실이 매매계약서 등 증빙서류에 의해 확인되므로 청구인이 신고한 실지거래가액대로 과세하여야 한다.

나. 국세청장 의견청구인이 신고한 실지거래가액이 진실된 금액인지를 살펴보면, 청구인이 신고시 제출한 양도시의 매매계약서상 매매대금은 650,000,000원이나, 등기시 제출된 검인계약서상의 매매대금은 744,417,000원으로 그 금액이 서로 상이하고 신고시 제출한 양도시의 매매계약서에는 근저당권이 설정된 채무에 대한 특약사항이 없으며, 또한 신고한 양도가액 650,000,000원은 기준시가 744,417,880원의 87.3%에 불과한 점 등으로 미루어 볼 때, 청구인이 제시한 매매계약서는 실지거래내용에 부합하는 진실된 것으로 볼 수 없으므로 기준시가로 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 처분이 정당한지 여부 (청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하여 줄 수 있는지)

나. 관련법령

소득세법 제23조(’94.12.22 전면 개정전의 것) 제4항 제1호 및 제45조(’94.12.22 전면 개정전의 것) 제1항 제1호 가목,같은법 시행령 제166조제4항(’95.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제3호와 동 시행령 부칙 제8조 제2항의 규정에 의하면, 자산의 양도차익을 산정함에 있어 취득 및 양도가액은 원칙적으로 기준시가에 의하되 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 되어 있다.

다. 사실관계 및 판단

처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액(취득가액 500,000,000원, 양도가액 650,000,000원) 중 양도가액의 경우 기준시가 744,417,880원보다 낮아 진실된 거래가액으로 볼 수 없다 하여 청구인의 신고내용을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세하였는 바, 청구인이 신고한 실지거래가액에 대한 신빙성 여부를 판단하여 보면 다음과 같다.

(1) 취득가액에 대하여첫째, 청구인이 제시한 쟁점부동산의 취득시 매매계약서 원본에 의하면 총매매대금을 500,000,000원으로 하고, 대금지급은 ’89.5.1 계약금 30,000,000원, ’89.5.20 중도금 100,000,000원, ’89.6.21 잔금 370,000,000원을 각각 지급하는 것으로 하면서 특약사항으로서 위 잔금중 240,000,000원은 쟁점부동산의 근저당권자인 OOOOOO주식회사에 대한 청구외 OOO(매도인)의 채무를 청구인(매수인)이 인수하는 조건으로 하였고, 소유권이전등기는 ’89.7.3 하였음이 확인된다.둘째, 쟁점부동산을 청구인에게 매도한 위 OOO는 ’96.4.6 인감증명서를 첨부하여 작성한 확인서에서 쟁점부동산에 대한 청구인과의 거래는 위 당초 계약내용대로 이행되었음을 사실 확인하고 있다.셋째, 위 OOO가 쟁점부동산을 청구인에게 매도하기로 ’89.5.1 계약을 체결하기 5개월 전인 ’88.12월 위 OOOOOO주식회사로부터 대출을 받기 위해서 쟁점부동산에 대한 감정평가를 한 결과 그 감정평가액이 437,811,000원이었음이 OOOOOO주식회사에서 작성한 담보부동산의 전산자료에 의해 확인되고 있다.위와 같이 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액 500,000,000원의 경우 감정평가액보다 14.2%정도 높은 것으로 되어 있고, 매매계약서 원본 및 매도인 OOO의 사실확인내용 등으로 미루어 볼 때, 그 가액을 사실과 부합하는 실지거래가액으로 볼 수 있다 하겠다.

