토지의 무상사용대가에 대해 산정한 임대소득금액의 당부(기각)

특수관계자에게 토지를 무상사용하게 한 경우, 시가로 볼 수 있는 임대실례가액이 없어 국유재산 사용요율을 준용해 당해 토지의 임대료를 산정함은 정당함

1. 처분개요

청구인은 경기도 OO시 오정구 OO동 OOOOO외 3필지 대지 1,711.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 소유하면서 1995년～1999년 과세기간 중 특수관계자인 청구외 박OO(청구인의 아들) 등 5인에게 쟁점토지를 주유소 및 사업용 임대건물의 부속토지로 무상사용하게 하고 각 과세기간의 종합소득세 신고시 쟁점토지와 관련된 부동산 임대소득을 계산하여 해당세액을 신고 납부한 사실이 없다.처분청은 청구인이 특수관계자에게 쟁점토지를 무상으로 사용하게 하였다 하여소득세법 제41조의 부당행위계산부인 규정에 의거 임대소득을 계산함에 있어 쟁점토지 임대료의 시가를 알 수 없다고 보아 국유재산사용료율(토지가액의 5%) 등을 적용하여 각 과세기간의 소득금액을 산정한 후 2001.1.12. 청구인에게 아래와 같이 1995년～1999년 5개 과세기간분 종합소득세 153,323,740원을 부과처분하였다.(단위 : 원)

구 분

1995

1996

1997

1998

1999

계

ㅇ소득금액

70,913,208

71,766,522

72,262,918

77,301,147

71,673,466

363,917,261

ㅇ종합소득세

36,827,670

27,105,250

28,071,060

32,665,720

28,654,040

153,323,740

청구인은 이에 불복하여 2001.4.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 청구인이 특수관계자에게 쟁점토지를 무상으로 사용하게 하였다고 하여 부당행위계산부인 규정에 의거 소득금액을 계산함에 있어 국유재산사용료율(쟁점토지 개별공시지가의 5%)등을 적용하여 계산하였으나 이는 소득세법령상 근거가 없는 방법이므로 실제 임대실례가격을 기준으로 계산함이 타당하고, 특히 쟁점토지 중 OO동 OOOOOO O OOOOO의 토지는 특수관계자인 박OO 등이 그 지상건물을 타인에게 임대하고 수입임대료에 대하여 부가가치세를 신고한 사실이 있으므로 동 임대료수입금액을 토지와 건물의 가액으로 안분하여 토지에 해당하는 금액을 임대수입금액으로 계산하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점토지의 임대료를 실제임대실례를 기준으로 계산하여야 한다는 주장이나, 쟁점토지와 이용상황 등이 유사한 다른 토지의 임대사례를 발견할 수 없고 또한 청구인도 이에 대한 구체적인 자료제시가 없어 쟁점토지 임대료의 시가를 알 수 없는 경우이므로 국유재산사용료율 등을 적용하여 쟁점토지의 임대료를 산정한 것은 정당하며, 또한 쟁점토지 지상건물의 임대수입을 토지, 건물의 가액으로 안분하여 토지에 해당하는 금액을 이 건 임대수입금액으로 계산하여야 한다는 주장부분도 쟁점토지상의 지상건물이 청구인과 특수관계자인 박OO 등 소유로서 그 임대료는 건물에만 귀속되는 것으로 보아야 할 것이므로 청구주장을 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 쟁점토지를 특수관계자에게 무상으로 사용하게 한 데 대하여 부당행위계산부인 규정에 의해 과세하면서국유재산법시행령 제26조의 국유재산사용료율(지가의 5%) 등을 적용하여 임대소득금액을 산정한 처분이 정당한지 여부

나. 관련법령

소득세법 제41조【부당행위계산】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득·사업소득·일시재산소득·기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.소득세법시행령 제98조【부당행위계산의 부인】

① 법 제41조 및 법 제101조에서 특수관계 있는 자 라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

1. 당해 거주자의 친족2.～

6. (생략)

② 법 제41조에서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때.(단서생략)3.～

5. (생략)

④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는법인세법시행령 제89조제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다.(1998. 12. 31 신설)법인세법시행령 제89조【시가의 범위 등】

