실지거래가액이 확인되지 아니한 경우 양도차익 계산(기각)

매매계약서가 신빙성이 없으며 거래금액에 대한 금융거래자료를 확인할 수 없어 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준가액에 의하여 양도차익을 계산함

1. 사실 및 처분개요처분청은 청구인이 1987.5.2 인천시 남구 OO동 OOOOOOO 대지 330.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구인 소유의 인천시 남구 OO동 OOOOO 대지 200.1㎡, 건물 394.28㎡(이하 “여관”이라 한다)와 교환으로 취득하여 1994.12.16 청구외 OOO에게 양도한 후, 1995.1.28 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 한 것을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 1998.12.2 청구인에게 1994년도 귀속 양도소득세 67,697,100원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 1999.1.14 심사청구를 거쳐 1999.6.11 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인은 1987.5.2 쟁점토지의 가액을 180,000,000원으로 책정하고 청구인 소유의 여관과 교환으로 취득하여 1994.12.16 청구외 OOO에게 235,000,000원에 양도한 후 1995.1.28 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고하였는 바, 교환당시 부동산 환매계약서, 양도인·소개인의 확인서 등에 의하여 취득가액이 확인되고 양도 당시 매매계약서, 거래사실확인서에 의하여 양도가액이 확인됨에도 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견

(1) 청구인이 제출한 쟁점토지 취득 당시의 환매계약서상에는 청구인 소유의 여관과 교환한 토지가 쟁점토지와 인천시 남구 OO동 OOOOOO 대지 231.5㎡로 기재되어 있고, 매매계약서에는 쟁점토지만을 기재하여 매매가액을 200,000,000원으로 하고 있는바, 이는 교환한 다른 1필지(인천시 남구 OO동 OOOOOO 대지 231.5㎡)는 매매가액을 “0”으로 한 결과가 되므로 쟁점토지를 200,000,000원으로 책정하여 교환하였다는 청구주장은 신빙성이 없다 할 것이고, 쟁점토지에 대한 매매계약일은 1987.5.2임에도 1989.1.1 이후 시행된 개정서식을 사용하였으며, 처분청 조사시의 매매계약서와 청구서에 첨부된 매매계약서가 서로 다른 점으로 보아 교환가액 200,000,000원이 기재되어 있는 동 매매계약서는 교환 당시가 아니라 사후에 작성된 것으로서 쟁점토지의 교환가액을 200,000,000원으로 인정할 만한 객관적인 증빙이라 할 수 없으며,

(2) 또한 쟁점토지 양도 당시의 매매계약서에는 매수인(OOO)의 주소지가 「부천시 원미구」로만 기재되어 있고 주민등록번호도 기재누락된 사실로 미루어 동 매매계약서를 신뢰할 수 없는 바, 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당되므로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산한 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건은 쟁점토지의 실지거래가액을 가리는데 있다.

나. 관계법령

(1) 구 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 전면 개정되기 전의 것) 제45조 제1항에서 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.”고 규정하면서 그 제1호(취득가액) 가목에서 “제23조 제2항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산은 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.”고 규정하고,

(2) 같은 법 시행령 제170조 제4항에서 “법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 ‘대통령령이 정하는 경우’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.”고 규정하면서 그 제3호에 “양도자가 법 제95조 또는 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우”로 규정하고 있으며,

(3) 같은 법 기본통칙 2-7-7…23에 “토지 등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로이 취득하는 토지 등의 취득가액은 다음과 같이 계산한다.”고 규정하면서 그 제1호 내지 제2호는 “교환으로 인하여 양도하는 자산의 양도가액은 교환당시 그 양도자산의 기준시가 또는 실지거래가액”, “교환으로 인하여 새로이 취득하는 자산의 취득가액은 교환당시 그 취득자산의 기준시가 또는 실지거래가액”으로 각 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 취득 당시 매매계약서를 살펴보면 부동산환매계약서상 청구인 소유의 여관을 청구외 OOO 소유의 쟁점토지와 인천시 남구 OO동 OOOOOO과 교환하기로 기재된 것과 달리 위 여관을 금 200,000,000원으로 정하여 쟁점토지와 교환하는 것으로 되어 있고, 매매계약일이 1987.5.2임에도 1989.1.1 이후 시행된 개정서식을 사용한 것으로 보아 동 매매계약서는 취득 당시가 아니라 사후 작성된 것으로서 청구인 또한 이점을 인정하므로 객관적인 증빙으로 인정할 수 없고,취득 당시 관계인들의 진술내용을 보면 청구인의 남편인 청구외 OOO은 쟁점토지를 약 180,000,000원, 인천시 남구 OO동 OOOOOO은 약 40,000,000원으로 정하였다고 진술하고 교환계약의 중개인인 청구외 OOO는 위 두 필지의 가액을 221,000,000으로 정하였으나 각 필지의 가액은 기억이 나지 않는다고 진술하며 쟁점토지의 등기부등본상 소유권자인 OOO의 대리인 청구외 OOO은 쟁점토지의 교환사실은 기억하지만 그 가액은 기억할 수 없다고 진술하고 있어 쟁점토지의 교환가액은 객관적인 증빙의 제시가 없고 청구인과 청구외 OOO의 진술만 있다.

(2) 또한 청구인이 이 건 심판청구시 제출한 쟁점토지의 양도 당시 매매계약서를 살펴보면 당초 매수인 OOO의 주소지가 「부천시 원미구」로만 기재되어 있고 주민등록번호도 기재누락된 것을 사후 보완한 것이 국세청장에게 제출한 양도 당시 매매계약서사본과 비교하면 확인되고 이러한 기재누락 사실로 미루어 볼 때 동 매매계약서는 신빙성이 없으며, 청구인은 쟁점토지의 매수인 청구외 OOO의 부동산거래사실확인서에 의하여 쟁점토지의 실지양도가액을 확인할 수 있다고 주장하나 거래금액에 대한 금융거래자료의 제시가 없다.

(3) 위의 사실관계를 종합해 보면 쟁점토지는 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당되므로 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 결론그러므로 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.