미등기토지양도 해당 여부(취소)

종중의 위임을 받아 쟁점토지의 매매를 대리한 것에 불과하므로 청구인이 쟁점토지를 미등기 양도하였다 하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당함

1. 원처분 개요처분청은 탈세정보자료에 의하여, 청구인이 OO송씨 OO공파 종중(이하 “종중”이라 한다) 소유의 대전광역시 동구 OO동 OOO 답 3,805㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 373,500,000원에 취득하고 쟁점토지 중 1,322㎡는 1991.11.1 청구외 OOO에게 373,500,000원에, 1,158㎡는 1994.8.31 OOOO공사에 210,177,000원에 각각 미등기 양도하였다는 이유로 1996.12.1 청구인에게 양도소득세 322,059,800원(91년도 귀속분 227,804,900원 및 94년도 귀속분 94,954,900원)을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 1997.1.16 심사청구를 거쳐 1997.5.9 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인은 종중의 위임을 받아 쟁점토지의 매매를 대리한 것에 불과하므로 청구인이 쟁점토지를 미등기 양도하였다 하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견1991.7.10자 쟁점토지의 매매계약서에 의하면 청구인과 OOO은 쟁점토지를 공동으로 매입키로 하였으며, 1991.9.5자 양도증에 의하면 OOO이 청구인에게 쟁점토지의 매수대금조로 373,500천원을 지급하여 이를 종중에 전달키로 한 사실 및 1991.11.1 OOO의 매수대금 중 잔금 133,500천원을 청구인이 수령한 사실이 확인되며, 1991.11.1자 공증 합의각서를 보면 쟁점토지 중 남쪽 400평은 OOO이 소유하고 북쪽 750평은 매수대금을 전혀 부담하지 아니한 청구인이 소유하기로 한 사실로 보아 청구인이 쟁점토지 3,805㎡를 ㎡당 90,160원에 취득하여 OOO에게 1,322㎡를 양도하고 373,500천원을, OOOO공사에게 1,158㎡를 양도하고 210,177천원을 청구인이 수령한 것으로 보고 양도소득세를 부과한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 다툼은 쟁점토지의 양도를 미등기 양도로 보아야 하는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관계법령소득세법[1994.12.22 법률 제4803호로 개정되기 전의 것] 제70조【세율】제3항에서는 「거주자의 양도소득에 대한 소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다.1.～

3. (생략)

4. 미등기양도자산 : 양도소득과세표준의 100분의 75」라고 규정하고 있고, 같은 조 제7항에서는 「제3항 제4호에서 “미등기양도자산”이라 함은 제23조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다」라고 규정하고 있다.한편, 소득세법시행령[1994.12.31 대통령령 제14467호로 개정되기 전의 것] 제53조【양도 또는 취득의 시기】 제1항에서는 「법 27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일」라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 관계법령을 정리해 본다.소득세법 제70조제3항 제4호의 규정에서 “미등기양도자산”이라 토지 등을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것으로 당해 자산에 대하여 법률상·사실상 소유권을 취득한 자가 당해 자산을 미등기 상태로 양도하는 것을 의미하고 있으며,소득세법시행령 제53조의 규정에서 토지 등의 취득 및 양도시기는 대금을 청산한 날, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일 또는 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다고 규정하고 있다.

(2) 청구인 주장 및 그 입증자료를 정리해 본다. (가) 청구인은 종중으로부터 쟁점토지의 매매위임을 받아 1991.7.22 청구외 OOO에게 747백만원에 양도하기로 매매계약을 체결하였으며, 이에 따라 OOO은 계약금 90백만원 만을 지급하고 중도금·잔금을 지급하지 못하자, 부득이 청구인은 OOO과 쟁점토지를 1/2씩 공동으로 취득하기로 합의하고 1991.9.5 쟁점토지의 1/2을 OOO에게 373,500천원에 양도한다는 공정증서를 작성하고 1991.11.1 OOO으로부터 쟁점토지 매매대금 373,500천원을 수령하여 종중에 지급하였으며, 1991.9.18 쟁점토지의 나머지 1/2은 청구인 자신이 373,500천원에 취득하는 것으로 종중과 매매계약(계약내용 : 1991.9.18 계약금 20,000,000원 ; 1991.11.3 중도금 100,000,000원, 1991.12.30 잔금 253, 500,000원)을 체결하였다. (나) 청구인과 OOO은 쟁점토지의 이용가치를 높이기 위해 1991.11.1 쟁점토지와 인접한 청구외 OOO 소유의 토지(OO동 OOOOOOO)와 쟁점토지의 일부를 분합·교환하기로 하고 분합·교환한 후 토지가치에 비례하여 청구인이 북쪽 750평, OOO이 남쪽 400평을 소유하기로 합의각서 공정증서를 작성하였으며, 그 후 OOO 소유의 토지와 분합·교환한 후 1994.5.19 이후 쟁점토지의 일부(1,322㎡)가 OOO에게 소유권이전등기되었다.

