기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 처분의 당부(경정)

토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표를 적용하여 선정하도록 규정되어 있으나 처분청은 비교표에 의해 비준지를 선정한 근거가 없는 것으로 보아 처분청의 쟁점토지에 대한 취득가액 산정은 부당함

1. 원처분 개요청구인의 부 OOO은 부산광역시 동래구 OO동 OOOOO 도로 169㎡ (이하 “쟁점토지”라 한다)를 “39.9.4 호주상속”을 원인으로 하여 92.1.25 상속등기하여 취득한 후 92.5.24 양도하고 92.5.28 사망하였다.처분청은 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가에 의한 양도차익을 산정함에 있어 취득일은 의제취득일인 77.1.1 취득가액은 같은동 OOOOO 대지를 비준지로 삼아 평가한 가액으로 하여 97.4.16 청구인에게 92년귀속 양도소득세 19,295,860원을 결정 고지하였다.청구인은 이에 불복하여 97.5.19 심사청구를 거쳐 97.8.8 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장쟁점토지는 공도로로서 91.6.29에 91.1.1기준 개별공시지가가 처음으로 고시되었고 92.5.2 토지등급이 최초로 설정되었기 때문에 의제취득일이 77.1.1인 쟁점토지는 그 취득가액을 산정할 수 없는 토지인데도 처분청이 취득가액을 산정한 것은 법적근거가 없는 것이며,설사 개별공시지가 및 토지등급이 없는 경우 인근 토지를 비준지로 삼아 취득가액을 산정한다 하여도 처분청이 비준지로 삼은 토지는 그 근거가 불분명하므로 처분청 산정 취득가액은 부당하며, 쟁점토지는 양도일 현재 인접한 대지와 유사하게 개별공시지가가 사정되어 있으므로 인접한 대지를, 비준지로 삼아 취득가액을 산정하여야 한다.또한, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는 경우에 있어서도 산출세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 초과할 수 없는 것이므로 쟁점토지의 실지양도가액 23,000,00원을 양도차익으로 하여 양도소득세를 계산하여야 한다.

나. 국세청장 의견청구인은 쟁점토지 양도시 개별공시지가를 ㎡당 893,000원으로 함은 부당하다고 주장하고 있으나, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 및 개별토지가격합동조사지침(국무총리훈령 제241호)의 규정에 의하여 건설부장관 또는 시장·군수·구청장이 결정한 개별공시지가 자체가 부당하다거나, 당해 토지의 개별공시지가에 이의가 있는 자는 위 법률 제8조 및 위 조사지침 제12조의2의 규정에 의한 이의신청 또는 재조사청구를 하여 구제를 받아야 하는 것이므로 소득세법 관련 규정에 의거 단지 당해토지의 개별공시지가를 적용하여 양도소득세를 부과한 처분에 대하여는 개별공시지가가 부당하다하여 이를 다툴 수는 없다. (국심 95경2578, 95.12.8 외 다수 같은 뜻임)

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점취득시 개별공시지가 및 토지등급이 없는 쟁점토지에 대하여 대지인 인근토지를 비준지로 하여 취득가액을 산정하여 기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

구소득세법 제23조제4항 제1호에서 토지·건물의 양도가액은 당해자산의 양도당시의 기준시가로 하는 것이나 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정한는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고,같은법 제45조제1항 제1호 (가)목에서 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비중 취득가액은 제23조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가로 하는 것이나 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모·거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고,같은법 제60조에서 제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호에 규정하는 기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 바에 의한다고 규정하고,같은법시행령 제115조에서 법 제60조에 규정하는 기준시가의 결정은 다음 각호에 정하는 바에 의한다고 규정하면서, 제1호 (가)목에서 토지의 경우는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 “개별공시지가”라 한다.)로 하되 다만, 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은법시행령 부칙(90.5.1 대통령령 제12994호) 제3항에서 이 영 시행전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 (90.1.1 기준으로 한 개별공시지가) × 【(취득당시의 과세시가표준액) ÷ (90.1.1을 기준으로 한 개별공시지가고시일 현재의 과세시가표준액)】에 의해 환산한 가액으로 하도록 규정하고 있으며,같은법 시행규칙 제56조의 5에서 영 제115조 제1항 제1호 (가)목 단서에서 재무부령이 정하는 방법에 의하여

평가한 가액이라 함은 당해 토지와 지목·이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 세무서장이 평가한 가액을 말하며 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

쟁점토지는 공도로이며 그동안 토지등급이 없다가 92.5.2 처음으로 187등급으로 설정되었고, 또한 91.6.29 처음으로 91.1.1기준 개별공시지가가 고시되었음이 토지이용계획확인서·토지대장 및 공시지가확인원등에 의하여 확인되고 있으며, 처분청에서는 부산광역시 동래구 OO동 OOOOO 지목이 대지인 토지를 쟁점토지의 유사토지로 보아 아래와 같이 취득가액을 계산하여 기준시가에 의한 양도차익을 결정하였다. 취득가액(3,635,528원) =면적(179㎡) × 90.1.1 개별공시지가(87,000원/㎡)× 【(77.1.1 과세시가표준액(18,150원/㎡)】÷ 【개별공시지가고시일 현재의 과세시가표준액(73,400원/㎡)】전시한소득세법시행령 제115조제1항 제1호 (가)목 단서의 규정에 의하면 개별공시지가가 없는 토지의 경우는 인근 유사토지의 공시지가를 참작하여 그 가액을 평가하도록 규정하고 있으며, 그 평가방법은 당해토지와 지목·이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 평가하도록 규정하고 있으므로 90.1.1 이전에 취득한 쟁점토지는 비록 개별공시지가가 공시되어 있지 않다 하더라도 인근 유사토지를 비준지로 하여 취득가액을 산정 할 수 있는 것이므로 쟁점토지 취득시 공시지가 및 토지등급이 없는 쟁점토지의 취득가액 산정이 법적근거가 없다는 청구주장은 법리를 오해한 잘못이 있다 하겠다.

다만, 취득가액의 산정과정에서 비준지의 90.1.1 기준 개별공시지가를 87,000원/㎡로 보았으나 공시지가확인원에 의하면 450,000원/㎡으로 확인되는 것으로 보아 처분청의 취득가액 산정이 잘못된 것으로 보이고, 동 비준지는 쟁점토지로부터 5블럭 정도의 상당히 먼 거리에 위치하고 있음이 도시계획도면에 의하여 확인되는 것으로 보아 쟁점토지의 인근토지라고 보기는 어렵고, 그 지목이 주택에 부수된 대지로서 도로인 쟁점토지와는 지목이 상이한 것으로 보아 처분청이 선정한 비준지는 지목·이용상황등 지가형성 요인등이 쟁점토지와 유사한 토지로 보기는 어렵다고 하겠으며,인근 유사토지를 비준지로 삼을 때에는 전시한 법령에 의하면 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표를 적용하여 선정하도록 규정되어 있으나 처분청은 비교표에 의해 비준지를 선정한 근거가 없는 것으로 보아 처분청의 쟁점토지에 대한 취득가액 산정은 잘못이 있는 것으로 판단된다. 한편, 기준시가에 의한 양도차익이 실지매매가액에 의한 양도차익을 초과할 수 없다는 청구주장은 위에서 청구목적이 달성되어 심리의 실익이 없으므로 심리를 생략한다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장중 일부 이유있으므로국세기본법제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.