(2) 양도가액에 대하여첫째, 청구인이 쟁점부동산(여관건물)을 청구외 OOO에게 양도하게 된 경위를 보면, 당초 쟁점부동산 취득시 취득자금의 충당을 위하여 차입(앞의 OOOOOO주식회사 대출금 240,000,000원 포함)한 자금에 대한 이자부담과 여관업 경영의 계속적인 적자로 쟁점부동산을 보유하기가 어려웠던 상태였고, ’90.9.27에는 서울지방법원 OOO지원으로 부터 쟁점부동산에 대한 경매통지(채권자 :OOOOOO주식회사)를 받은 사실까지 있어서 위 OOO에게 양도하게 된 것임이 청구인 및 OOO가 ’96.5.9 작성한 매매경위서 등에 의해 알 수 있다. 둘째, 청구인이 쟁점부동산을 위 OOO에게 양도하면서 ’92.10.2 작성한 매매계약서 원본을 보면, 총거래대금을 650,000,000원으로 하여 매매하기로 약정하였으며, 대금지급은 청구인이 위 OOO로 부터 기왕에 차용하였던 350,000,000원을 위 거래대금중 일부에 충당하고 나머지 300,000,000원은 청구인이 쟁점부동산을 담보로 제공하여 청구외 주식회사 OO상호신용금고로 부터 차입한 300,000,000원을 위 OOO가 채무인수하는 것으로 하였음이 위OOO가 ’96.5.9 작성한 사실확인서와 쟁점부동산 등기부등본 등에 의해 확인된다.

셋째, 청구인이 쟁점부동산 취득시 위 OOOOOO주식회사에 대하여 부담하였던 채무 240,000,000원을 변제하지 못하자 동 OOOOOO주식회사에서 ’90.8.31 쟁점부동산에 대한 경매신청(’90.11.1 경매신청 취하)을 하여 서울지방법원 OOO지원에서 ’90.8.31 경매개시 결정(90타경 8094)을 하였는데 동 경매결정통지서에 기재된 쟁점부동산의 경매예정가격(경매최저가격)을 보면, 642,834,180원으로 되어 있어 쟁점부동산 양도시의 매매계약서상의 거래금액 650,000,000원은 경매예정가격보다 높게 나타나고 있음을 알 수 있다. 넷째, 쟁점부동산 소재지의 인근에서 OO부동산(경기도 OOO시 OOO O동 OOO)이라는 상호로 부동산소개업을 하는 청구외 OOO은 쟁점부동산이 양도될 당시인 ’92.9월경 OOO시 OOO O동 일대의 대지시세는 평당 3,500,000원～4,000,000원이었고, 쟁점부동산(’85.9월 신축 여관)의 경우 철로에서 20m 정도 떨어진 곳에 위치하여 주위환경이 열악할 뿐만 아니라 건물도 신축한지 7년이상 된 낡은 건물로서 쟁점부동산의 그 당시 시세는 평당 3,600,000원 정도이었으며, 청구인이 거래하였다고 하는 650,000,000원은 타당한 거래가격이었음을 사실확인하고 있다. 다섯째, 쟁점부동산 중 토지의 개별공시지가 변동추이를 보면 다음과 같다.

(단위: ㎡당 원)’90년’91년’92년(양도시)’93년’94년’95년700,000 1,100,000 1,260,000 1,250,000 1,120,000 1,050,000위 쟁점부동산의 개별공시지가는 90년 이후 ’92년(쟁점부동산 양도시점)까지 계속 상승된 것으로 되었다가 93년 이후부터는 계속 하락된 것으로 되어 있는 바, 특히 ’92년(양도시)의 경우 전년(91년)에 비하여 14.5% 상승된 것으로 되어 있는데 이를 건설부가 실제 지가거래의 시장조사를 통하여 작성 발표하는 지가동향 통계자료의 상승율 0.39%(OOO시지역 92년중 상승율)와 비교하여 보면 현격한 차이가 있는 것으로 되어 있어 쟁점부동산 양도시의 92년 개별공시지가(㎡당 1,260,000원)의 경우 실제 거래가액을 반영한 시가로 보기 어려운 면이 있다. 위와 같이 쟁점부동산은 청구인이 과중한 채무부담 등으로 불가피하게 양도하게 되었고 신고한 실지 양도가액 650,000,000원의 경우 법원의 경매예정가격 642,834,180원과 비교하여 볼 때 시가에 근접하는 것으로 보여 청구인이 주장하는 실지양도가액은 그 신빙성이 인정된다.

(3) 위 사실을 종합하여 보면, 이 건의 경우 쟁점부동산의 양도 및 취득시의 실지거래가액(양도가액 650,000,000원, 취득가액 500,000,000원)이 확인되는 경우로서 처분청이 쟁점부동산의 양도시의 거래가액이 기준시가보다 낮다는 이유로 양도차익을 기준시가로 계산한 것은 부당하다 할 것이므로 위 확인된 실지거래가액으로 과세함이 타당하다 하겠다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.