(다) 쟁점토지중 일부(1,158㎡)는 대전남부순환 고속도로 건설용지 등으로 정부에 협의수용되어 그 보상금 243,180천원은 종중이 수령하였으며, 청구인은 1991.9.18 쟁점토지의 1/2을 매입하기로 종중과 계약을 체결하였으나 계약금 20,000,000원만 지급하고 나머지 매매대금은 지급하지 못하여 쟁점토지의 잔여토지(1,181㎡)는 현재까지 종중명의로 남아 있다. (라) 청구인은 쟁점토지를 취득하여 미등기 양도한 것이 아니므로 이 건 양도소득세 부과처분은 부당하다고 주장하며, 그 입증자료로써 종중의 매매위임결의서, 매매계약서, 양도증 공정증서, 합의각서 공정증서, 종중의 토지보상금 수령 계좌거래조회, 등기부등본 및 종중의 사실확인서 등을 제출하고 있다. (마) 처분청은 청구인이 미등기 양도를 목적으로 쟁점토지를 OOO과 공동으로 747,000,000원에 취득하는 것으로 종중과 계약을 체결한 후, 쟁점토지를 종중으로부터 373,500,000원에 실질적으로 매수하였으며 OOO에게서 받은 매매대금 373,500,000원만 종중에 전달하고 1991.11.1 쟁점토지 중 1,322㎡을 OOO에게 실지 매매하였으며, 1994.8.9 잔여지분 2,483㎡ 중 1,158㎡를 종중명의로 건설부와 공공용지 협의양도후 토지보상금 210,177,000원을 청구인이 수령하였으며, 쟁점토지의 나머지 면적 1,181㎡는 미등기 전매차익으로 사실상 청구인이 소유하고 있다고 주장하고 있다.

(3) 관련자료에 의하여 사실관계를 정리해 본다.첫째, 종중은 청구인에게 쟁점토지의 매매·분할에 관한 일체의 권리를 위임한 바 있으며 청구인과 OOO이 쟁점토지를 747,000,000원에 공동매입하기로 합의하였음이 종중의 위임결의서, 1991.9.5 작성된 양도증 공정증서 및 1991.11.1자 합의각서 공정증서 등에서 객관적으로 확인되고,둘째, 쟁점토지 일부(1,158㎡)의 공공용지 협의수용과 관련, 협의당사자는 건설부와 종중(대표 OOO)이며 그 토지보상금 243,180,000원은 1994.8.16 종중대표 OOO계좌로 입금되었음이 쟁점토지의 매매계약서와 OO은행 대전 OO지점장이 발급한 계좌거래명세조회 등에서 확인이 된다.셋째, 청구인은 1991.9.18 쟁점토지의 1/2지분을 373,500,000원에 취득하기로 종중과 매매계약을 체결한 후 계약금 20,000,000원만 지급하고 나머지 매매대금을 청산하지 못하였으며, 현재 잔여토지 1,181㎡는 종중소유로 남아 있음이 쟁점토지의 등기부등본에서 확인된다.

(4) 위의 사실 및 관련법령 등을 종합하여 보건대,청구인은 잔여토지 1,181㎡에 대한 계약금 20,000,000원만 지급하였을 뿐이므로 청구인이 종중과 체결한 1991.9.18 매매계약은 사실상 무효화되었다 할 것이고, 아울러 쟁점토지의 원 소유자인 종중에서도 청구인이 주장하는 내용에 대하여 사실이라고 확인하고 있으며, 청구인이 쟁점토지를 취득하여 그 중 OOO에게 양도한 1,322㎡와 협의수용된 1,158㎡을 미등기 양도하여 전매차익이 있었다고 인정할 만한 거래증빙을 달리 찾아 볼 수 없다.설령, 위 종중과 청구인간의 매매계약이 무효화되지 아니하였다 하더라도, 이 건의 경우 중도금 및 잔금을 치루지 못한 상태에서 토지가 수용된 것으로서 결과적으로는 종중과 청구인, 종중과 건설부간에 이중 매매가 이루어졌다고 볼 수 있을 것인 바, 이중매매의 경우에는민법 제186조에서 규정(부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다)하고 있는 바와 같이 부동산에 있어서는 두 매수자 중에서 등기라는 효력발생요건을 먼저 갖춘 자가 완전한 권리를 취득하게 되고 다른 편의 매매계약은 이행불능이 된다고 하겠는데, 이 건의 경우 종중명의로 건설부와 공공용지 협의양도 후 종중에게 보상금을 지급한 사실이 확인되고 있어 청구인이 이 건 토지를 건설부에 양도한 것이 아니고 종중을 양도인으로 보는 것이 타당하다 할 것이므로(국심 98중1300, 1999.2.2 같은 뜻임), 처분청에서 청구인이 쟁점토지를 취득하고 미등기 양도하여 전매차익을 가졌다고 보아 과세한 이 건 처분은 사실관계를 오인하여 발생한 부적법한 것으로 판단된다.

라. 결론이 건 심판청구는 청구주장이 이유 있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.