④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 다음 각목의 금액 중 큰 금액가. 당해 자산의 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액나. 당해 자산의 감가상각비(기준내용연수와 그에 따른 상각률 및 제26조 제4항의 규정에 의한 감가상각방법에 의하여 계산한 당해 사업연도 중의 임대차기간에 해당하는 상각범위액을 한도로 한다) 및 공과금·수선비 등 그 자산을 유지·관리함으로써 발생하는 비용의 합계액국유재산법시행령 제26조【사용료율과 평가방법】

① 법 제25조 제1항의 규정에 의한 연간사용료는 당해 재산의 가액에 다음 각호의 요율을 곱한 금액으로 하되, 월할 또는 일할 계산할 수 있다. 다만, 다른 법령에서 국유재산의 사용료에 대하여 달리 규정하고 있는 경우에는 그 법령에 의한다.

1. 제24조 제1항 제1호의 경우 : 1천분의 25이상

2. 제24조 제1항 제2호의 경우 : 1천분의 40이상

3. 기타의 경우 : 1천분의 50이상

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지(4필지)를 소유하면서 그 지상건물의 소유자인 청구외 박OO 등 5인(청구인과 특수관계자)에게 쟁점토지를 무상으로 사용하게 하였는 바, 그 사용현황 등을 보면 다음과 같다.

쟁점토지

지상건물

지 번

소유자

면적(㎡)

소유자

사용현황

관계

OO동 OOOOO

〃 OOOOO

청구인

〃

458.1

654.7

박OO

오OO

주유소운영

아들,

자부

OO동 OOOOOO

〃 OOOOO

〃

〃

433.4

165.3

박OO

외4인

건물임대

아들,

손자 등

계(4필지)

-

1,711.5

5인

-

-

(2) 처분청은소득세법 제41조의 부당행위계산부인 규정에 의거 쟁점토지에 대한 임대료를 산정하면서 그 시가를 알 수 없다고 보아 1995년～1998년 과세기간분에 대해서는 국유재산사용료율을 적용하여 쟁점토지 개별공시지가의 5% 해당금액으로 산정하였고, 1999년 과세기간분에 대해서는소득세법시행령 제98조제4항에서 준용하도록 한법인세법시행령 제29조제4항의 규정을 적용하여 산정하였음이 종합소득세 경정결의서 등 관련서류에 의해 확인된다.

(3) 청구인은 처분청이 국유재산사용료율을 적용하여 쟁점토지의 임대료를 산정한데 대하여 소득세법령상 근거가 없으므로 임대실례가액을 적용하여야 한다는 주장이나, 처분청의 조사자료에 의하면 쟁점토지와 유사한 토지의 임대실례가액이 없는 것으로 되어 있고 청구인도 이에 대한 구체적인 자료제시를 하지 못하고 있어 임대실례가액에 의한 쟁점토지의 임대료산정은 어렵다 하겠다.이와 같이 임대실례가액이 없는 경우에 정상거래가액은 당해 임대물건의 종류·위치·주거환경·이용상황·사용범위 등 제반여건을 고려하고, 부동산의 가격을 형성하는 지역 및 개별요인을 감안한 합리적인 방법으로 산정한 가격을 기준으로 하면 족한 것이라 할 것인 바, 이 건은 정부의 국고수입원의 하나인 국세의 부과와 관련된 문제이므로국유재산법시행령 제26조에서 규정하고 있는 국유재산에 대한 연간사용료 계산방법을 쟁점토지의 적정거래가격 산정기준으로 원용한 것을 부당하다 할 수 없다 하겠다.(대법원 91누7637, 1992.1.21.외 다수 같은 뜻임)

(4) 또한, 청구인은 쟁점토지 중 OO동 OOOOOO O OOOOO 토지의 적정임대료를 산정함에 있어서 지상건물의 소유자인 박OO 등이 신고한 임대수입금액을 토지, 건물의 가액으로 안분하여 토지에 해당하는 금액을 이 건 임대수입금액으로 계산하여야 한다는 주장이나, 지상건물의 임대수입금액에 대한 구체적인 자료제시가 없어 동 임대수입금액이 확인되지 아니하며, 설사 일정금액의 임대수입금액이 확인된다 하더라도 동 임대료가 지상건물 이외 토지의 임대료까지 포함된 금액이라고 단정하기 어려우므로 청구주장을 받아들일 수 없다 하겠다.

따라서 처분청이 국유재산사용료율 등을 적용하여 쟁점토지의 임대료를 산정한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.